Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand, beroep op opschorting wegens gebreken faalt

Eiser heeft aan de gedaagde een studio verhuurd met een huurprijs van €375,00 per maand. Gedaagde heeft een achterstand in de betaling van de huur. Eiser wil dan ook de huurovereenkomst ontbinden. In het verweer van de huurder (gedaagde) stelt hij dat er gebreken zijn die niet hersteld zijn door de verhuurder (eiser). De verhuurder stelt dat hem niet bekend is dat er gebreken zijn en dat de studio helemaal in orde was voordat de huidige huurder er in is gaan wonen. De gebreken zouden per brief aan de verhuurder zijn doorgegeven, maar dit ontkent de verhuurder. De huurder heeft verder geen enkel bewijs waaruit blijkt dat de verhuurder in kennis heeft gesteld van de gebreken. Een herstel van deze gebreken of huurvermindering is dan ook niet aan de orde. De vordering van de verhuurder over de achterstallige huur en ontruiming wordt daarom toegewezen.

Datum: 15 januari 2014
Rechtbank: Limburg, zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 2338099 \ CV EXPL 13-9069

Vonnis

in de zaak van:
Eiser, wonende te, eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung van IntoCash,
tegen:
Gedaagde, wonende te aan het adres, gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. L.N. Geerman.

Partijen zullen hierna Eiser en Gedaagde worden genoemd.

Het verloop van de procedure

Dit blijkt uit het navolgende:
de inleidende dagvaarding met producties;
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties;
de rolbeslissing d.d. 7 november 2013 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
de op 12 december 2013 gehouden comparitie van partijen.

Ten slotte is vonnis bepaald.

De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan: Eiser heeft aan Gedaagde een studio verhuurd op de eerste verdieping aan de voorzijde van het pand aan de. De huurprijs bedraagt € 375,00 per maand. Gedaagde heeft een achterstand in de betaling van de huurpenningen laten ontstaan.

Het geschil in conventie en in reconventie

Eiser heeft op gronden als omschreven in de dagvaarding gevorderd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met veroordeling van Gedaagde tot ontruiming van het gehuurde en betaling aan Eiser van de bedragen en rente als in de dagvaarding vermeld, kosten rechtens.

Gedaagde heeft verweer gevoerd en vordert in reconventie veroordeling van Eiser tot herstel van de gebreken zoals volgens Gedaagde opgesomd bij productie 2 van de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie

Eiser stelt dat hem niets bekend is van gebreken en dat de betreffende studio helemaal in orde is gemaakt voordat Gedaagde in de studio is gaan wonen. Eiser betwist uitdrukkelijk het bestaan van de door Gedaagde gestelde gebreken en voegt er aan toe dat hij nimmer van gebreken op de hoogte is gesteld door Gedaagde.

Gedaagde stelt dat zij de betreffende gebreken schriftelijk aan Eiser heeft doorgegeven, maar er niets wordt gedaan door Eiser. Gedaagde stelt dat sprake is van gebreken als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW en Eiser verplicht is de gebreken te verhelpen. Nu Eiser hiermee in gebreke blijft doet Gedaagde een beroep op opschorting.

De kantonrechter stelt vast dat de door Gedaagde gestelde gebreken gemotiveerd door Eiser worden betwist terwijl Eiser ook uitdrukkelijk betwist in kennis te zijn gesteld van de vermeende gebreken. Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder eerst aanspraak op vermindering van huurgenot maken nadat hij aan de verhuurder behoorlijk heeft kennis gegeven van het gebrek. Nu Gedaagde geen enkel bewijs bijbrengt waaruit blijkt dat zij Eiser deugdelijk in kennis heeft gesteld van de vermeende gebreken kan haar aanspraak op vermindering van huur bij gebreke van huurgenot niet slagen. Het beroep op opschorting moet daarom worden gepasseerd. De vordering van Eiser ter zake de achterstallige huur tot en met augustus 2013 en de huur vanaf 1 september 2013 tot de ontruiming ligt daarom voor toewijzing gereed.

Als onweersproken staat vast dat Gedaagde sedert december 2012 geen huur meer heeft betaald. Dit levert een tekortkoming op aan de zijde van Gedaagde dat van Eiser niet langer gevergd kan worden aan Gedaagde nog het genot van het gehuurde te laten. De vordering tot ontbinding en ontruiming wordt daarom toegewezen.

Eiser maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.

Gedaagde vordert in reconventie herstel van de vermeende gebreken zoals opgesomd bij productie 2 van de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie. Als productie 2 heeft Gedaagde een proces-verbaal van aangifte van bedreiging en intimidatie in het geding gebracht. Als productie 3 wordt een handgeschreven overzicht in het geding gebracht waar Gedaagde kennelijk op doelt als lijst van gebreken. Wat betreft het herstel van gebreken geldt dat dit eerst aan de orde kan komen nadat de verhuurder deugdelijk hiervan in kennis moet worden gesteld. Hiervan is zoals hiervoor onder 4.3 reeds is overwogen, geen sprake zodat de vordering tot het herstel van de vermeende gebreken moet stranden, nu een deugdelijke kennisgeving van deze gebreken aan de verhuurder ontbreekt terwijl evenmin enig verificatoir bewijsstuk is overgelegd omtrent deze gebreken. Van Gedaagde mag verwacht worden dat zij haar stelling deugdelijk motiveert. De kantonrechter zal daarom aan het bewijsaanbod van Gedaagde als niet meer ter zake doende voorbij gaan.

Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen overeenkomstig de richtlijnen van het LOVCK en worden begroot op een half salarispunt conform het liquidatietarief proceskosten met een maximum van € 100,00. De kosten aan de zijde van Eiser worden begroot op:

dagvaarding € 94,45
griffierecht 213,00
gemachtigde salaris 400,00 ( 2 x tarief € 200,00)
totaal € 707,45

De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

De beslissing in conventie en in reconventie

Ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte gelegen aan de.

Veroordeelt Gedaagde, om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde met personen en zaken te ontruimen en te verlaten en met overgifte der sleutels ter vrije beschikking van Eiser te stellen.

Veroordeelt Gedaagde om aan Eiser tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag van € 4.370,12, vermeerderd met de wettelijke rente over € 3.720,50 vanaf 23 augustus 2013 tot aan de dag der algehele voldoening.

Veroordeelt Gedaagde voorts om aan Eiser tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag van € 375,00 per maand of gedeelte van een maand, ingaande 1 september 2013 tot aan het tijdstip der ontruiming.

Veroordeelt Gedaagde tenslotte in de kosten van de procedure aan de zijde van Eiser gevallen en aan die zijde tot op vandaag begroot op € 707,45.

Veroordeelt Gedaagde onder de voorwaarde dat zij niet binnen 2 weken na aanschrijving door Eiser volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

-    € 100,00 aan salaris gemachtigde,
-    te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis.

Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Wijst de vordering van Gedaagde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.F. van Dooren, kantonrechter, en ter openbare civiele terechtzitting op 15 januari 2014 uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.