Ontbinding na huurachterstand, afwijkende huurprijs niet aangetoond

In deze zaak is er bij de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte afgesproken dat het alleen gebruikt zal worden als hotel/restaurant. De huurder heeft de in de huurovereenkomst vermelde huurprijs niet tijdig en volledig betaald. In een mail schrijft deze huurder bezig te zijn met het aanvragen van een financiering waaruit een groot deel van de huurachterstand zou kunnen worden betaald en verzoekt de verhuurder nog even geduld te hebben. Omdat deze huurder maar niet tijdig en volledig kan betalen verzoekt de verhuurder om ontbinding van de huurovereenkomst. De huurder verweert zich door te zeggen dat de opgenomen huurprijs niet de reële huurprijs is. Dit bedrag is alleen in de huurovereenkomst geschreven, omdat de verhuurder een huurovereenkomst met zulke bedragen nodig had om aan de ING-bank te tonen. Er zou een mondelinge afspraak gemaakt zijn met een andere huurprijs. De rechter vindt dit echter onvoldoende toegelicht. Hierdoor geldt gewoon de in de huurovereenkomst opgenomen huurprijs. Bij de zitting geeft de huurder aan deze huurprijs te willen aanpassen, maar omdat er nog geen vijf jaren zijn verstreken kan de kantonrechter dit nog niet doen (artikel 7:303 BW). 

Datum: 22 november 2012
Rechtbank: 's-Gravenhage. Sector kanton, locatie 's-Gravenhage
Zaaknummer: 1157980 \ RL EXPL 12-9435

Vonnis

in de zaak van:

Eiser, wonende te, gemeente, eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Gedaagde, gevestigd te, gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr.drs. S. Bharatsingh.

Partijen worden aangeduid als Eiser enerzijds en Gedaagde anderzijds.

Procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 28 maart 2012, met producties;
de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie, met producties;
de brief van 2 juli 2012 van de rechtbank, waarin is vermeld dat bij mondeling tussenvonnis een comparitie van partijen is gelast;
de brief van 13 september 2012, met producties, van de zijde van Gedaagde; de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
de brief van 18 oktober 2012, met één productie, van de zijde van Eiser;
de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 26 oktober 2012, waarbij beide partijen en hun gemachtigden zijn verschenen.

1. Feiten

De kantonrechter gaat uit van de navolgende feiten:

Tussen Eiser en Gedaagde bestaat een huurovereenkomst, getekend op 28 december 2010, betreffende de bedrijfsruimte aan de, en, na aankoop door verhuurder, Z. Partijen zijn overeengekomen dat het gehuurde uitsluitend zal worden gebruikt als hotel / restaurant. Op de huurovereenkomst zijn de door Eiser gehanteerde voorwaarden van toepassing.

De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijfjaren, ingaande op 1 januari 2011.

Ingevolge de huurovereenkomst is Gedaagde verplicht maandelijks bij vooruitbetaling aan Eiser ter zake van huur een bedrag te betalen. Artikel 5 van de huurovereenkomst bepaalt daartoe onder meer het volgende:

"5.1 De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 150.000, -(...), daarmee € 1'2.500,-per maand (excl. btw), inclusief een bedrag van €2.500,--per maand aan vergoeding voor het inventaris. De aanvangshuur geldt tot en met 30 juni 2011."

Artikel 5 van de huurovereenkomst bepaalt voorts dat de huur elk halfjaar stijgt met een bedrag van € 2.500 per maand, totdat vanaf 1 juli 2014 een huurprijs is bereikt van € 350.000 op jaarbasis.

In een brief van 24 januari 2011 heeft Th. van der Meer, echtgenote van Eiser, onder meer het volgende geschreven aan de advocaat van Gedaagde:

"Onder verwijzing naar het gesprek met u en de heer X op 22 januari jl. bevestig is hierdoor het geen vanavond met de heer is besproken. Ten blijke van zijn instemming met de inhoud van deze brief heb ik de heer X gevraagd de brief mede te ondertekenen.

Als huur voor het pand Y is afgesproken de oorspronkelijke in de eerste in uw bezit zijnde huurovereenkomst bepaalde huursom van €350.000 ex BTW per jaar. Er zal vanaf 1 januari 2011 echter een ingroeihuur worden toegepast van € 12.500.00per maand exclusief BTW, maar inclusief een bedrag van € 2.500.00 aan vergoeding voor de inventaris"

De brief is door de heer X voor akkoord ondertekend.

Gedaagde heeft, ook na aanmaning daartoe, de in de huurovereenkomst vermelde huurprijs niet tijdig en volledig betaald.

Gedurende het jaar 2011 heeft Gedaagde een bedrag aan huur betaald van € 153.153,59.

Bij brief van 17 januari 2012 heeft Gedaagde aan de beheerder van het gehuurde onder meer het volgende geschreven:

"Met onze mail aan u van 6 december 2011 vertelden wij u dat wij bezig waren met het aanvragen van een financiering waaruit een groot deel van de huurachterstand zou kunnen worden betaald. Wij hadden gedacht dat wij voor eind van het jaar al antwoord zouden hebben van de bank maar vorige week werden ons nog de gegevens over december gevraagd. (...) Wij hopen dan ook dat u nog even geduld kunt hebben. Zodra wij nieuws van de bank hebben laten wij dat natuurlijk direct weten"

In 2012 heeft Gedaagde een bedrag aan huur betaald van € 6.034,80.

Eiser heeft de huurpenningen verpand aan de ING Bank.

2. Vordering in conventie

Eiser vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van Gedaagde in de proceskosten;

Eiser legt aan de vordering voormelde vaststaande feiten ten grondslag, evenals de navolgende stellingen. Gedaagde is bij herhaling in gebreke gebleven met de tijdige en volledige betaling van de huur waardoor tot en met oktober 2012 een bedrag aan huur van € 257.890,20 onbetaald is gebleven. Daarom is Gedaagde de hoofdverplichting als huurder niet nagekomen. Eiser heeft recht en belang op grond van deze ernstige tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde te vorderen.

Gedaagde verweert zich tegen de vordering en voert daartoe - zakelijk weergegeven - het navolgende aan. De in de huurovereenkomst opgenomen huurprijs is niet de reële huurprijs. Dit bedrag is alleen in de huurovereenkomst opgenomen, omdat de verhuurder een huurovereenkomst met dergelijk bedragen nodig had om aan de ING-bank te tonen. Partijen hadden de mondelinge afspraak gemaakt dat in een separate akte de door Gedaagde te betalen reële huurprijs zou worden vastgelegd. De omstandigheid dat in de huurovereenkomst is opgenomen dat deze ook geldt voor het pand aan de Z, terwijl Gedaagde dit pand niet huurt, en de omstandigheid dat de inventaris, welke in de huurprijs wordt genoemd, niet in eigendom aan Eiser toebehoort, bevestigen dat het in de huurovereenkomst genoemde bedrag niet het juiste bedrag is. De reële huurprijs is lager en bedraagt € 9.000 per maand. Deze is vastgesteld door de boekhouder van Gedaagde en dit bedrag heeft Gedaagde ook betaald. Voorts heeft Gedaagde een bedrag dat de heer M, echtgenoot van Eiser, aan haar verschuldigd is in mindering gebracht. Gelet hierop is er geen huurachterstand en derhalve geen reden voor ontbinding.

3. Vordering in reconventie

Gedaagde vordert de verklaring voor recht dat tussen Eiser en Gedaagde een huurovereenkomst tot stand is gekomen waarbij het gehuurde bestaat uit de kale bedrijfsruimte aan de en het gehuurde niet de bedrijfsinventaris omvat;

de huurprijs € 9.000,- inclusief BTW per maand bedraagt, althans een bedrag dat overeenkomt met de huurprijs van vergelijkbare kale bedrijfsruimten ter plaatse; en in de huurprijs niet de voorzieningen en verbeteringen zijn inbegrepen die door de vorige huurder in het gehuurde zijn aangebracht.

Gedaagde legt aan haar vordering het door haar gevoerde verweer in conventie ten grondslag.

Eiser verweert zich tegen de vordering in reconventie en voert aan dat partijen geen andere afspraak ten aanzien van de huur hebben gemaakt dan is vastgelegd in de huurovereenkomst. Een bedrag van € 9.000 per maand is niet overeengekomen. De door haar meeverhuurde inventaris is haar eigendom. Het pand aan de Z zou pas worden verhuurd als Eiser hiervan de eigendom zou hebben verworven. De huurprijs zou alsdan worden aangepast.

4. Beoordeling

in conventie en in reconventie

Gedaagde heeft niet apart toegelicht wat haar belang is bij de gevorderde verklaringen voor recht in reconventie. Zij heeft gesteld dat zij de vordering in reconventie instelt, omdat zij niet in gebreke is geweest met de nakoming van haar verplichtingen krachtens de huurovereenkomst, zoals door Eiser gesteld in conventie. Derhalve dient, naar het oordeel van de kantonrechter, aan de vordering in reconventie geen zelfstandige betekenis te worden toegekend, naast het door Gedaagde gevoerde verweer in conventie en kan de kantonrechter de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk behandelen.

Gedaagde erkent dat het huurbedrag van € 9.000 per maand door een boekhouder is vastgesteld als zijnde de reële huurprijs, en derhalve niet door partijen is overeengekomen. Hieruit volgt dat het verweer van Gedaagde inhoudt dat partijen geen concreet bedrag voor de huurprijs zijn overeengekomen. Voorts geldt tussen partijen het volgende. De heer X, die namens Gedaagde betrokken was bij de onderhandelingen voor de totstandkoming van de huurovereenkomst, heeft de brief van 24 januari 2011, waarin de destijds met de heer X namens Gedaagde gemaakte afspraken over onder meer de huurprijs zijn vastgelegd, voor akkoord ondertekend. Partijen hebben een huurovereenkomst getekend waarin de in de brief van 24 januari 2011 genoemde huurprijzen zijn opgenomen. Gedaagde heeft geen schriftelijk stuk overgelegd waaruit een van deze huurovereenkomst afwijkende afspraak blijkt, of zou kunnen worden afgeleid. Zij heeft in 2011 een bedrag aan huur betaald van € 153.153,59. Dit bedrag is hoger dan het bedrag van € 108.000 dat Gedaagde stelt schuldig te zijn per jaar. Het eerste bedrag aan huur dat zij overmaakte in januari 2011 bedroeg € 12.500. Bij brief van 17 januari 2012 heeft Gedaagde de beheerder van het gehuurde bericht dat zij trachtte een financiering te verkrijgen voor de opgelopen huurachterstand. Van een huurachterstand was geen sprake, indien zij het door haar gestelde huurbedrag van € 9.000 per maand verschuldigd is. Aldus heeft Gedaagde zich in het eerste jaar van de huurovereenkomst gedragen in overeenstemming met hetgeen in de huurovereenkomst is vastgelegd. Gelet op deze omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, is de kantonrechter van oordeel dat Gedaagde haar verweer, dat het in de huurovereenkomst opgenomen bedrag niet het tussen partijen overeengekomen huurbedrag is, met haar blote stelling dat partijen mondeling iets anders zijn overeengekomen en met de enkele, door Eiser weersproken, verwijzing naar de panden aan de Z en de eigendom van de inventaris, onvoldoende heeft toegelicht.

Nu het verweer van Gedaagde onvoldoende is toegelicht, gaat de kantonrechter hieraan voorbij. Aan een bewijsopdracht komt zij niet toe. Hieruit volgt dat tussen partijen de in de huurovereenkomst opgenomen huurprijs geldt en dat deze mede omvat de inventaris, inclusief de aangebrachte voorzieningen en verbeteringen, maar niet de panden aan de Z. Tussen partijen staat immers vast dat Eiser deze nog niet heeft verworven. Ter zitting heeft Gedaagde nog een aanpassing van de overeengekomen huurprijs gevorderd. Aan dit verzoek gaat de kantonrechter voorbij, nu de huurovereenkomst voor een termijn van vijf jaren is aangegaan en deze termijn nog niet is verstreken. Verwezen wordt naar het bepaalde in artikel 7:303 van het Burgerlijk Wetboek.

Gelet op dit een en ander, is, gezien de door Gedaagde betaalde huur, sprake van een achterstand in het betalen van de verschuldigde huur voor een periode van ten minste drie maanden. Een dergelijke huurachterstand rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter de in conventie gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. De gevraagde verklaringen voor recht in reconventie zal de kantonrechter afwijzen.

Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure in conventie en in reconventie.

5. Beslissing

De kantonrechter:

in conventie

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde staande en gelegen aan de, en na aankoop door verhuurder, Z;

veroordeelt Gedaagde voormeld gehuurde binnen 21 dagen na het te dezen te wijzen vonnis met al wie en al wat zich daarin van de zijde van Gedaagde mocht bevinden te ontruimen en te verlaten en, met afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van Eiser te stellen;

veroordeelt Gedaagde in de kosten van de procedure, tot hiertoe aan de zijde van Eiser vastgesteld op € 463,64, waaronder begrepen een bedrag van € 300, als het aan de gemachtigde van Eiser toekomende salaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde BTW;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

wijst de vorderingen van Gedaagde af;

veroordeelt Gedaagde in de kosten van de procedure, tot hiertoe aan de zijde van Eiser vastgelegd op € 150 als het aan de gemachtigde van Eiser toekomende salaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde BTW;

verklaart de proceskostenveroordeling onder 5.5. uitvoerbaar bij voorraad;

Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Bordes, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 22 november 2012, in tegenwoordigheid van de griffier.