Ontbinding huurovereenkomst na stelselmatig te laat betalen huur en wijzigen vennoot

Huurders hebben ten tijde van de zitting hun huurachterstand al ingelopen. Toch vraagt de verhuurder om de huurovereenkomst te ontbinden en tot ontruiming over te gaan. De rechter overweegt of een ontbinden dan nogsteeds gerechtvaardigd is. Echter, huurders hebben in 2 jaar stelselmatig te laat betaald. Daarnaast hebben de huurders zonder toestemming van verhuurders de vennoten van de V.O.F. gewijzigd. Het gehuurde is nu feitelijk in gebruik gekomen van een derde partij, zonder toestemming van de verhuurders. Dit wordt tijdens de zitting niet weersproken door de huurders. Dit is in strijd met de algemene bepalingen. De kantonrechter acht een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd.

Datum: 20 augustus 2014
Rechtbank: Midden Nederland, Afdeling civiel recht, kantonrechter locatie Utrecht
Zaaknummer: 2832385 UC EXPL 14-3137 ML/1133

Vonnis

inzake

Eiser 1&2, wonende te, verder gezamenlijk ook te noemen Verhuurders, eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: IntoCash te Rotterdam,

tegen:

Huurder F, wonende te en Huurder H, wonende te, verder ook te noemen Huurders, gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, procederende in persoon.

1. De procedure

In conventie en in reconventie

1.1.    Het verloop van de procedure blijkt uit:

-    het tussenvonnis van 9 april 2014
-    de conclusie van antwoord in reconventie
-    het proces-verbaal van comparitie van 20 juni 2014.

1.2.    Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

In conventie en in reconventie

2.1.    Huurders huren sinds 1 juni 2008 van Verhuurders de bedrijfsruimte aan de, tegen een huurprijs van laatstelijk € 1.505.00 per maand. In deze bedrijfsruimte hebben Huurders een café gevestigd, waarvan zij ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst beiden vennoot waren. De huurovereenkomst is in 2013 verlengd en eindigt op 1 juni 2018.

2.2.    Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte (hierna: de Algemene Bepalingen) van toepassing.

2.3.    In artikel 8 van de Algemene Bepalingen is vastgelegd dat behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het de huurder niet is toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, dan wel de huurrechten geheel of gedeeltelijk over te dragen aan derden of in te brengen in een personenvennootschap of rechtspersoon.

2.4.    In artikel 13.4 van de Algemene Bepalingen is vastgelegd dat onderhoud, herstel en vernieuwing van hang- en sluitwerk, beglazing en glasdeuren, spiegel-, venster- en andere ruiten voor rekening van huurder zijn.

2.5.    In artikel 18.3. van de Algemene Bepalingen is vastgelegd dat telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand verbeurt, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.

2.6.    Er is een achterstand in de betaling van de huurpenningen ontstaan.

3. het geschil

In conventie

3.1. Verhuurders vorderen — samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van Huurders tot ontruiming van het gehuurde en hoofdelijke veroordeling van Huurders, in die zin dat als de een betaalt de ander daarvan zal zijn bevrijd, tot betaling van:

-    € 6.020,00 ter zake huurachterstand berekend tot en met februari 2014;
-    € 1,505,00 per maand, onder voorbehoud van huurverhoging, ter zake de huurpenningen voor iedere maand na februari 2014 tot de ontruiming;
-    wettelijke rente van € 69,33 over de hoofdsom vanaf de vervaldata tot 6 februari 2014;
-    wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 6 februari 2014 tot de dag van de voldoening;
-    vermogensschade van € 76.755,00 ter hoogte van 51 huurtermijnen, gerekend vanaf 1 maart 2014 tot 1 juni 2018, althans een bedrag aan schadevergoeding nader op te maken bij staat,
-    een boete van € 1.200,00 voor de maanden november 2013 tot en met februari 2014 alsmede de boete van € 300,00 voor elke maand daarna dat gedaagden de huur niet (tijdig) betalen;
-    de kosten van het geding, waaronder de nakosten.

3.2.    Aan deze vordering leggen Verhuurders ten grondslag dat Huurders hun betalingsverplichting voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst telkens niet nakomen.

3.3.    Huurders erkennen dat zij een betalingsachterstand hebben gehad maar verzetten zich tegen de gevorderde ontbinding en ontruiming omdat zij inmiddels bij zijn met de huurpenningen en zij, uitgezonderd een aantal malen in 2012 en 2013, gedurende een periode van 20 jaar de huur altijd op tijd hebben betaald.

In reconventie

3.4.    Huurders vorderen van Verhuurders een bedrag van € 3.235,21 in verband met een kapotte ruit door een inbraak.

3.5.    Ter onderbouwing van die vordering stellen Huurders dat zij dit bedrag hebben betaald aan het glasbedrijf maar dat Verhuurders dit op grond van het huurcontract aan hen terug dienen te betalen.

3.6.    Verhuurders hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van Huurders in de proceskosten.

In conventie en in reconventie

3.7.    Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

In conventie

4.1.    Volgens Verhuurders betalen Huurders stelselmatig hun huurpenningen te laat. In 2010 was er een achterstand van meer dan zes maanden en in 2012 een achterstand van meer dan drie maanden. Te onderbouwing van dit standpunt hebben verhuurders een overzicht van betalingen in 2012 en 2013 overgelegd. Hieruit volgt dat Huurders, uitgezonderd november 2012, iedere maand in 2012 de huur te laat hebben betaald, variërend van 8 dagen te laat tot 99 dagen te laat. In 2013 hebben Huurders de huur van januari, februari, april, mei, juli, augustus, september en oktober te laat betaald. Ten tijde van de dagvaarding was de huur over de maanden november 2013, december 2013, januari 2014 en februari 2014 nog niet betaald.

4.2.    Huurders hebben hun huurachterstand ten tijde van de zitting geheel ingelopen. De kantonrechter overweegt dat een ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen vanwege deze omstandigheid niet zonder meer gerechtvaardigd is. Echter, uit het overzicht van Verhuurders volgt dat Huurders huurders zijn die gedurende een periode van 2 jaar stelselmatig te laat betalen. Zij zijn daar ook regelmatig door Verhuurders op aangesproken. Zo zijn partijen ter zake van een huurachterstand in 2012 een betalingsregeling overeengekomen. De schriftelijke overeenkomst die hierop betrekking heeft, is door Verhuurders ter zitting ingebracht en door Huurders erkend. Door Huurders is verder niet weersproken dat zij in 2010 ook al een huurachterstand van 6 maanden hebben gehad. Tevens is ter zitting door Huurders erkend, naar aanleiding van het door Verhuurders ingebrachte uittreksel van het Handelsregister van de Kamer van Koophandel, dat inmiddels niet Huurder H, maar de heer R tezamen met Huurder F vennoot is van de V.O.F. die in het gehuurde is gevestigd. Volgens Verhuurders hebben Huurders zonder zijn toestemming de vennoten van deze VOF gewijzigd, hetgeen niet door Huurders is weersproken. Aan Verhuurders kan dan ook worden toegegeven dat Huurders hebben gehandeld in strijd met artikel 8 van de Algemene Bepalingen. Door R te laten participeren in de V.O.F. is het gehuurde immers feitelijk in gebruik gekomen van een derde partij, zonder toestemming van Verhuurders.

4.3.    Al met al maakt het stelselmatig tekortschieten van de verplichting om tijdig de huur te betalen, in samenhang met de omstandigheid dat niet langer Huurder H, maar R vennoot is van de VOF die in het gehuurde is gevestigd, dat van Verhuurders niet langer kan worden verwacht dat zij de huurovereenkomst in stand houden. De kantonrechter acht een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde dan ook gerechtvaardigd.

4.4.    Nu ter zitting is komen vast te staan dat Huurders tot en met juni 2014 hebben betaald, zullen gevorderde huurpenningen over de periode juli 2014 tot en met augustus 2014, te weten een bedrag van € 3.010,00, worden toegewezen.

4.5.    Verhuurders hebben gevorderd dat Huurders, indien de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen, zullen worden veroordeeld tot het betalen van de vergoeding van de schade die Verhuurders lijden doordat de huurovereenkomst voortijdig is geëindigd door de toerekenbare tekortkoming van Huurders. Verhuurders begroten die schade op het totaalbedrag van de huurtermijnen die verschuldigd zouden zijn geweest als de huurovereenkomst zou zijn geëindigd op de door partijen overeengekomen datum. Huurder F en Huurder H hebben zich tegen deze vordering verweerd door te stellen dat Verhuurders het gehuurde aan derden kunnen verhuren.

De kantonrechter overweegt dienaangaande als volgt.

Indien de huurovereenkomst niet door de hiervoor vastgestelde toerekenbare tekortkoming van Huurders zou zijn geëindigd, zou de overeenkomst zijn geëindigd op 1 juni 2018. Dat betekent dat Verhuurders in beginsel aanspraak kunnen maken op een schadevergoeding ten hoogte van de huurtermijnen over de periode september 2014 tot en met mei 2018, omdat dit de inkomsten zijn die Verhuurders derven als gevolg van de laakbare tekortkoming van Huurders. Op Verhuurders rust evenwel de verplichting om hun schade te beperken en dus waar mogelijk het gehuurde te verhuren aan een derde. Vooralsnog bestaat onvoldoende zicht op de mogelijkheden van de verhuurders om hun schade op deze wijze te beperken. De kantonrechter acht de kans dat Verhuurders in staat zullen zijn binnen zes maanden inkomsten van de derde uit het gehuurde te verkrijgen, mede gezien hetgeen partijen daarover hebben aangevoerd, zodanig gering dat de vordering zal worden toegewezen tot een bedrag gelijk aan de tussen partijen overeengekomen huur gerekend over een periode van zes maanden, derhalve € 9.030,00 (6 x € 1.505,00). Voor het meerdere zal de vordering worden verwezen naar de schadestaatprocedure. Voor het geval Verhuurders kans zien het gehuurde binnen zes maanden tegen betaling ter beschikking te stellen aan een derde zal worden bepaald dat de inkomsten die Verhuurders zullen verkrijgen uit hoofde van het ter beschikking stellen van het gehuurde aan een derde, in mindering zullen strekken op de toe te wijzen schadevergoeding.

4.6.    Verhuurders vorderen op grond van artikel 18.3 van de Algemene Bepalingen een boete van € 300,00 per maand voor elke maand vanaf november 2013 dat Huurders te laat zijn met hun verplichtingen. Huurders hebben hier geen gemotiveerd verweer tegen gevoerd. Uit het ter zitting overgelegde betaaloverzicht volgt dat Huurders in de maanden november 2013, december 2013, januari 2014, februari 2014, maart 2014, en mei 2014 te laat zijn geweest met betalen, het geen neerkomt op 6 maanden. De aan Verhuurders verschuldigde boete zal dan ook worden vastgesteld op € 1.800,00.

4.7.    Op grond van artikel 6:92 lid 2 BW treedt hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet, zodat de gevorderde wettelijke rente niet toewijsbaar is.

4.8.    Huurders zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van Verhuurders worden begroot op:

-    dagvaarding € 77,52
-    griffierecht € 219,00
-    salaris gemachtigde € 600,00 (2 punten x tarief € 300,00)
Totaal € 896,52

De nakosten zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot.

In reconventie

4.9.    In artikel 13.4 onder b van de Algemene Bepaling is vastgelegd dat de kosten voor herstel van het raam voor rekening van huurder komen. Er ontbreekt dan ook een grondslag voor de vordering van Huurders zodat deze zal worden afgewezen.

4.10.    Huurders zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van Verhuurders worden begroot op €87,50 (half punt x tarief € 175,00) aan salaris gemachtigde.

5. De beslissing

De kantonrechter:

In conventie

5.1.    ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan de;

5.2.    veroordeelt Huurders om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege Huurders bevindt binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Verhuurders te stellen;

5.3.    veroordeelt Huurders, hoofdelijk in die zin, dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, om tegen bewijs van kwijting te betalen aan Verhuurders:

-    € 3.010,00 aan huurpenningen over de maanden juli 2014 en augustus 2014;
-    € 1.800,00 aan boete;
-    € 9.030,00 aan schadevergoeding, te verminderen met de inkomsten van Verhuurders uit hoofde van het ter beschikking stellen van het gehuurde aan een derde, over de periode september 2014 tot en met februari 2015, alsmede tot betaling van de overige door Verhuurders geleden schade nader op te maken bij staat;

5.4.    veroordeelt Huurders tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Verhuurders, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 896,52, waarin begrepen € 600,00 aan salaris gemachtigde;

5.5.    veroordeelt Huurders, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Verhuurders volledig aan dit vonnis voldoen, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

-    € 100,00 aan salaris gemachtigde;
-    te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

5.6.    verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.    wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

5.8.    wijst de vordering af;

5.9.    veroordeelt Huurders tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Verhuurders, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 87,50 aan salaris gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Loots, kantonrechter, en is aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2014.