Opschorting afgewezen nu huurder zelf geen mogelijkheid gaf tot herstelwerkzaamheden

De heer E, met wie Gedaagde was gehuwd, huurde bij Eiser een woning. Omdat Gedaagde in een echtscheiding verwikkeld is geraakt maar toch in de woning wilde blijven wonen is ze zelf een huurovereenkomst met de eiser aangegaan. Nu is het zo dat de woning enkele gebreke kende, die Eiser als verhuurder dan ook dient te verhelpen. Om deze reden heeft Eiser meerdere malen werklieden naar het gehuurde gestuurd, maar deze werden telkens niet toegelaten. Omdat er ondertussen ook geen huur betaald werd is Eiser overgegaan tot dagvaarden, waarin hij naast de huurachterstand ook ontbinding van de huurovereenkomst vordert. De gedaagde vordert op haar beurt dat de gebreken van de woning verholpen worden. De rechter oordeelt dat het aan Gedaagde zelf is toe te rekenen dat de herstelwerkzaamheden niet zijn afgerond en dat zij daarom niet de betaling van de huur kan opschorten. Ondertussen is de huurachterstand opgelopen tot €10.000,-. Deze zal samen met de wettelijke rente worden toegewezen en de rechter ontbindt de huurovereenkomst.

Datum: 27 mei 2015
Rechtbank: Rechtbank Den Haag
Zaaknummer: 3690874 \ CV EXPL 14-7495

Vonnis

Eiser,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung (IntoCash),

tegen

Gedaagde,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, gemachtigde: mr. L.C. Blok.

Partijen zullen hierna "Eiser" en "Gedaagde" worden genoemd.

Procedure

De kantonrechter heeft kennis genomen van het navolgende:

- de dagvaarding van 9 december 2014 met producties,

- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie, met producties,

- de brief van 13 april 2015 van de gemachtigde van Eiser met producties,

het verhandelde op de comparitiezitting van 21 april 2015, waarvan de griffier aantekening heeft gehouden.

Vervolgens is bepaald dat heden vonnis zal worden gewezen.

In conventie en in reconventie:

Feiten

Op grond van de onweersproken inhoud van de stukken gaat de kantonrechter van het volgende uit.

a. De heer E, met wie Gedaagde was gehuwd, huurde in juni 2013 van Eiser voor de duur van één jaar de woning aan de (hierna: de woning).

b. Op 6 juli 2013 heeft Eiser samen met de vader van Gedaagde een schadeformulier ingevuld, waarin ten aanzien van de navolgende vier schades is aangegeven dat die voor rekening van Eiser zullen worden gerepareerd:

zolder: gaten in vloer
slaapkamer 1: raam ontwricht
huiskamer: keukenkraan lekt en zit los
toilet: doordruk mechanisme

c. Omdat E en Gedaagde in een echtscheiding verwikkeld waren en Gedaagde en haar twee kinderen in de woning wilden blijven wonen, is Gedaagde op 10 oktober 2013 op eigen naam een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) met Eiser aangegaan, waarbij zij de woning met ingang van 1 oktober 2013 heeft gehuurd voor de duur van 12 maanden. Zoals in artikel 6 van de huurovereenkomst is bepaald bedraagt de tussen partijen overeengekomen huur € 1.200,00 per maand en is deze huurprijs op 9 oktober 2013 voor het gehele jaar (tot 1 oktober 2014) aan Eiser vooruit betaald. Ook de door Gedaagde verschuldigde waarborgsom van € 1.200,00 was voldaan.

d. Medio 2014 zijn er vanuit de centrale verwarmingsinstallatie lekkages opgetreden vanaf de zolder naar beneden. De cv.-ketel bevindt zich op de zolder.

e. Eiser heeft aan het onderhoudsbedrijf van den B (hierna: Van den B) opdracht gegeven voor het uitvoeren van de hiervoor sub b vermelde reparaties en her herstel van de lekkages. In een e-mail van 11 augustus 2014 heeft Van den B aan Eiser het navolgende bericht:

"Hierbij zend ik u de kopie van de gesprekken die ik heb gehad met de huurder.
Deze gesprekken zijn gevoerd betreft de reparaties die u uit wilde laten voeren door mij en een ingehuurde timmerman.
Ik heb meerdere malen telefonisch contact gehad in November en December 2013 en in januari, februari en maart 2014, maar dit verliep zeer moeizaam en kwam het voor de bewoner meerdere malen niet goed uit om een afspraak te maken. Ik moet zeggen dat de bewoners erg wisselvallig zijn en niet echt goed de gemaakte afspraken na kunnen komen. Ik heb namelijk zelf regelmatig uren gereserveerd op diverse datums voor reparaties die telkens werden afgebeld door de bewoners. Ik heb hiervoor diverse klussen moeten verzetten en moeten laten uitvoeren door andere aannemers. Dit zijn dan ook voor mij gemiste inkomsten.
Mocht er in het vervolg afspraken gemaakt worden voor eventuele reparaties in de woning dan graag duidelijke afspraken met de bewoners die zij ook echt na kunnen komen. Heeft u twijfels bij de afspraken dan zou ik u graag willen vragen om een andere aannemer of timmerman te zoeken ".

f. Tussen Eiser en Gedaagde zijn vanaf 12 augustus 2014 vele whatsapp-berichten gewisseld over het toelaten van de werklieden tot de woning voor de uit te voeren reparaties. In de week van 12 augustus 2014 heeft Eiser de waarborgsom van € 1.200,00 aan Gedaagde geretourneerd.

g. Op 19 augustus 2014 zijn twee werklieden doende geweest met het opsporen van de oorzaak van de lekkages. Daarbij zijn onder meer afvoerleidingen, die waren weggewerkt in een muur van een van de slaapkamers op de eerste verdieping, blootgelegd.

h. Vervolgens hebben partijen vanaf 20 augustus 2014 whatsapp-berichten gewisseld over het wederom toelaten van de werklieden tot de woning voor de vervolgwerkzaamheden die nog dienden te worden uitgevoerd. In discussie was onder meer het door Gedaagde aan de orde gestelde vervangend verblijf voor haar en de kinderen gedurende de dagen dat de verdere werkzaamheden zouden worden uitgevoerd en de kosten daarvan. De Gedaagde wendde zich vervolgens tot haar gemachtigde en in op 25 augustus 2014 gevoerde e-mailcorrespondentie spraken de gemachtigde van Gedaagde en Eiser af dat de werklieden op 26 augustus 2014 weer tot de woning zouden worden toegelaten. Onderdeel van deze afspraak was dat Gedaagde een vergoeding van € 400,00 zou ontvangen, welk bedrag Eiser nog diezelfde dag (25 augustus 2014) heeft betaald.

i. In een van de aan de gemachtigde van Gedaagde verzonden e-mails van 25 augustus 2014 heeft Eiser de nog te verrichten werkzaamheden als volgt beschreven: "Ze zullen morgen starten met het maken van de lekkages, het plaatsen van een nieuwe cv-ketel en het drogen van de woning. Daarnaast zullen zij de spullen die beschadigd zijn door het vocht vervangen. Verder werken zij zo veel als mogelijk de lijst die ik heb bijgevoegd af. Mochten zij niet alles af krijgen, en dit wel in het belang van de woning cq bewoners zijn, dan maken zij daar een nieuwe afspraak voor. "

j. Op of omstreeks 26 augustus 2014 hebben de werklieden hun werkzaamheden hervat en is er onder andere een nieuwe cv-ketel op de zolder geplaatst.

k. In een 28 augustus 2014 aan Gedaagde verzonden whatsapp-bericht heeft Eiser aangegeven dat het bedrag van € 400,00 door een fout twee maal was betaald en heeft hij verzocht het bedrag eenmaal terug te storten.

l. Naar aanleiding van whatsapp-berichten van Gedaagde inzake nog te herstellen schades in de slaapkamers en gang (muur en vloeren) heeft Eiser in een whatsapp- bericht van 9 september 2014 als volgt geantwoord: "Als het goed is konden ze er vorige week niet bij ivm de kinderen. Vandaag was er niemand thuis toen ze langs kwamen. (...)"

m. Op 22 september 2014 heeft Eiser een tweetal facturen aan Gedaagde uitgeschreven, een van € 1.200,00 voor de huur in oktober 2014 en een van € 400,00 wegens dubbele betaling van dit bedrag.

n. Eiser heeft de gemachtigde van Gedaagde bij de onderstaand weergegeven e- mailberichten onder meer als volgt aangeschreven:

Bij e-mail van 7 oktober 2014:
'De reparatie heeft inderdaad wat vertraging opgelopen omdat mevrouw Gedaagde weer eens geen tijd had, zoals zij mij 30 september per WhatsApp heeft laten weten. Volgens de aannemer zijn de overige kamers droog. Hij zal dit morgen met haar overleggen. Zoals reeds aangegeven laat ik nieuw zeil plaatsen zodra de woning klaar is. (...)"

Bij e-mailbericht van 8 oktober 2014:
"In aanvulling op het bericht van gisteren, meld ik u dat mevrouw Gedaagde de afspraak voor vandaag weer heeft afgezegd. Ditmaal omdat haar vader ziek zou zijn."

Bij e-mailbericht van 20 oktober 2014:
"In reactie op ons telefoongesprek van hedenochtend het volgende. Zoals ik u 8 oktober reeds heb gemeld, heeft mevrouw Gedaagde (nadat zij op 30 september al had afgezegd) op 7 oktober aangegeven dat zij i.v.m. haar vader het onderhoudsbedrijf geen toegang kon verlenen ter afronding van de reparatie aan de woning. Nu 2 weken later! Schijnt hij er weer in te mogen en moet hij op stel en sprong langs komen. Ik heb hem inmiddels gesproken en hij komt z.s.m. Nogmaals ze zitten niet bij mij op de bank te wachten tot ze aan de slag mogen. (...) "

o. Bij sms-bericht van 28 oktober 2014 laat Eiser aan Gedaagde weten:
"Ik heb het even nagekeken. Jij hebt 15 februari 17 februari 11 maart 2 mei 12 mei 18 augustus 20 augustus 25 augustus 9 september 10 september 30 september en 7 oktober afgezegd. De aannemer komt nu zo snel hij tijd heeft zoals hij jou gisteren heeft laten weten."

p. Op 25 november 2014 zijn onder meer de navolgende whatsapp-berichten tussen partijen gewisseld:
Eiser: Moeten ze nu wel of niet komen om alles te maken?
Gedaagde: Je hoort nog van en sorry voortaan eerst overleggen want donderdag kan alleen 9:00 tot 9:30 die dag zit ik in Veldhoven ziekenhuis.

q. Nadat Eiser bij facturen van 20 oktober 2014 en 20 november 2014 de huur van € 1.200,00 voor de maanden november 2014 en december 2014 aan Gedaagde in rekening had gebracht, heeft Eiser de onderhavige procedure op 9 december 2014 tegen Gedaagde aanhangig gemaakt.

Vordering in conventie

Eiser vordert - verkort weergegeven - bij vonnis, uitvoerbaar voorraad:

1    ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en veroordeling van Gedaagde om de woning binnen 14 dagen na datum vonnis te ontruimen, met afgifte van de sleutels aan Eiser;

2       betaling door Gedaagde van de hoofdsom van € 4.400,00;

3    betaling door Gedaagde van € 1.200,00 voor iedere maand na december 2014, dat Gedaagde met de ontruiming van het gehuurde in gebreke blijft;

5    betaling door Gedaagde van € 13,71 aan wettelijke rente over de hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan 2 december 2014;

6    betaling door Gedaagde van de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 2 december 2014 tot de dag der algehele voldoening:

7    betaling door Gedaagde van € 538,45 inclusief btw als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten;

8    veroordeling van Gedaagde in de proceskosten, waaronder de kosten van de dagvaarding;

9       veroordeling van Gedaagde in de nakosten van deze procedure.

Ter zitting heeft Eiser aangegeven dat de onder 1 gevorderde hoofdsom inmiddels was opgelopen tot € 9.200,00.

Verweer in conventie

Het verweer, waarmee Gedaagde deze vorderingen heeft betwist, zal - voor zover daaraan wordt toegekomen - hierna aan de orde komen.

Vordering in reconventie

Gedaagde vordert in reconventie:

-  betaling door Eiser van € 1.476,20, vermeerderd met de wettelijke rente,

-  Gedaagde te machtigen om de gebreken, genoemd in de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie, te laten repareren en de kosten daarvan te verrekenen met de vervallen c.q. nog te vervallen huurtermijnen.

Verweer in reconventie

Het verweer, waarmee Eiser deze vorderingen heeft bestreden, zal - voor zover daaraan wordt toegekomen - hierna aan de orde komen.

Beoordeling in conventie:

Voorop wordt gesteld dat partijen de huurovereenkomst, na het verstrijken van de daarin overeengekomen duur van 12 maanden op 1 oktober 2014, stilzwijgend hebben voortgezet. Tot 1 oktober 2014 was de huur vooruitbetaald. De overeengekomen huur van € 1.200,00 per maand, dient - zoals Eiser onweersproken heeft gesteld - bij vooruitbetaling te worden voldaan. Deze betalingsverplichting is Gedaagde voor de sedert oktober 2014 verstreken maanden niet nagekomen.

Gedaagde stelt zich op het standpunt dat zij gerechtigd is om haar huurbetalingsverplichting op te schorten totdat de in het schadeformulier van 6 juni 2013 genoteerde vier gebreken zullen zijn hersteld en ook de met de lekkages verband houdende schades zullen zijn verholpen. Gedaagde stelt met name als gevolg van de lekkages ernstige overlast te hebben ondervonden en nog steeds te ondervinden. Eiser is in verzuim gebleven met het verstrekken van het woongenot, waarop zij recht heeft, aldus Gedaagde.

Hetgeen Eiser hiertegen heeft aangevoerd komt - zo begrijpt de kantonrechter - op het volgende neer. Eiser heeft alles in het werk gesteld om het herstel van de gebreken en van de lekkages en de gevolgschade bewerkstelligd te krijgen. Hierin is hij niet geslaagd omdat Gedaagde bij voortduring aan de werklieden de toegang tot de woning heeft geweigerd. Pas nadat de waarborgsom aan Gedaagde was geretourneerd en aan haar een vergoeding van € 400,00 was uitbetaald zijn de werklieden eind augustus 2014 door Gedaagde in staat gesteld om de lekkages op te sporen en op te heffen. Mede om de problemen zo goed mogelijk uit de wereld te helpen is toen ook de bestaande cv-ketel op de zolder door een nieuwe ketel vervangen. Met het verhelpen van de gevolgschade op de eerste verdieping diende echter te worden gewacht totdat de nat geworden plekken zouden zijn opgedroogd. Toen dit moment was aangebroken was het wederom onmogelijk om met Gedaagde een tijdstip voor het herstel af te spreken. Door zich aldus op te stellen heeft Gedaagde zich niet als goed huurster heeft gedragen. Ter onderbouwing van dit standpunt verwijst Eiser naar de vele whatsapp- en e-mailberichten, die hij in deze procedure heeft overgelegd. Gedaagde is voorts in gebreke gebleven met de betaling van de huur over de maanden oktober 2014 tot heden. Haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning baseert Eiser op deze, volgens hem, ernstige toerekenbare tekortkomingen van Gedaagde. Het in de dagvaarding als hoofdsom gevorderde bedrag van € 4.400,00 heeft Eiser als volgt gespecificeerd.

-  maandhuur oktober 2014                          € 1.200,00

-  maandhuur november 2014                      € 1.200,00

-  maandhuur december 2014                       € 1.200,00

-  de 2x betaalde vergoeding van € 400,00 € 800,00

totaal: € 4.400,00

Ten aanzien van dit geschil overweegt de kantonrechter het volgende.

In de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie is aangegeven dat ten stelligste door Gedaagde wordt bestreden dat zij telkenmale afspraken annuleerde. Ter zitting werd dit verweer in dier voege door Gedaagde afgezwakt dat slechts een enkele keer een afspraak door haar zou zijn afgezegd. De door Eiser uitgeprinte en overgelegde whatsapp- en e-mailberichten, die niet door Gedaagde zijn betwist, laten echter een heel ander beeld zien. Daaruit blijkt dat Eiser steeds bereid is geweest om de gebreken en overlast te verhelpen, maar dat Gedaagde veelvuldig en bij voortduring (zie onder meer de feiten sub f, h, 1, n, o en p) aan Eiser en/of de werklieden heeft laten weten dat het haar niet uitkwam dat de herstelwerkzaamheden werden uitgevoerd. Door zich zo op te stellen heeft Gedaagde zich niet als een goed huurster gedragen. Nu het aan Gedaagde zelf is toe te rekenen dat de herstelwerkzaamheden nog steeds niet zijn afgerond dient haar beroep op opschorting van haar verplichting tot betaling van de huur te worden afgewezen.

Per datum dagvaarding liep Gedaagde drie maanden achter met de betaling van de huur, in totaal € 3.600,00 Op grond van deze toerekenbare tekortkoming zal de vordering van Eiser tot ontbinding van de huurovereenkomst worden toegewezen. Ook de gevorderde ontruiming van de woning zal als na te melden worden toegewezen.

Per datum van dit vonnis is de huurachterstand opgelopen tot € 9.600,00 (- 8 maanden a € 1.200,00). Behalve dit bedrag is Gedaagde ook € 400,00 aan Eiser verschuldigd, nu zij niet heeft betwist dat dit bedrag per abuis twee maal aan haar is betaald in plaats van eenmaal. Ook het bedrag van € 13,71 voor tot 2 december 2014 berekende wettelijke rente zal worden toegewezen, alsmede € 538,45 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Het totaal van deze aan Eiser toe te wijzen bedragen komt uit op € 10.522,16

Voorts zal over de "hoofdsom" van € 10.000,00 (= € 9.600,00 + € 400,00) vanaf 2 december

2014  de wettelijke rente worden toegewezen tot de dag der algehele voldoening.

Ook zal Gedaagde worden veroordeeld om voor iedere maand dat de woning vanaf 1 juni

2015  nog niet zal zijn ontruimd, aan Eiser een gebruiksvergoeding van € 1.200,00 te betalen.

Gedaagde zal in conventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, alsmede in de nakosten. Tevens wordt Gedaagde veroordeeld in de nakosten, die de kantonrechter begroot op € 100,00.

Beoordeling in reconventie

Ter zitting heeft Gedaagde aangegeven dat de vordering in reconventie van € 1.476,20 ten onrechte is ingesteld, want dit bedrag heeft zij niet aan F betaald.

Ook de in reconventie gevorderde machtiging om de gebreken te laten repareren en de kosten daarvan te verrekenen met de vervallen c.q. nog te vervallen huurtermijnen zal worden afgewezen. Dit aangezien, zoals reeds hiervoor in conventie is overwogen, het aan Gedaagde zelf is toe te rekenen dat de herstelwerkzaamheden nog steeds niet zijn afgerond en omdat de huurovereenkomst wegens het uitblijven van betaling van de huur dient te ontbonden.

Gedaagde zal als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

Beslissing

De kantonrechter:

In conventie:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning;

veroordeelt Gedaagde om deze woning binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis met al wie en al wat zich daarin van de zijde van Gedaagde mocht bevinden te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Eiser te stellen;

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser tegen behoorlijk bewijs van kwijting te

betalen:

a)            een bedrag van € 10.552,16, vermeerderd met de wettelijke rente over € 10.000,00 vanaf 2 december 2014 tot de dag der algehele voldoening;

b)           een bedrag van € 1.200,00 (exclusief eventuele huurverhoging) voor iedere maand gedurende welke Gedaagde het gehuurde vanaf 1 juni 2014 nog in bezit zal houden, een ingegane maand voor een hele maand gerekend;

veroordeelt Gedaagde in de kosten van het conventionele geding tot hiertoe aan de zijde van Eiser vastgesteld op € 898,52 waarvan € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde van Eiser, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde btw, alsmede in de nakosten, die door de kantonrechter worden begroot op € 100,00;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst in conventie af hetgeen meer of anders is gevorderd.

In reconventie:

wijst het gevorderde af;

veroordeelt Gedaagde in de reconventionele proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van Eiser begroot op € 300,00 voor gemachtigdensalaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde btw.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. F.P.L.M. openbare terechtzitting van 27 mei 2015.