Ontruiming hoofd- en onderhuurders; schadevergoeding gederfde huurpenningen

De hoogte van de huurachterstand in deze zaak is zodanig dat deze de vorderingen tot ontbinding en ontruiming rechtvaardigt omdat van Eiser onder deze omstandigheden niet hoeft te verlangen dat hij Gedaagde nog langer in het gehuurde laat. De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst. Tegen onderhuurders van de woning is ook een vordering ingesteld tot ontruiming. Deze is ook toewijsbaar nu de ontbinding van de huurovereenkomst met de hoofdhuurder tot gevolg heeft dat hoofdhuurders aan zijn onderhuurders niet langer het genot van het gehuurde kan leveren.

Datum: 13 juni 2012
Rechtbank: Breda, Sector Kanton, Locatie Tilburg
Zaaknummer: 700133 CV EXPL 12-443

Vonnis

inzake

Eiser, wonende te, eiser,

gemachtigde: mr. E.C.Y Cheung, werkzaam bij IntoCash te Rotterdam,

tegen

Gedaagde sub 1, wonende te,

Gedaagde sub 2, wonende te,

Gedaagde sub 3, wonende te,

Gedaagde sub 4, wonende te, gedaagden, niet in rechte verschenen.

Het verloop van de procedure

De procedure blijkt uit de volgende stukken:

het tussenvonnis van 11 april 2012 en de daarin genoemde stukken;

de oproeping van gedaagde sub 3 bij deurwaardersexploot van 19 april 2012;

het audiëntieblad van de zitting voor civiele zaken van woensdag 2 mei 2012 met daarop de aantekeningen van de griffier.

Hierna is de uitspraak van het vonnis, na aanhouding, bepaald op heden.

Het geschil en de beoordeling daarvan

Bij voormeld tussenvonnis is op basis van de overgelegde GBA-gegevens vastgesteld dat de gedaagden ten tijde van de dagvaarding woonachtig waren op de in de dagvaarding genoemde adressen, reden waarom tegen hen verstek is verleend, met uitzondering echter van gedaagde sub 3 aangezien was gebleken dat deze was gedagvaard onder de naam "X" in plaats van "Y". Eiser heeft toestemming verzocht en verkregen om gedaagde sub 3 onder zijn juiste naam bij herstelexploot opnieuw op te roepen. Gedaagde sub 3 is vervolgens bij deurwaardersexploot van 19 april 2012 onder zijn juiste naam opgeroepen tegen de zitting van woensdag 2 mei 2012. Gebleken is dat gedaagde sub 3 op die zitting niet is verschenen en ook geen schriftelijk antwoord heeft ingediend of om uitstel heeft verzocht. Gelet daarop is tegen gedaagde sub 3 verstek verleend. In de kop van dit vonnis is thans zijn juiste naam vermeld. Nu tegen alle gedaagden verstek is verleend komt de kantonrechter toe aan de inhoudelijke beoordeling van de vordering.

De kantonrechter begrijpt dat de echtgenote van Gedaagde sub 1, Gedaagde sub 2, is gedagvaard omdat in artikel 9.8 van de huurovereenkomst is bepaald: "Indien huurder niet meer kan voldoen aan de verplichtingen van deze huurovereenkomst, staat diens echtgenote, Mevr. Gedaagde sub 2 (...) garant voor alsnog nakoming hiervan en tekent om reden hiervan mede deze overeenkomst." De kantonrechter stelt vast dat een handtekening van gedaagde Gedaagde sub 2 onder de overgelegde huurovereenkomst ontbreekt zodat niet vaststaat dat Gedaagde sub 2 zich heeft gebonden aan de overgelegde overeenkomst. Nu een andere grondslag daarvoor is gesteld noch gebleken dient Eiser in zijn vordering tegen Gedaagde sub 2 niet-ontvankelijk te worden verklaard.

De hoogte van de huurachterstand is zodanig dat deze de vorderingen tot ontbinding en ontruiming rechtvaardigt omdat van Eiser onder deze omstandigheden niet hoeft te worden verlangd dat hij Gedaagde sub 1 nog langer in het genot van het gehuurde laat. De kantonrechter zal de huurovereenkomst ontbinden per heden.

Tussen Eiser en de onderhuurders Gedaagde sub 3 en Gedaagde sub 4 bestaat geen contractuele relatie en omdat de in artikel 7:269 BW aan onderhuurders van zelfstandige woonruimte toekomende bescherming bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst niet geldt voor een woning die, zoals in dit geval, feitelijk met de bedrijfsruimte is verbonden en onder het huurregime van bedrijfsruimte valt, ontstaat zodanige relatie ook niet na ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst. Gelet hierop bestaat geen grondslag voor de vordering om de huurovereenkomst tussen Gedaagde sub 1 en genoemde onderhuurders te beëindigen. Van wanprestatie door de onderhuurders jegens Eiser is geen sprake; het is, zoals Eiser zelf al stelt, Gedaagde sub 1 die artikel 9.9 van de huurovereenkomst niet heeft nageleefd en daarom (ook) op dit punt jegens Eiser toerekenbaar tekort is geschoten.

De tegen de onderhuurders ingestelde vordering tot ontruiming is echter wel toewijsbaar nu de ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst met Gedaagde sub 1 tot gevolg heeft dat Gedaagde sub 1 aan zijn huurders Gedaagde sub 3 en Gedaagde sub 4 niet langer het genot van het gehuurde uit hoofde van de met hen gesloten huurovereenkomst kan leveren en als gevolg daarvan Gedaagde sub 3 en Gedaagde sub 4 de aan Eiser in eigendom toebehorende woning zonder recht of titel gebruiken.

De kantonrechter zal op de gevorderde huurachterstand € 800,- in mindering brengen, zijnde het bedrag dat blijkens de brief van 23 januari 2012 van IntoCash op 5 januari 2012 werd ontvangen, zodat tot en met 4 januari 2012 toewijsbaar is € 23.046,02.

De kantonrechter sluit niet uit dat sinds 5 januari 2012 nog meer betalingen in mindering op de huurschuld zijn verricht maar kan met die eventuele betalingen in dit vonnis geen rekening houden nu hem daarvan feitelijk niet is gebleken. Het spreekt echter voor zich dat Eiser, zo nog betalingen in mindering op de huurschuld zijn ontvangen, daarmee bij de tenuitvoerlegging van dit vonnis rekening dient te houden.

Waar geen verweer is gevoerd is Eiser ook niet in de gelegenheid geweest zijn vordering te vermeerderen met de inmiddels vanaf 5 januari 2012 verschuldigde huur­penningen. Gedaagde sub 1 dient uiteraard ook de niet gevorderde huurpenningen te betalen die zijn vervallen tot de datum van dit vonnis. Gelet hierop zal de onder punt 6 van het petitum gevorderde schadevergoeding vanaf 1 februari 2012 (waarbij Eiser ervan uitging dat tegen deze datum vonnis zou zijn gewezen) worden toegewezen als nader in het dictum dit vonnis omschreven.

De gevorderde boete van € 2.700,- is gebaseerd op artikel 26 lid 2 van de van de huurovereenkomst deel uitmakende algemene bepalingen. Dat artikel luidt: "Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalender­maand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2 % van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt met een minimum van € 300,00 per maand."

Een boetebeding kan bedoeld zijn als een bij voorbaat op een bedrag gefixeerde schadever­goeding bij tekortschieten of als prikkel tot nakoming. Uit de tekst van voormeld artikel is met zonder meer duidelijk welke bedoeling bij het opstellen daarvan voor ogen heeft gestaan. Aangezien Eiser tevens wettelijke rente vordert die ingevolge artikel 6:119 BW ziet op vergoeding van schade wegens vertraging in de voldoening van een geldsom, moet ervan worden uitgegaan dat het boetebeding is opgenomen met de bedoeling Gedaagde sub 1 tot tijdige betaling van de huurpenningen aan te sporen.

Naar de letter van artikel 6:94 van het Burgerlijk Wetboek kan de rechter een gevorderde boete slechts matigen op verlangen van de schuldenaar indien de billijkheid dit klaarblij­kelijk eist. Van een verzoek tot matiging is hier geen sprake nu Gedaagde sub 1 niet in rechte is verschenen. Niettemin brengt de in de bepaling van voormeld artikel opgenomen maatstaf dat voor matiging van de bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, naar het oordeel van de kantonrechter mee dat de rechter, als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging ook gebruik mag maken in een verstekzaak als deze. Naar het oordeel van de kantonrechter leidt het in rekening brengen van een bedrag van € 300,- over elke achterstallige huurtermijn, zeker nu het boetebeding een prikkel tot tijdige nakoming van de huurbetalingsverplichtingen beoogt tot een onaanvaardbaar resultaat omdat uit de overgelegde brieven genoegzaam duidelijk wordt dat Gedaagde sub 1 niet in staat is om de huurachterstand te betalen. De kantonrechter ziet daarom reden om de gevorderde boete over de huurachterstand te matigen tot € 500,- en de gevorderde boete voor de toekomst (na januari 2012) af te wijzen.

De onder punt 5 van het petitum van de dagvaarding gevorderde vermogensschade, bestaande uit de door Eiser te derven huurpenningen tot de overeengekomen einddatum van de huurovereenkomst (31 januari 2016) wordt beperkt tot een periode van zes maanden, te rekenen vanaf de maand volgend op die waarin gedaagde het gehuurde heeft ontruimd Daarbij gaat de kantonrechter ervan uit dat het Eiser mogelijk moet zijn binnen die termijn de bedrijfsruimte opnieuw te verhuren. Voor het geval hij dat niet zal kunnen realiseren zal de door hem tot de expiratiedatum (of tot een eerdere datum waarop het pand kan worden verhuurd) te lijden schade dienen te worden vastgesteld in een zogenaamde schadestaatprocedure.

De vorderingen komen de kantonrechter voor het overige niet onrechtmatig of ongegrond voor, behoudens ten aanzien van het gevorderde onder punt 10 van het petitum van de dagvaarding. Uit de bij dagvaarding overgelegde brief van 20 december 2011 van Eiser volgt dat op die datum uit hoofde van de huurkoopovereenkomst door Gedaagde sub 1 nog een bedrag van € 906,05 verschuldigd was, exclusief een achterstandsboete van € 50-per dag. De samenstelling van dit bedrag is, bij gebreke van de specificatie waarvan in voormelde brief melding wordt gemaakt, volstrekt niet inzichtelijk. De kantonrechter ziet hierin reden om genoemde achterstandsboete af te wijzen, voor zover Eiser deze boete bij de berekening van het uit de huurkoopovereenkomst definitief openstaande bedrag mocht betrekken. Voorts ziet de kantonrechter in het bepaalde in artikel 7A:1576s BW juncto artikel 7A:1576t BW aanleiding te bepalen dat Eiser zijn schuld uit de huurkoop­overeenkomst op de voet van artikel 7A:1576t BW dient te verrekenen met de vordering die hij op Gedaagde sub 1 heeft ter zake huurachterstand. De vordering zal worden toegewezen als nader in het dictum van dit vonnis omschreven.

Gedaagde sub 1 dient als de veroordeeld wordende partij tevens te worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Die kosten bedragen tot op heden € 1.160,96 en bestaan uit € 123,96 aan dagvaardingskosten, € 437,- aan griffierecht en € 600,- aan salaris voor de gemachtigde van Eiser.

De beslissing

De kantonrechter:

verklaart Eiser niet-ontvankelijk in zijn vorderingen voor zover deze zijn bedoeld tegen gedaagde sub 2;

spreekt uit de ontbinding van de tussen Eiser en Gedaagde sub 1 bestaande huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte aan de;

veroordeelt Gedaagde sub 1 om het gehuurde binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen, met medeneming van al diegenen die, en al wat zich daarin of daarop niet vanwege Eiser bevinden/bevindt, en om het gehuurde in goede staat en met overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Eiser te stellen, met machtiging op Eiser om die ontruiming door de deurwaarder te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van justitie en politie en op kosten van gedaagde conform artikel 556 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering;

veroordeelt Gedaagde sub 3 en Gedaagde sub 4 om de afhankelijke woning op de eerste verdieping van de bedrijfsruimte aan de binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen, met medeneming van al diegenen die en al wat zich daarin of daarop niet vanwege Eiser bevinden/bevindt, en om het gehuurde in goede staat en met overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Eiser te stellen, met machtiging op Eiser om die ontruiming door de deurwaarder te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van justitie en politie en op kosten van gedaagde conform artikel 556 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering;

veroordeelt Gedaagde sub 1 om aan Eiser tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:

een bedrag van € 23.046,02 ter zake achterstallige huurpenningen, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 4 januari 2012 tot aan de dag van de algehele voldoening;

een bedrag van € 500,- ter zake boete, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 4 januari 2012 tot aan de dag van de algehele voldoening;

een bedrag van € 293,14, zijnde de wettelijke rente over de huurachterstand, berekend tot 4 januari 2012;

een bedrag van € 2.917,- ter zake schadevergoeding voor iedere maand, een ingegane maand te rekenen voor een hele maand, dat Gedaagde sub 1 vanaf heden met de ontruiming van het gehuurde in gebreke blijft;

veroordeelt Gedaagde sub 1 verder ter zake van schadevergoeding gelijk aan de huurprijs wegens gederfde huurpenningen aan Eiser te betalen een bedrag van € 2.917,- per maand vanaf de maand van de feitelijke ontruiming van het gehuurde tot maximaal zes maanden later mitsdien in totaal (6 x € 2.917,-- =) € 17.502,-;

veroordeelt Gedaagde sub 1 voorts tot betaling aan Eiser van een schadevergoeding wegens gederfde huurpenningen en wel vanaf de maand volgend op die waarop de hiervoor bedoelde termijn van zes maanden zal zijn verstreken tot aan de expiratiedatum van de huurovereenkomst op 31 januari 2016 dan wel tot de datum waarop Eiser de bedrijfsruimte weer heeft kunnen verhuren, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

ontbindt de tussen Eiser en Gedaagde sub 1 bestaande huurkoopovereenkomst betreffende de inventaris en inrichting van het horecabedrijf en bepaalt dat Eiser gerechtigd is de inventaris en de inrichting van het horecabedrijf terug te nemen als bedoeld in artikel 7A 1576s BW en zijn resterende schuld aan Gedaagde sub 1 uit hoofde van die huurkoopovereenkomst op de voet van artikel 7A:1576t dient BW te verrekenen met zijn vordering op Gedaagde sub 1 ter zake huurachterstand;

verwijst Gedaagde sub 1 in de kosten van het geding en veroordeelt hem tot betaling van deze kosten aan de zijde van Eiser gevallen en tot op heden begroot op € 1.160,96;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.G.P.M. Spreuwenberg, kantonrechter te Tilburg en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 13 juni 2012, in tegenwoordigheid van de griffier.