Ontbinding huurovereenkomst, geen dwaling

De eiseres verhuurt aan meerdere gedaagden een bedrijfsruimte. Omdat de vorige huurder het gehuurde niet goed had opgeleverd is de huur iets later ingegaan. De gedaagden zijn van mening dat er een onjuiste voorstelling van zaken is geweest over de bedrijfsruimte. De ruimte had zonder tegelwerk opgeleverd moeten worden. De eiser stelt vervolgens dat de gedaagden daar zelf afspraken over hadden gemaakt met de vorige huurder. Ook beroepen gedaagden zich erop schade te hebben geleden doordat het gehuurde niet tijdig is opgeleverd. De gedaagden hebben echter niet weersproken dat eiseres, zoals zij zelf ook zegt, op grond van de huurovereenkomst niet aansprakelijk is voor schade als gevolg van niet-tijdige oplevering. Ook de hoogte van deze schade is totaal niet onderbouwd. De rechter begrijp dat gedaagden zich beroepen op dwaling. Dat beroep slaagt echter niet omdat gedaagden dit niet hebben onderbouwd. De vordering om gedaagden te veroordelen tot betaling van de huurachterstand zoals gevorderd in de dagvaarding zal worden toegewezen. 

Datum: 14 december 2011
Rechtbank: Breda, Sector Kanton, Locatie Tilburg
Zaaknummer: 661867 CV EXPL 11-4324

Vonnis

inzake

de commanditaire vennootschap met een beherend vennoot EISER, gevestigd te, eiseres,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung te Rotterdam, tegen

de vennootschap onder firma GEDAAGDE, gevestigd te,

Gedaagde sub 2, vennoot van gedaagde sub 1, wonende te,

Gedaagde sub 3, vennoot van gedaagde sub 1, wonende te, gedaagden

alle vertegenwoordigd door gedaagde 2.

Het verloop van het geding

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 11 mei 2011 met producties;

de conclusie van antwoord;

de conclusie van repliek;

de conclusie van dupliek met producties;

de akte van eiseres met één productie.

Het geschil

Eiseres vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde alsmede tot betaling van de huurachterstand, huur, boete, schadevergoeding, rente, buitengerechtelijke kosten en proceskosten.

De beoordeling

Tussen partijen staat het volgende vast. Eiseres verhuurt aan gedaagden de bedrijfsruimte aan te tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 1.279,25 per maand. Partijen waren overeengekomen dat de huur zou ingaan per 1 augustus 2010, maar dat is niet gerealiseerd omdat de vorige huurder het gehuurde niet goed had opgeleverd. Gedaagden hebben vanaf  30 augustus 2010 de beschikking over het gehuurde. Zij hebben vanaf november 2010 een huurachterstand laten ontstaan.

Eiseres legt aan haar vordering ten grondslag dat nu gedaagden vanaf 30 augustus 2010 de beschikking hebben gehad over het gehuurde, zij de huur vanaf 1 september 2010 verschuldigd zijn, maar dat zij ten tijde van de dagvaarding een huurachterstand hadden laten ontstaan van zeven maanden, in totaal € 8.954,75.

Gedaagden voeren als verweer aan dat het gehuurde niet tijdig en niet goed is opgeleverd en dat hen bij het aangaan van de huurovereenkomst een onjuiste voorstelling van zaken is gegeven over de bezetting van de bedrijfsruimten op.

Gedaagden stellen dat het gehuurde op 1 augustus 2010 en zonder tegelwerk opgeleverd had behoren te worden maar dat niet op 1 augustus 2010 is opgeleverd en het tegelwerk tot op heden niet is verwijderd. Ter onderbouwing van hun stelling leggen gedaagden een brief van 17 augustus 2010 en een van 7 september 2010 aan eiseres over waarin zij er over klagen dat de oplevering niet tijdig en niet conform de afspraken is. Gedaagden stellen dat eiseres hier niet op heeft gereageerd.

Eiseres weerspreekt het verweer van gedaagden. Zij stelt dat de ingangsdatum van de huurovereenkomst in overleg tussen partijen is gewijzigd naar 1 september 2010 omdat de vorige huurder niet conform de afspraken had opgeleverd. Eiseres stelt dat partijen zijn overeengekomen dat zij niet aansprakelijk is voor eventuele schade bij niet tijdige beschikbaarheid van het gehuurde. Bovendien stelt eiseres dat de makelaar per e-mail aan gedaagden heeft bericht dat eiseres, hoewel zij niet aansprakelijk is voor schade als gevolg van de niet-tijdige oplevering gedaagden tegemoet wilde komen maar dat gedaagden daar niet op hebben gereageerd. Eiseres heeft deze e-mail (zowel bij dagvaarding als bij akte) overgelegd.

Voorts stelt eiseres dat gedaagden met de vorige huurder zijn overeengekomen dat zij een gedeelte van het tegelwerk zouden overnemen en dat de vorige huurder wel conform die afspraak heeft opgeleverd op 27 augustus 2010 en dat gedaagden vervolgens zijn begonnen met het verbouwen van het gehuurde.

Gedaagden beroepen zich erop schade te hebben geleden doordat het gehuurde niet tijdig en niet conform de afspraken is opgeleverd, maar gesteld noch gebleken is op welke grond eiseres gehouden zou zijn tot vergoeding van die schade. Gedaagden hebben immers niet weersproken dat eiseres, zoals zij stelt, op grond van de huurovereenkomst niet aansprakelijk is voor schade als gevolg van niet-tijdige oplevering. Voorts hebben gedaagden niet gemotiveerd en onderbouwd op welke punten het gehuurde niet voldoet aan de huurovereenkomst. Zij stellen slechts in algemene zin dat er tegelwerk aanwezig is terwijl dat verwijderd had moeten zijn. Eiseres betwist dat door te stellen dat gedaagden het tegelwerk deels zouden overnemen. Het had op de weg van gedaagden gelegen om, nu zij zich erop beroepen dat het gehuurde niet conform de afspraken is, hun stellingen nader te motiveren en onderbouwen. Zij hebben voorts geen bewijs van hun stellingen aangeboden. Bovendien hebben gedaagden niet gespecificeerd waaruit de door hen geleden schade zou bestaan en wat de hoogte daarvan zou zijn. Gedaagden hebben hun verweer dan ook onvoldoende onderbouwd. Voor zover zij hebben bedoeld zich te beroepen op verrekening hebben zij onvoldoende gesteld om de gegrondheid van dat verweer te kunnen vaststellen. Voorts hebben zij geen reconventionele vordering ingesteld.

Gedaagden beroepen zich er voorts op dat bij hen een onjuiste voorstelling van zaken bestond, naar de kantonrechter begrijpt omdat zij er bij het aangaan van de huurovereenkomst van uit zijn gegaan dat de computer,- kinderkleding- en snoepwinkel aan het plein gevestigd zouden blijven terwijl bekend was dat alle de huur reeds hadden opgezegd dan wel deze zouden opzeggen. Gedaagden stellen dat zij van andere winkeliers hebben vernomen dat dit bij de makelaar van eiseres bekend was en voorts dat hun winkel thans de enige overgebleven winkel aan het plein is.

Eiseres betwist dat een onjuist beeld is gegeven van de bezetting op het plein. Zij stelt dat de computerwinkel failliet is gegaan, maar dat daarvan ten tijde van de onderhandelingen met gedaagden over het aangaan van de huurovereenkomst nog geen sprake was en dat de kinderkleding- en de snoepwinkel toen de huur ook nog niet hadden opgezegd en niet bekend was dat deze zouden gaan opzeggen. Voorts stelt eiseres dat de huurovereenkomsten van kinderkleding- en de snoepwinkel nog tot maart 2012 doorlopen en dat voorts aan het plein nog een Spar, snackbar, podotherapie, zonnestudio en haarstudio gevestigd zijn..

De kantonrechter begrijpt dat gedaagden zich beroepen op dwaling. Dat beroep slaagt echter niet omdat gedaagden daartoe, mede gelet op de betwisting door eiseres, onvoldoende hebben gesteld. Gedaagden hebben voorts nagelaten om hun stelling daartegenover met stukken te onderbouwen dan wel bewijs daarvan aan te bieden.

Of reeds was opgezegd dan wel bekend was dat zou worden opgezegd is dan ook niet komen vast te staan. Onduidelijk is daarom of de voorstelling waarvan gedaagden zijn uitgegaan feitelijk wel onjuist was dus of van dwaling sprake is.

Voorts hebben gedaagden niet gesteld dat zij, indien zij hadden geweten dat de andere winkeliers hadden opgezegd of zouden opzeggen, de huurovereenkomst niet of niet op dezelfde voorwaarden zouden zijn aangaan.

Gedaagden hebben voorts niet gesteld dat eiseres heeft begrepen of had moeten begrijpen dat dit punt voor gedaagden van doorslaggevend belang was.

Bovendien geldt dat indien, zoals eiseres stelt, de andere winkeliers pas later hebben opgezegd en ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst ook niet bekend was dat zij zouden gaan opzeggen, de opzeggingen dan een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreffen, in welk geval geen vernietiging op grond van dwaling mogelijk is.

De vordering om gedaagden te veroordelen tot betaling van de huurachterstand van € 8.954,75 zal worden toegewezen nu gedaagden de hoogte van de gestelde achterstand niet hebben betwist. Gedaagden hebben voorts de toepasselijkheid van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en de op grond daarvan gevorderde boete van € 300,00 per iedere niet tijdig betaalde huurtermijn, derhalve (7 x € 300,00 =) € 2.100,00, niet betwist. Deze boete zal worden toegewezen.

Eiseres vordert voorts om gedaagden te veroordelen tot betaling van de huur en boete vanaf juni 2011 tot aan de ontruiming. Deze zullen als onbetwist worden toegewezen.

De gevorderde rente over de verschuldigde huur en boete, welke op de wet is gebaseerd en niet door gedaagden is betwist, zal worden toegewezen.

Nu als onbetwist vast staat dat gedaagden een huurachterstand van zeven maanden hebben laten ontstaan, is sprake van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst, met nevenvorderingen, rechtvaardigt. Voorts voeren gedaagden geen verweer tegen de gevorderde ontbinding en ontruiming, zodat deze zullen worden toegewezen. De gevorderde machtiging van eiseres om de ontruiming zelf uit te (doen) voeren, desnoods met inroeping van de sterke arm, zal worden afgewezen omdat deze wijze van ontruiming niet berust op de wet. Artikel 556 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder.

Aan schadevergoeding vordert eiseres primair € 63.962,50 en subsidiair een vergoeding op te maken bij staat. Zij legt hieraan ten grondslag dat partijen een huurovereenkomst voor vijf jaar, van 1 augustus 2010 tot 1 augustus 2015, zijn aangegaan en dat zij door ontbinding van de huurovereenkomst schade lijdt. Zij stelt dat deze schade bestaat uit de resterende huurtermijnen vanaf juni 2011, derhalve (50 x € 1.279,25) € 63.962,50.

Nu de huurovereenkomst zal worden ontbonden op grond van een tekortkoming van gedaagden, zullen gedaagden worden veroordeeld om vanaf de datum van ontruiming schade te vergoeden aan eiseres, welke schadevergoeding wordt begroot op zes maanden huur, derhalve (6 x € 1.279,25 =) € 7.675,50. Voor vergoeding van meer schade zal eiseres worden verwezen naar de schadestaatprocedure.

De gevorderde rente over de schadevergoeding, welke op de wet is gebaseerd en niet door gedaagden is betwist, zal worden toegewezen vanaf heden nu de schadevergoeding eerst verschuldigd is vanaf de ontbinding die thans zal worden uitgesproken.

De op grond van de Algemene Bepalingen Muurovereenkomst Winkelruimte gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten van € 800,00 is in overeenstemming met de in de rechtspraak geldende tarieven en is door gedaagden niet betwist zodat deze zal worden toegewezen.

Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding, tot op heden aan de zijde van eiseres begroot op € 142,00 aan griffierecht, € 76,31 aan explootkosten en € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde van eiseres, in totaal €818,31.

De beslissing

De kantonrechter:

ontbindt de tussen eiseres en gedaagden bestaande huurovereenkomst betreffende het gehuurde aan te

veroordeelt gedaagden om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde te verlaten en te ontruimen met al het hunne en al de hunnen, en, met afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van eiseres te stellen;

veroordeelt gedaagden om aan eiseres te betalen:

€ 8.954,75 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de respectievelijke vervaldata van de huurtermijnen tot de dag van algehele voldoening;

€2.100,00 aan boete, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de respectievelijke opeisbaarheid van de vervallen boetebedragen tot de dag van algehele voldoening;

de huurtermijnen die zijn verschenen na juni 2011 tot aan ontbinding van de huurovereenkomst, daarbij een ingegane maand voor een hele te rekenen, en een bedrag ter grootte van de huurprijs als gebruiks/schadevergoeding voor iedere aangevangen kalendermaand vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst, daarbij een ingegane maand voor een hele te rekenen, tot aan ontruiming van het gehuurde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke vervaldata van deze termijnen tot de dag van algehele voldoening en voorts te vermeerderen met de boete van € 300,00 voor iedere maand dat gedaagden met betaling van een termijn in gebreke blijven, met de wettelijke rente over deze boete vanaf de respectievelijke data van opeisbaarheid van die boetebedragen tot de dag van algehele voldoening;

€ 7.675,50 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf heden tot de dag van algehele voldoening;

€ 800,00 aan buitengerechtelijke kosten;

veroordeelt gedaagde in de kosten van dit geding, aan de zijde van eiseres tot op heden begroot op €818,31;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.H, de Kroon, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op de terechtzitting van 14 december 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.