Ontbinding huurovereenkomst met wederzijds goedvinden

Tussen eiseres als verhuurder en gedaagde als huurder is een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woonruimte (een kamer). Er is sprake van een huurachterstand, waardoor de verhuurder de huurovereenkomst wilt ontbinden en het geld wilt vorderen. De huurder stelt dat hij nog geld tegoed heeft van de verhuurder, omdat zij is doorgegaan met de betaling van een te hoge huur. De huurcommissie heeft namelijk de huurprijs iets verlaagd. Toch kan de verhuurder d.m.v. een brief aantonen dat beide partijen het eens waren met de door eiser gestelde huurachterstand. Hierdoor heeft de huurder deze huurachterstand erkend en wordt deze toegewezen. Verder is de huurovereenkomst al opgezegd met wederzijds goedviinden. De verhuurder heeft hier dus verder geen belang bij.

Datum: 22 november 2013
Rechtbank: Rotterdam
Zaaknummer: 2033790 \ CV EXPL 13-18632

Vonnis

in de zaak van

Eiser, wonende te, eiseres bij exploot van dagvaarding van 18 april 2013,

gemachtigde: IntoCash te Rotterdam,

tegen

Gedaagde, wonende te, gedaagde,

gemachtigde: mr. J.F. Hardeman.

Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen:

het exploot van dagvaarding, met producties;
de aantekeningen van de mondelinge reactie van gedaagde;
de conclusie van repliek tevens houdende akte wijziging van eis;
de conclusie van dupliek, met producties;
het tussenvonnis van 27 september 2013 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
het proces-verbaal van de comparitie van partijen gehouden op 22 oktober 2013;
de brief van de zijde van eiseres d.d. 13 november 2013.
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.

De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.

Tussen eiseres als verhuurder en gedaagde als huurder is een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woonruimte (een kamer) aan de. De overeengekomen huur bedroeg bij vooruitbetaling verschuldigd tot juli 2012 € 650,00 all in per maand. De huurcommissie heeft de huurprijs met ingang van 1 juli 2012 verlaagd naar € 423,07 (inclusief voorschot servicekosten) bij vooruitbetaling verschuldigd. Deze uitspraak is door de huurcommissie verzonden op 19 maart 2013.

De vordering

Eiseres heeft, na wijziging van eis, gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de gehuurde woonruimte te X te ontbinden en gedaagde te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling aan eiseres van de huur over de maanden december 2012 tot en met juli 2013 ad € 2.084,56, vermeerderd met rente en kosten.

Aan haar vordering legt eiseres - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang -ten grondslag dat gedaagde in gebreke blijft met de stipte betaling van de verschuldigde huur. Berekend tot en met de maand juli 2013 is sprake van een huurachterstand van €2.084,56.

Eiseres heeft herhaaldelijk gepoogd gedaagde tot betaling te bewegen.

Eiseres dient gedaagde maandelijks te sommeren tot betaling, terwijl gedaagde eerst na herhaaldelijke sommaties tot betaling overgaat. Eiseres is dus genoodzaakt geworden de vordering ter incasso uit handen te geven aan haar gemachtigde, waardoor eiseres buitengerechtelijke kosten verschuldigd is geworden aan haar gemachtigde. Voorafgaand aan de incassowerkzaamheden zij kosteloze aanmaningen gestuurd conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.

Eiseres heeft derhalve voldoende buitengerechtelijke werkzaamheden verricht en maakt dan ook aanspraak op € 292,50 aan buitengerechtelijke kosten en € 61,42 aan btw over de buitengerechtelijke kosten.

Voorts vordert eiseres wettelijke rente ad € 10,26 berekend tot 1 juli 2013.

Het verweer

Gedaagde heeft de vordering betwist en heeft daartoe het volgende - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - aangevoerd.

Gedaagde heeft nog geld tegoed van eiseres, omdat zij is doorgegaan met betaling van een te hoge huur. De door gedaagde gedane betalingen zijn niet alle opgenomen in de specificatie van eiseres. Gedaagde betwist voorts de verschuldigdheid van de buitengerechtelijke kosten, nu gedaagde is aangeschreven door eiseres voor de (aanvankelijke) huurtermijnen van € 650,00. Dat terwijl de huurcommissie de huur heeft bijgesteld naar € 423,07.

De beoordeling van de vordering

Ter comparitie van partijen heeft (de gemachtigde van) gedaagde verklaard dat haar geen andere betalingen bekend zijn dan die welke reeds op de specificatie van eiseres in mindering op de huurachterstand zijn gebracht. Bij brief na comparitie van partijen heeft eiseres te kennen gegeven dat partijen het erover eens zijn dat de huurachterstand € 2.953,77 bedraagt, berekend tot en met de maand oktober 2013. Dit bedrag aan huurachterstand berekend tot en met de maand oktober 2013 zal dan ook als erkend worden toegewezen.

Bij haar brief na comparitie van partijen heeft eiseres te kennen gegeven dat de huurovereenkomst wordt geacht te zijn opgezegd met wederzijds goedvinden per 1 november 2013. Eiseres heeft daarom geen belang meer bij haar vorderingen tot ontbinding en ontruiming, zodat deze vorderingen zullen worden afgewezen. Datzelfde geldt voor de nevenvordering ter zake van veroordeling tot betaling ter zake van de maandelijkse bedragen dat gedaagde in gebreke blijft met ontruiming van het gehuurde.

De vordering ter zake van wettelijke rente, waarvan een bedrag van € 10,26 aan reeds vervallen wettelijke rente, berekend over iedere huurpenning vanaf de vervaldatum tot 1 juli 2013, zal als onweersproken en op de wet gegrond worden toegewezen.

Eiseres maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten tot een totaalbedrag van € 353,92, inclusief BTW. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is, nu het verzuim van gedaagde na 30 juni 2012 is ingetreden.

Voor de berekening van de buitengerechtelijke incassokosten dient uitgegaan te worden van de totaalsom van de bij dagvaarding toewijsbare huurachterstand (ad 2x € 650,00 + € 423,07= € 1.723,07), dit om ongewenste dubbeltellingen te voorkomen.

Daarvan uitgaande is als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar een bedrag van € 312,74 inclusief BTW.

Gedaagde wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van deze procedure. De proceskosten worden vastgesteld op € 213,00 aan griffierecht, € 92,82 aan dagvaardingskosten en op € 350,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten a€ 175,00).

De door eiseres (voorwaardelijk) gevorderde afwikkelingskosten (nakosten) worden afgewezen, nu voldoende gegevens ontbreken om die kosten reeds thans te kunnen begroten. Mocht tussen partijen een geschil ontstaan omtrent de omvang van die kosten, staat het eiseres vrij de kantonrechter te verzoeken deze te begroten op de voet van artikel 237 lid 4 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).

De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt gedaagde om aan eiseres tegen kwijting te betalen € € 2.953,77 aan huurachterstand berekend tot en met de maand oktober 2013, € 10,26 aan vervallen wettelijke rente en € 312,74 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over het saldo vanaf 1 juli 2013 dat aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens, na elke credit- en debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag der algehele voldoening;

veroordeelt gedaagde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van eiseres vastgesteld op € 305,82 aan verschotten en € 350,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.L. van Zetten en uitgesproken ter openbare terechtzitting.