Ontbinding huurovereenkomst, illegale onderverhuur ontslaat huurder niet van plicht tot betalen

Huurder beweert dat er geen huurachterstand is en dat er contant is betaald. Het is aan de huurder om het bewijs te leveren dat hij al heeft betaald. Huurder heeft aangegeven dat bewijs niet te kunnen leveren, maar volgens hem blijkt uit het feit dat de gemeente de kamerverhuur in het pand wilde beëindigen wel dat de verhuurder geen eerlijke administratie heeft gevoerd. De rechter ontbindt de huurovereenkomst en oordeelt dat uit het feit dat de gemeente verhuurder heeft aangeschreven in verband met illegale onderverhuur van onzelfstandige woonruimte (kortweg: teveel kamerhuurders in een pand plaatsen) geenszins blijkt dat huurder de overeengekomen huur niet meer hoefde te betalen.

Datum: 8 augustus 2014
Rechtbank: Rotterdam
Zaaknummer: 3059134 \ CV EXPL 14-22503

Vonnis

in de zaak van

Eiser, woonplaats, eiser bij exploot van dagvaarding van 6 mei 2014,

gemachtigde: IntoCash te Rotterdam,

tegen

Gedaagde, woonplaats, gedaagde, die in persoon procedeert.

Het (verdere) procesverloop

Bij dagvaarding van 6 mei 2014 heeft eiser gevorderd de tussen partijen gesloten overeenkomst met betrekking tot de door gedaagde van eiser gehuurde woonruimte (een kamer op de tweede verdieping aan de voorzijde van de woning) te ontbinden en hem te veroordelen tot ontruiming van deze woonruimte en tevens tot betaling van de huur¬achterstand ten bedrage van € 1.050,00, berekend tot en met de maand mei 2014, te vermeerderen met wettelijke rente en de door eiser gemaakte proceskosten en eventueel nog te maken nakosten.

Namens gedaagde is op de eerstdienende dag mondeling uitstel gevraagd. Vervolgens heeft gedaagde een schriftelijk verweer toegezonden, bestemd voor de zitting van 12 juni 2014. Op die zitting heeft de kantonrechter dadelijk bij mondeling uitgesproken en vervolgens op schrift gesteld vonnis een comparitie van partijen bepaald.

De comparitie van partijen vond plaats op 22 juli 2014. Eiser was in persoon aanwezig, vergezeld door zijn incassogemachtigde. Gedaagde is niet op de comparitie verschenen en heeft evenmin tijdig tevoren schriftelijk gereageerd. Het vonnis is hem bij brief van 16 juni 2014 toegezonden op het adres dat in de dagvaarding is genoemd. Gedaagde heeft niet een adreswijziging doorgegeven.

Eiser heeft tevoren bij brief van 15 juli 2014 (in kopie rechtstreeks toegezonden aan gedaagde) de in de dagvaarding gevorderde huurachterstand geactualiseerd op € 1.750,00, berekend tot en met de maand juli 2014. Ter zitting heeft eiser de vordering beperkt tot de huurachterstand tot en met de maand juni 2014, verzocht voor de ontruiming een termijn van drie dagen aan te houden en gepersisteerd bij hetgeen hij overigens heeft gevorderd. Hij heeft vonnis gevraagd.

De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.

De stellingen van partijen

Eiser stelt dat gedaagde bij herhaling in gebreke is gebleven met stipte nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Aanmaningen van eiser zelf hielpen niet. Op die grond vordert eiser nu ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en tevens betaling van de hiervoor genoemde bedragen, c.q. kosten.

Eiser heeft als producties onder meer afschriften in het geding gebracht van de huurovereenkomst d.d. 1 september 2009, het huisreglement, de sinds 1 mei 2013 verzonden aanmaningen, een huuroverzicht van maart 2013 tot en met juli 2014 en een brief van de gemeente Rotterdam d.d. 4 juli 2014, waarin wordt bevestigd dat bij een inspectie op 23 juni 2014 is gebleken dat het illegale gebruik als onzelfstandige woonruimte is beëindigd.

Gedaagde erkent dat er een huurovereenkomst met betrekking tot deze woonruimte tussen partijen tot stand is gekomen. Hij ontkent echter enige schuld te hebben aan eiser.

Er zijn voor gedaagde en zijn partner ernstige problemen ontstaan juist omdat eiser weigerde de partner van gedaagde te laten inschrijven op het adres van het gehuurde, maar ondanks die problemen was betaling van huur was voor hem en zijn partner steeds de eerste prioriteit. Gedaagde betaalde altijd contant, direct nadat hij zijn 4-wekelijks salaris had ontvangen, en daarmee dus eigenlijk een 13e keer per jaar teveel. Bovendien heeft hij borg betaald. Pas nadat gedaagde had gedreigd naar de huurcommissie te gaan is eiser elke maand en onterecht op de bonnen gaan schrijven dat er een huurachterstand was. Gedaagde heeft geweigerd die bonnen te ondertekenen.

Gedaagde geeft aan dat hij beseft dat hij niet kan bewijzen dat hij eiser de huur heeft betaald. Maar volgens hem blijkt uit het feit dat de gemeente de kamerverhuur in het bewuste pand wilde beëindigen wel dat eiser geen eerlijke administratie heeft gevoerd.

Tot slot geeft hij aan dat "alles in huis kapot en zwaar verwaarloosd is".

Gedaagde is in afwachting van definitieve goedkeuring van de verhuurder (Woonstad) om een (andere) woning te gaan huren.

Hij concludeert dat de vordering van eiser moet worden verworpen.

De beoordeling van de vordering

Nu voldoende vast staat dat gedaagde de gehuurde kamer al heeft ontruimd zal op zo kort mogelijke termijn de huurovereenkomst worden ontbonden (en gedaagde nog formeel worden veroordeeld tot ontruiming binnen de door eiser gevraagde korte termijn) opdat eiser zo snel mogelijk de kamer, althans de woning in haar geheel, aan een ander kan verhuren, en aldus ook zijn schade kan beperken.

Het is aan gedaagde om het bewijs te leveren dat hij al heeft betaald de huurtermijnen, waarvan eiser nu nog betaling vordert. Volgens het eerdergenoemde overzicht zijn dat de maanden maart 2013, oktober 2013, mei en juni 2014, in totaal dus € 1.400,00 (In zoverre is in het proces-verbaal van de comparitie ten onrechte opgenomen dat er bij de huurachterstand als gevorderd bij dagvaarding nog de maanden mei en juni moeten worden opgeteld: mei 2014 maakte daarvan al deel uit. Dat geldt hierbij als gecorrigeerd.)

Gedaagde geeft echter direct aan dat bewijs niet te kunnen leveren, en zeker nu hij niet bij de comparitie is verschenen, kan niet worden aangenomen dat hij daartoe in staat is.

Anders dan gedaagde zegt blijkt uit het feit dat de gemeente eiser heeft aangeschreven in verband met illegale onderverhuur van onzelfstandige woonruimte (kortweg: teveel kamerhuurders in een pand plaatsen) geenszins dat gedaagde de nu eenmaal met eiser overeengekomen en dus verschuldigde maandelijkse huursom wel steeds heeft betaald. Een door gedaagde -mogelijk- betaalde borg strekt tot zekerheid voor herstel van eventuele gebreken aan het einde van de huur. Dus pas na het einde van de huur, en nadat vastgesteld is dat er geen schade die voor vergoeding door de huurder in aanmerking komt, aanwezig is, kan het restant van een betaalde borg worden verrekend met huurachterstand. Maar daarmee kan dus in dit vonnis geen rekening worden gehouden.

Dat betekent dat ook de vordering tot betaling van € 1.400,00 aan huurachterstand bij dit vonnis aan eiser wordt toegewezen. De door eiser ingestelde nevenvorderingen tot toewijzing van wettelijke vertragingsrente vanaf de vervaldagen van de betreffende huurtermijnen tot 2 mei 2014 en vanaf 2014 tot de dag van algehele voldoening, berusten op de wet en zijn, als op zichzelf ook niet of niet voldoende weersproken, toewijsbaar.
Gedaagde moet, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De door eiser (voorwaardelijk) gevorderde afwikkelingskosten (nakosten) worden afgewezen, nu voldoende gegevens ontbreken om die kosten reeds thans te kunnen begroten. Mocht tussen partijen een geschil ontstaan omtrent de omvang van die kosten, staat het eiser vrij de kantonrechter te verzoeken deze te begroten op de voet van artikel 237 lid 4 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).

De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt gedaagde om aan eiser te betalen:

-    € 1.400,00 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand maart 2014;
-    € 7,43 aan vóór 2 mei 2014 vervallen vertragingsrente;
-    de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over € 1.050,00 vanaf 2 mei 2014 tot de dag der algehele voldoening;

ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt gedaagde om het gehuurde binnen 3 dagen na uitspraak van dit vonnis te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege gedaagde daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van eiser te stellen;

veroordeelt gedaagde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van eiser vastgesteld op € 93,80 aan explootkosten en € 219,00 aan griffierecht, en € 200,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.F. Lubberink en uitgesp en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 augustus 2014.