Ontbinding huurovereenkomst, betalen huur onterecht opgeschort

Omdat er gebreken zijn wilt de huurder in deze zaak geen/minder huurpenningen betalen. De verhuurder wilt daarom dat de rechter de huurovereenkomst ontbindt en de huurder moet ontruimen. Ook wilt hij dat de huurachterstand van 10 maanden voldaan wordt. Het is nu aan de huurder om te bewijzen dat er daadwerkelijk gebreken zijn. De huurder doet dit met een schriftelijke verklaring van zijn vader. De vader is geen partij getuige, zodat deze verklaring volledige bewijskracht heeft. De vader van de huurder heeft in het verleden een paar keer een gesprek gehad met de verhuurder. Daarin is besproken dat de vader de huurachterstand zou betalen, als de verhuurder zou zorgen voor de nodige reparaties. Echter zijn de gebreken niet hersteld, ondanks de betaling. De rechter vindt dit onvoldoende bewijs om te zeggen dat er daadwerkelijk sprake is van gebreken. De huurder was dus ook niet bevoegd de betaling van de huurpenningen op te schorten. Dit is voor de rechter voldoende grond om de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming toe te wijzen.

Datum: 18 juni 2014
Rechtbank: Gelderland Team kanton en handelsrecht Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 2330815 \ CV EXPL 13-12664 \ 574/609

Vonnis

in de zaak van

Eiser, wonende te, eisende partij

gemachtigde mr. E.C.Y. Cheung van incassobureau IntoCash

tegen

Gedaagde, wonende te, gedaagde partij, procederend in persoon

Partijen worden hierna Eiser en Gedaagde genoemd.

1. De procedure

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 26 februari 2014 en de daarin genoemde processtukken;
de schriftelijke stukken van de zijde van Gedaagde van 8 maart 2013, met producties;
de akte uitlating met producties van Eiser.

2. De verdere beoordeling van het geschil

2.1.    De kantonrechter blijft bij hetgeen is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 26 februari 2014.

2.2.    Gedaagde is ingevolge dat tussenvonnis in de gelegenheid gesteld bewijs te leveren van zijn stelling dat hij Eiser op de hoogte heeft gesteld van de (in de brief van 15 september 2013) gestelde gebreken aan het gehuurde voordat hij de betaling van de huur (deels) opschortte en bewijs van zijn stelling dat er daadwerkelijk gebreken kleven aan het gehuurde die hem in het genot daarvan belemmeren.

2.3.    Gedaagde heeft schriftelijk bewijs bijgebracht. Het betreft een schriftelijke verklaring van zijn vader. Anders dan Eiser meent is de vader van Gedaagde geen partij getuige, zodat deze verklaring volledige bewijskracht heeft. Volgens deze verklaring - samengevat weergegeven - was Eiser voor de ontvangst van de brief van 15 september 2013 wel degelijk op de hoogte van de gebreken aan het gehuurde. De vader van Gedaagde heeft namelijk een paar keer een gesprek gehad met Eiser over de ontstane huurachterstand en heeft zich in dat kader borg gesteld voor de betaling van huur, waarbij Eiser dan zorg zou dragen voor de reparaties van onder andere de meterkast, keuken en de waterleiding buiten. Ondanks betaling van de huur door de vader van Gedaagde, droeg Eiser geen zorg voor die reparaties. Na een gesprek in augustus 2013 heeft de vader van Gedaagde een bedrag contant betaald en dan zou Eiser alsnog de reparaties verzorgen. Echter zijn de gebreken niet hersteld, ondanks de betaling, aldus nog steeds de verklaring van de vader van Gedaagde.

2.4.    Eiser betwist de verklaring van de vader van Gedaagde. Volgens Eiser is wel met de vader van Gedaagde gesproken over de huurachterstand en is er ook door de vader van Gedaagde betaald. Er is verder gesproken over de meterkast, die Gedaagde geschikt wilde laten maken voor krachtstroom, waar Eiser niet aan wilde meewerken. Gedaagde heeft desondanks gebruik gemaakt van zware apparatuur terwijl de meterkast daarvoor niet geschikt was, waardoor schade aan de meterkast is ontstaan. Volgens Eiser is over gebreken verder niet gesproken. De schade aan de waterleiding is ontstaan door toedoen van Gedaagde zelf, aldus Eiser.

2.5.    De kantonrechter overweegt als volgt. Uit de verklaring van de vader van Gedaagde kan niet worden geconcludeerd dat er voor 15 september 2013 is geklaagd over gebreken door lekkage van het dak en de afvoer van het riool. Dat eerder op deze punten is geklaagd is dus niet bewezen, laat staan dat bewezen is dat sprake is van de gestelde gebreken aan de keuken, het dak en de rioolafvoer, nu de verklaring van de vader van Gedaagde op dat punt niets vermeldt. Wel staat vast dat met Eiser is gesproken over de meterkast, maar dat daarbij melding is gemaakt van een gebrek kan tegenover de betwisting door Eiser evenmin worden geconcludeerd. Wat betreft de waterleiding betwist Eiser ook dat daarover eerder is geklaagd, zodat dit niet vaststaat. Bovendien kan niet worden geoordeeld dat daadwerkelijk sprake is van gebreken, nu Gedaagde daar onvoldoende tot geen bewijs van heeft overgelegd.

2.6.    Nu het tijdig klagen en de gebreken niet zijn komen vast te staan, was Gedaagde dan ook niet bevoegd de betaling van de huurpenningen op te schorten.

De vordering tot betaling van de achterstallige huurpenningen kan dan ook als gevorderd worden toegewezen, evenals de wettelijke rente.

2.7.    Gelet op wat hiervoor is overwogen is er voldoende grond om de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming eveneens toe te wijzen.

2.8.    Gedaagde wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De kosten die Eiser heeft gemaakt voor de comparitie op 13 december 2013 komen voor rekening van de rechtbank, omdat achteraf is gebleken dat Gedaagde wel tijdig uitstel voor die zitting had gevraagd.

2.9.    De nakosten worden toegewezen tot een bedrag van € 87,50. Dit is een half salarispunt van het toe te wijzen salaris van de gemachtigde met een maximum van € 100,00.

3. De beslissing

De kantonrechter

3.1.    ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan;
3.2.    veroordeelt Gedaagde om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning met alles wat van Gedaagde is en ieder die bij Gedaagde hoort, te verlaten en te ontruimen en de sleutels af te geven aan Eiser;
3.3.    veroordeelt Gedaagde om aan Eiser te betalen een bedrag van € 2.667,41, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.650,00 vanaf 22 augustus 2013 tot aan de dag van volledige betaling;
3.4.    veroordeelt Gedaagde, onder voorbehoud van huurverhoging, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Eiser te betalen een bedrag van € 550,00 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat Gedaagde de woning vanaf 1 september 2013 in gebruik heeft tot aan de ontruiming;
3.5.    veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van Eiser begroot op € 94,45 aan dagvaardingskosten, € 213,00 aan griffierecht en € 437,50 aan salaris voor de gemachtigde en een bedrag van € 87,50 aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan;
3.6.    verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
3.7.    wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. G.J. Meijer en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2014.

Tussenvonnis

in de zaak van

Eiser, wonende te, eisende partij

gemachtigde mr. E.C.Y. Cheung van incassobureau IntoCash

tegen

Gedaagde, wonende te, gedaagde partij, procederend in persoon

Partijen worden hierna Eiser en Gedaagde genoemd.

1. De procedure

1.1.    Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 11 september 2013 en de daarin genoemde stukken de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 24 januari 2014.

1.2.    Ten slotte is vonnis bepaald.

2.    De feiten

2.1.    Gedaagde huurt sinds 31 januari 2010 de woonruimte plaatselijk bekend als tegen betaling van een bij vooruitbetaling te betalen huurprijs van € 550,-- per maand. Thans is Eiser verhuurder.

2.2.    In een brief van 13 maart 2013 heeft Eiser Gedaagde gesommeerd de achterstallige huurpenningen te voldoen.

2.3.    Vanwege gestelde gebreken aan het gehuurde heeft Gedaagde vanaf april 2013 geen /minder huurpenningen betaald. Ter zake april 2013 heeft hij slechts een bedrag ad € 100,-- voldaan en vanaf mei 2013 in het geheel geen huurpenningen meer.

2.4.    Bij de stukken zit een brief gedateerd 15 september 2013 van Gedaagde aan Eiser waarin Gedaagde klaagt over gebreken aan het gehuurde. Hierin staat, voor zover relevant:

Nadat ik u al meerder malen mondeling op het achterstallig onderhoud van mijn huurwoning heb gewezen, zijn de gebreken nog steeds niet verholpen. Het gaat om de volgende gebreken:

-    meterkast en bekabeling
-    keuken
-    lekkage dak
-    afvoer riool
-    al gelede waterschade betreffende riool waarvan de kosten nog niet zijn verrekend/vergoed.

2.5.    Bij de stukken zit ook een brief gedateerd 24 september 2013 van Eiser aan Gedaagde. Hierin staat, voor zover relevant:

Hierbij bevestigen wij de goede ontvangst van uw schrijven d.d. 15 september 2013. De inhoud van deze brief verbaasd ons met name over de zogenaamde "gebreken" waar u het over heeft. Wij hebben u hier al diverse malen over gesproken en zullen hier nu ook voor alle duidelijkheid schriftelijk op reageren.

De meterkast bekabeling
De meterkast en bekabeling zaten er al op het moment dat u het huis ging huren en is voor de aansluiting van de nodige huishoudelijke apparaten in orde. Daar u naast de woning en bijbehorende garage een soort autosloperij ging beginnen heeft u gevraagd om dit uit te breiden met 380V daar het zware gereedschap dat u gebruikt te zwaar is voor de normale 220V en hierdoor de stoppen telkens eruit slaan. Wij hebben u toen uitgelegd geen gehoor te kunnen geven aan dit verzoek.

Keuken
De complete keuken zat ook vanaf het begin van de huurovereenkomst (...) in de woning. U heeft zelf, zonder medeweten en toestemming van ons, de keuken gedemonteerd opnieuw geverfd en gemonteerd. Uit coulance hebben wij dit zo maar gelaten.

Afvoer riool
De afvoer voor wasmachine etc. zit beneden in de badkamer. Dit is altijd zo geweest. U heeft zelfde wasmachine naar boven geplaatst en zelf hiervoor de aansluiting (laten) verzorgd(en). Deze afvoer is in de winter bevroren waardoor u lekkage heeft gekregen. Daar u zelf geen verzekering heeft wilde u de schade verhalen op ons. (...) U dient zelf hiervoor verzekerd te zijn.

Lekkage dak
Hierover hebben wij nog nooit eerder gesproken en wij weten hier ook niets van. Uiteraard zijn wij bereid hier naar te kijken wanneer u eerst aan uw verplichtingen wil voldoen of althans een groot gedeelte van uw verplichtingen.

3. De vordering en het verweer

3.1. Eiser vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde door Gedaagde. Voorts vordert Eiser veroordeling van Gedaagde tot betaling van de huurachterstand van € 2.650,- over de periode april 2013 tot en met augustus 2013 alsmede tot betaling van de huurprijs van € 550,— per maand vanaf 1 september 2013 tot aan de ontruiming. Eiser vordert daarnaast de wettelijke rente over de verschuldigde termijnen en de veroordeling van Gedaagde in de proceskosten en de nakosten.

3.2.    Eiser heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat. Uit hoofde van die overeenkomst rust op Gedaagde de verplichting om de overeengekomen huurprijs te voldoen. Gedaagde heeft de huurpenningen sinds lange tijd onbetaald gelaten. Gedaagde is daardoor te kort geschoten in de op hem rustende verplichting uit de huurovereenkomst, aldus Eiser.

3.3.    Gedaagde stelt zich op het standpunt dat hij niet tot betaling van de huurpenningen gehouden is vanwege het bestaan van (ernstige) gebreken. Onder meer is de meterkast in april 2013 uitgebrand, aldus Gedaagde.

4. De beoordeling

4.1.    Het uitgangspunt is dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verplichting de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt, tenzij de geringe betekenis of de bijzondere aard van de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

4.2.    Vast staat dat Gedaagde vanaf april 2013 de overeengekomen huurpenningen niet (volledig) meer heeft voldaan. De betalingsachterstand bedraagt op dit moment ruim 10 maanden. Deze tekortkoming rechtvaardigt in beginsel de verzochte ontbinding. Naar het oordeel van de kantonrechter is de tekortkoming niet gering van betekenis en de tekortkoming heeft ook geen bijzondere aard.

4.3.    Gedaagde beroept zich echter op een opschortingsrecht. Om zich rechtsgeldig op een opschortingsrecht te kunnen beroepen diende Eiser ervan op de hoogte te zijn welke gebreken Gedaagde had geconstateerd die hem zodanig in het genot van het gehuurde belemmerden dat hij de huurbetaling mocht opschorten. Uit de eerste alinea van de brief van Eiser aan Gedaagde blijkt dat er voor 15 september 2013 al diverse malen is gesproken over de door Gedaagde genoemde gebreken, met uitzondering van de lekkage aan het dak. Eiser heeft ter zitting betoogd dat Gedaagde pas na het starten van de procedure is begonnen met klagen, maar dat betoog gaat dus niet op. Vraag blijft echter wanneer Eiser op de hoogte was van de gebreken die Gedaagde had geconstateerd die maakten dat hij de huurbetaling heeft opgeschort.

4.4.    Ook is niet vast komen te staan of, en zo ja welke, gebreken aan het gehuurde kleven. Gedaagde noemt er een aantal in zijn brief van 15 september 2013, maar Eiser betwist de aanwezigheid van gebreken. Ingevolge artikel 7:204 lid 2 BW is er sprake van een gebrek als een staat of eigenschap van het gehuurde ervoor zorgt dat het gehuurde niet het genot kan verschaffen aan de huurder dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten en die staat of eigenschap niet aan de huurder is toe te rekenen. Nu Gedaagde zich beroept op de rechtsgevolgen van de aanwezige gebreken, namelijk een rechtsgeldig beroep op een opschortingsrecht, rust op hem de bewijslast dat sprake is van gebreken en dat dit niet aan de hem is toe te rekenen.

4.5.    Gedaagde zal in de gelegenheid gesteld worden te bewijzen dat:

1)    Hij Eiser voordat hij de betaling van de huur (deels) opschortte, op de hoogte heeft gesteld van de (in de brief van 15 september 2013 genoemde) gebreken,

2)    Er daadwerkelijk gebreken kleven aan het gehuurde die hem in het genot daarvan belemmer

4.6.    Als uit de bewijsmiddelen volgt dat Gedaagde zich rechtsgeldig beroept op het opschortingsrecht, betekent dit dat Eiser in verzuim is geraakt door niet voor reparatie van de gebreken zorg te dragen en kan hij thans geen nakoming van Gedaagde vorderen. Slaagt Gedaagde niet in het bewijs, dan is er geen sprake van een rechtsgeldig beroep op een opschortingsrecht en ligt de vordering voor toewijzing gereed.

4.7.    Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.    stelt Gedaagde in de gelegenheid te bewijzen dat:

1)    Hij Eiser voordat hij de betaling van de huur (deels) opschortte, op de hoogte heeft gesteld van de (in de brief van 15 september 2013 genoemde) gebreken,

2)    Er daadwerkelijk gebreken kleven aan het gehuurde die hem in het genot daarvan belemmeren;

5.2.    bepaalt dat Gedaagde zich op de rolzitting van 12 maart 2014 schriftelijk kan uitlaten over de vraag hoe hij het bewijs wil leveren;

5.3.    bepaalt dat, als Gedaagde bewijs wil leveren door middel van schriftelijke stukken, hij deze stukken op de hiervoor vermelde rolzitting over moet leggen;

5.4.    bepaalt dat Gedaagde, als hij bewijs door getuigen wil leveren, de naam en woonplaats van de te horen getuigen moet opgeven met de verhinderdata van hemzelf, zijn gemachtigde en de getuigen en zo mogelijk van de tegenpartij, waarna een dag voor het getuigenverhoor zal worden vastgesteld;

5.5.    bepaalt dat, als een getuigenverhoor wordt gehouden, beide partijen daarbij aanwezig moeten zijn om eventueel aansluitend aan het verhoor de zaak te bespreken en om te bekijken of een schikking mogelijk is;

5.6.    houdt iedere verdere beslissing aan.