Ontbinding huurovereenkomst en veroordeling in huur, boete en schade

Gedaagde huurt van Eiser de bedrijfsruimte. Er is een achterstand ontstaan in de betaling van de huurpenningen. Eiser vordert dan ook ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde. Ook wilt de eiser de huurachterstand betaalt zien. De gedaagde erkent de huurachterstand, waardoor deze toewijsbaar is. Omdat de huurachterstand al een paar maanden duurt is deze van dusdanige omvang dat de vordering tot ontbinding en ontruiming ook toewijsbaar is. Eiser vordert vervolgens een boete die gedaagde op grond van de algemene voorwaarden verschuldigd is. De rechter veroordeeld de gedaagde tot betaling van alle kosten en ontbinding van de huurovereenkomst.

Datum: 27 april 2011
Rechtbank: Utrecht, Sector Civiel Kantonrechter, Locatie Utrecht
Zaaknummer: 721467 UC EXPL 10-18564 H/4087

Vonnis

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid GEDAAGDE., gevestigd te, verder ook te noemen Eiser, eisende partij,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung, tegen:

De vennootschap onder firma GEDAAGDE, Gevestigd te,

Gedaagde sub 1, vennoot, wonende te,

Gedaagde sub 2, vennoot, wonende te,

verder ook te noemen Gedaagde,

gedaagde partij,

procederende in persoon.

Het verloop van de procedure

De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 16 februari 2011. Eiser heeft voorafgaand aan de comparitie nog stukken in het geding gebracht. De comparitie is gehouden op 28 maart 201 L Daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Hierna is uitspraak bepaald.

De vaststaande feiten

Gedaagde huurt van Eiser de bedrijfsruimte aan te tegen een huurprijs van laatstelijk € 1.388,94 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. De huurovereenkomst loopt tot en met 30 september 2012. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen "Huurovereenkomst kantoorruimte/bedrijfsruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW" van toepassing. In artikel 18.2 van de algemene bepalingen is opgenomen: "Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan de verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2 % van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand" Er is een achterstand ontstaan in de betaling van de huurpenningen. Op 11 oktober 2010 bedroeg de totale huurachterstand € 5.554,04. Eiser heeft diverse aanmaningsbrieven gestuurd naar Gedaagde. Op 9 september 2010, 16 september 2010 en 23 september 2010 heeft de (incasso)gemachtigde van Eiser Gedaagde schriftelijk gesommeerd tot betaling.

Het geschil en de beoordeling daarvan

Eiser vordert: (i) ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis met de machtiging om deze ontruiming zelf uit te (laten) voeren; (ii) hoofdelijke veroordeling van Gedaagde om aan Eiser te betalen de huurachterstand van € 5.554,05, (iii) hoofdelijke veroordeling van Gedaagde om onder voorbehoud van huurverhoging te betalen aan Eiser € 1.388,44 voor iedere maand dat Gedaagde in gebreke blijft te rekenen vanaf 20 november 2010 tot aan de ontruiming, waarbij een ingegane maand geldt als een gehele; (iv) hoofdelijke veroordeling van Gedaagde om Eiser te betalen primair de boetes van € 3.600,00 en subsidiair de wettelijke rente over de verschuldigde huursom; (v) hoofdelijke veroordeling van Gedaagde om aan Eiser te betalen primair de vermogensschade van € 31.931,82 en subsidiair een schadevergoeding op te maken bij staat; (vi) hoofdelijke veroordeling van Gedaagde om aan Eiser te betalen de wettelijke rente over de huurachterstand, de boetes en de schade vanaf 11 oktober 2010 tot aan de dag der algehele voldoening; (vii) hoofdelijke veroordeling van Gedaagde om aan Eiser te betalen de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.500,00; en met veroordeling van Gedaagde in de kosten van deze procedure. Aan deze vordering legt Eiser ten grondslag dat Gedaagde haar betalingsverplichting voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet is nagekomen. Op hetgeen Eiser verder naar voren heeft gebracht wordt hierna, voor zover nodig voor de beoordeling van dit geschil teruggekomen.

Gedaagde voert verweer. Op dit verweer wordt hierna, voor zover nodig voor de beoordeling van dit geschil, teruggekomen.

De beoordeling

Huurachterstand

Gedaagde heeft een huurovereenkomst gesloten met Eiser. Gedaagde is gehouden om de huur iedere maand bij vooruitbetaling te voldoen. Van de zijde van Gedaagde wordt de huurachterstand erkend. Derhalve staat vast dat Gedaagde toerekenbaar tekortgeschoten is in haar betalingsverplichting die uit de huurovereenkomst voortvloeit. De gevorderde huurachterstand van € 5.554,05 is dan ook toewijsbaar.

Ontbinding en ontruiming

De huurachterstand bedroeg op de datum van de dagvaarding meer dan drie maanden. Deze achterstand, zo blijkt uit hetgeen ter zitting is aangevoerd, is door Eiser en door Gedaagde erkend. De achterstand is na de dagvaarding verder opgelopen. De huurachterstand is van dusdanige omvang dat de vordering tot ontbinding en ontruiming toewijsbaar is. Voor zover Gedaagde zich op het standpunt stelt dat zij bedreigd zou zijn door Eiser dan wel dat Eiser heeft ingebroken in het gehuurde en dat deze omstandigheden zouden moeten leiden tot een afwijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming, dan overweegt de kantonrechter het volgende. Gedaagde heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat voorgaande incidenten zich hebben voorgedaan en dat Eiser in dezen een verwijt kan worden gemaakt. Hierbij laat de kantonrechter meewegen dat Eiser, aandeelhouder en bestuurder van Eiser, ter zitting heef verklaard dat hij zich een toegang tot het gehuurde heeft moeten verschaffen na een melding van een noodsituatie in het gehuurde. Bovendien heeft de Officier van Justitie laten weten dat de verdenking tegen Eiser voor inbraak in het gehuurde na een nader onderzoek is komen te vervallen. De door Eiser gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. juncto artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Gedaagde is ook gehouden de huur, althans een vergoeding gelijk aan de huur, over de periode tussen 31 oktober 2010 en de datum van de ontruiming van het gehuurde te voldoen. Van de zijde van Gedaagde is geen verweer gevoerd tegen de vordering dat ieder gedeelte van de maand in deze moet worden beschouwd als een gehele maand. Dit onderdeel van de vordering is derhalve ook toewijsbaar. Het door Eiser gemaakt voorbehoud ten aanzien van eventuele huurprijsverhogingen is onvoldoende specifiek nu niet wordt onderbouwd waarop de huurprijsverhogingen betrekking hebben en welke omvang zij hebben en wordt op die grond afgewezen.

Boete

Eiser vordert een boete onder verwijzing naar het bepaalde onder artikel 18 van de algemene bepalingen (zie 2.2.). Gedaagde voert verweer tegen (de hoogte van) het boetebedrag. Nu vaststaat dat Gedaagde de verschuldigde huurpenningen met tijdig heeft voldaan, is op grond van artikel 18.2 van de algemene voorwaarden de gevorderde boete verschuldigd. Voor de uitleg van deze bepaling dienen de bewoordingen daarvan in het licht van de gehele tekst van de voorwaarden gelezen worden. Tevens dient de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe verschillende, op zichzelf mogelijke, tekstinterpretaties zouden leiden in ogenschouw genomen te worden. De kantonrechter acht de interpretatie van Eiser dat het boetebedrag na vier maanden de hoogte van de maandelijkse huurtermijn overstijgt, niet aannemelijk, te meer geen omstandigheden zijn aangevoerd die de uitleg van Eiser onderbouwen. Dit betekent dat Gedaagde iedere maand dat zij in verzuim was - te weten mei, augustus, september en oktober 2010 - een boete van 2 % over het verschuldigde bedrag moet voldoen. Nu dit boetebedrag in geen van voornoemde maanden het overeengekomen maandelijkse minimum overstijgt, is de minimumboete van € 300,00 per maand opeisbaar. Nu het restant van de huur over maanden juni en juli 2010 (twee keer € 0,34) verwaarloosbaar klein is, is Gedaagde redelijkerwijze geen boete verschuldigd over deze maanden. In totaal is Gedaagde derhalve een boete van € 1.200,00 (4 x € 300,00) verschuldigd.

Toekomstige huurpenningen

Het totale positieve contractsbelang, dus niet alleen de gemiste huurpenningen, komt in aanmerking voor schadevergoeding. In de situatie dat de huurovereenkomst zou worden uitgediend, had Eiser nog huurpenningen over de periode tussen de ontruiming en de expiratiedatum van de huurovereenkomst (30 september 2012) ontvangen. Thans kan echter de duur van de leegstand na de ontruiming van het gehuurde nog niet worden bepaald en staat de omvang van de schade als gevolg van de toerekenbare tekortkoming niet vast. Hieruit volgt dat de kantonrechter de gevorderde schadevergoeding van € 31.931,82 wegens vermogensschade zal afwijzen en partijen zal verwijzen naar de schadestaatprocedure.

Wettelijke rente

Nu Gedaagde op 11 oktober 2010 met de voldoening van de betaling van de huur en de boete in verzuim is, is de gevorderde wettelijke rente over deze bedragen op grond van artikel 6:119 BW toewijsbaar. Voorts is toewijsbaar de wettelijke rente over de schadevergoeding wegens gemist positief contractsbelang vanaf de datum van de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde. Het in de schadestaatprocedure toe te wijzen bedrag dient derhalve vermeerderd te worden met de wettelijke rente vanaf de datum van de ontruiming tot aan de dag der algehele voldoening.

Buitengerechtelijke incassokosten

Eiser heeft een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd, gebaseerd op de stelling dat een dergelijke vergoeding in de overeenkomst tussen partijen is bedongen. Gedaagde heeft hiertegen verweer gevoerd, althans heeft verzocht om matiging van het gevorderde. Eiser heeft het beding waar hij zich op baseert niet overgelegd of in de dagvaarding geciteerd, zodat de kantonrechter niet kan toetsen of en op welke wijze deze vergoeding daadwerkelijk is bedongen. Bij gebreke van afdoende onderbouwing van de stellingen van Eiser kan er niet van worden uitgegaan dat sprake is van rechtsgeldig bedongen buitengerechtelijke incassokosten en gaat de kantonrechter daaraan voorbij. Op grond hiervan kunnen deze stellingen van Eiser niet tot toewijzing van het gevorderde leiden. Subsidiair heeft Eiser dit onderdeel van de vordering gebaseerd op artikel 6:96 lid 2 sub c BW. Voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten dient te worden gesteld en onderbouwd op grond waarvan deze verschuldigd zijn en voorts dat genoemde kosten daadwerkelijk zijn gemaakt. Daarbij hanteert de kantonrechter conform het rapport Voorwerk II het uitgangspunt dat het moet gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Eiser heeft ter onderbouwing van de gestelde buitengerechtelijke incassokosten drie (standaard) sommatiebrieven van zijn incassogemachtigde en een opsomming gegeven van een aantal standaard werkzaamheden die in het kader van een incassozaak moeten worden verricht. Daarmee is niet althans onvoldoende gesteld en onderbouwd dat daadwerkelijk verdergaande buitengerechtelijke incassokosten zijn gemaakt voor verrichtingen als hiervoor omschreven. De kosten waarvan Eiser vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten, reden waarom de kantonrechter dit onderdeel van de vordering zal afwijzen.

Proceskosten

Als de in het ongelijk gestelde partij zal Gedaagde in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Eiser worden begroot op: € 73,89 (explootkosten) + € 208,00 (vastrecht) + € 500,00 (salaris gemachtigde, gebaseerd op twee punten van € 250,00).

De beslissing

De kantonrechter:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan te;

veroordeelt Gedaagde om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege Gedaagde bevindt binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Eiser te stellen;

veroordeelt Gedaagde hoofdelijk in die zin, dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, om tegen bewijs van kwijting te betalen aan Eiser: € 5.554,05 ter zake van achterstallige huur tot en met 31 oktober 2010, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 oktober 2010 tot aan de dag der algehele voldoening; € 1.200,00 ter zake van boete, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 oktober 2010 tot aan de dag der algehele voldoening; € 1.388,44 voor elke maand, waarbij een gedeelte van een maand moet worden beschouwd als een gehele maand, gelegen tussen 31 oktober 2010 en de daadwerkelijke ontruiming; een vergoeding voor geleden schade als gevolg van gemist positief contractsbelang, nader op te maken bij staat;

veroordeelt Gedaagde tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Eiser, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 781,89, waarin begrepen € 500,00 aan salaris gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 april 2011.