Opschorting betalen huur leidt tot ontbinding huurovereenkomst ondanks gebreken

De eiser verhuurt met een huurovereenkomst aan gedaagde 1 en gedaagde 2 een woning. In januari heeft de eerste gedaagde aangegeven dat er gebreken zijn die de verhuurder hoort te verhelpen. Hierbij is aangegeven dat ze geen huur meer betalen vanaf februari als dit niet wordt opgelost. Eiser is volgens hen op grond van artikel 7:206 BW gehouden die gebreken te herstellen. Naast dat er een grote huurachterstand is, hebben de huurders een hennepkwekerij gehad. De eiser wilt naast de huurachterstand ook dat het huis ontruimt wordt. De huurders erkennen dat er sprake is van een huurachterstand, omdat de verhuurder de gebreken niet verholpen heeft. De rechter oordeelt dat de gebreken van relatief geringe aard zijn. Er is door de huurders onvoldoende onderbouwd dat de gebreken zo ernstig zijn dat het huurgenot minder wordt. Het beroep op opschorting van de huur slaagt daarom ook niet. Daarnaast is door de huurders erkent dat zij een hennepkwekerij hebben gehad. Naast het feit dat dit in de Algemene Bepalingen verboden is, is dit ook in strijd met de beginselen van goed huurderschap (art. 7:213 BW). Het resultaat is dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming worden toegewezen.

Datum: 25 september 2013
Rechtbank: Gelderland, Team kanton en handelsrecht, Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 873205 \ CV EXPL 13-3063 \ 494 \ 392

Vonnis

in de zaak van

Eiser, wonende te, eisende partij,

gemachtigde mr. E.C.Y. Cheung (IntoCash)

tegen

1. Gedaagde 1, wonende te
2. Gedaagde 2, wonende te
gedaagde partijen,

gemachtigde mr. G.J. Gerrits

Partijen worden hierna Eiser, Gedaagde 1 en Gedaagde 2 genoemd.

De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 12 juni 2013 en de daarin genoemde processtukken
het verkort proces-verbaal van de comparitie van partijen van 13 september 2013.

De feiten

Eiser verhuurt op grond van een schriftelijke huurovereenkomst sinds 3 februari 2012 aan Gedaagde 1 en Gedaagde 2 de woning aan de (hierna: 'de woning') tegen een maandelijks te betalen huurprijs van € 895,00.

In een e-mail van 31 januari 2013 heeft Gedaagde 1 aan Eiser geschreven:

Beste,

De afgelopen maanden hebben wij u herhaaldelijk aangesproken op het feit dat u de huurovereenkomst niet naar behoren nakomt, zulks in die zin dat:

-Het houtwerk aan de buitenzijde van de woning zou worden geschilderd;
-De plinten aan de binnenzijde van de woning zouden worden vervangen of opnieuw gemonteerd;
-De muren van de 2 slaapkamers, gelegen op de eerste etage van de woning, zouden worden gerenoveerd;
-U onze woongenot bederft, tevens onaangekondigd na werk tijden dreigend aan de deur komt met nog 2 man sterk. Zeer intimiderend en heeft u zich schuldig gemaakt aan huis vredebreuk;
-U Komt uw mondelingen afspraak niet naar die gemaakt is; (10 % huur verlaging per februari 2013)
(...)
Aangezien eerdere verzoeken om de gebreken te herstellen of na te komen tot op heden geen effect hebben gehad, rest ons thans kennelijk geen andere mogelijk meer dan de betaling van de huur door middel van deze mail op te schorten. Wij zullen de huur over de maand februari dan ook volledig opschorten in afwachting van het herstel van de woning en dat de nagekomen afspraken zijn nageleefd. Zodra de gebreken en afspraken zijn nagekomen en verholpen zullen wij de huur over de maand februari 2013 voldoen.
(...)

Vanaf februari 2013 hebben Gedaagde 1 en Gedaagde 2 geen huur meer betaald.

De vordering en het verweer

Eiser vordert ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van Gedaagde 1 en Gedaagde 2 tot ontruiming van de woning met machtiging aan Eiser om de ontruiming zo nodig zelf uit te (laten) voeren. Voorts vordert Eiser veroordeling van Gedaagde 1 en Gedaagde 2 tot betaling van een bedrag van € 2.685,00 aan huurachterstand en € 895,00 per maand per maand vanaf 1 mei 2013 tot de datum van ontruiming, beide bedragen te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand. Ten slotte vordert Eiser veroordeling van Gedaagde 1 en Gedaagde 2 in de proceskosten en de nakosten.

Eiser legt aan de vordering ten grondslag dat Gedaagde 1 en Gedaagde 2 een grote huurachterstand hebben laten ontstaan. Daarnaast hebben zij in het gehuurde een hennepkwekerij gehad.

Gedaagde 1 en Gedaagde 2 voeren gemotiveerd verweer waarop hierna, waar nodig, wordt ingegaan.

De beoordeling

Door Gedaagde 1 en Gedaagde 2 is de juistheid van de door Eiser gestelde huurachterstand erkend. Met ingang van februari 2013 is in het geheel geen huur meer betaald en ook thans betalen Gedaagde 1 en Eiser (nog altijd) de lopende huur niet.

Het laten ontstaan van een huurachterstand met een dergelijke omvang is een tekortkoming die in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst, als door Eiser gevorderd, rechtvaardigt. Dit kan anders liggen indien Gedaagde 1 en Gedaagde 2, zoals zij stellen, de huur gerechtvaardigd mochten opschorten in verband met aan de woning bestaande gebreken. Gedaagde 1 en Gedaagde 2 stellen dat de muren van de slaapkamer dienen te worden gerenoveerd (er zitten gaten in), het houtwerk aan de buitenzijde van de woning moet worden geschilderd en op de begane grond van de woning dienen de plinten (opnieuw) te worden gemonteerd. Eiser is volgens hen op grond van artikel 7:206 BW gehouden die gebreken te herstellen. Dat heeft hij, ondanks diverse verzoeken daartoe, nagelaten. Daarom hebben Gedaagde 1 en Gedaagde 2 de betaling van de huur in de (hiervoor geciteerde) e-mail van 31 januari 2013 opgeschort.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Met betrekking tot de werkzaamheden die volgens Gedaagde 1 en Gedaagde 2 aan de binnenzijde van de woning dienen te geschieden is niet, althans niet gemotiveerd weersproken dat sprake is van kleine herstellingen die door Gedaagde 1 en Gedaagde 2 zelf dienen te worden uitgevoerd (artikel 7:206 lid 2 juncto 7:217 BW). Zij stellen echter dat bij aanvang van de huurovereenkomst is overeengekomen dat deze werkzaamheden door c.q. voor rekening van Eiser zouden worden uitgevoerd. Gedaagde 1 en Gedaagde 2 hebben bewijs aangeboden van die stelling. Met betrekking tot het schilderwerk aan de buitenzijde is door Eiser erkend dat het door hem c.q. voor zijn rekening dient te worden verricht. Eiser stelt echter dat Gedaagde 1 en Gedaagde 2 niet meewerken aan de uitvoering daarvan, nu zij de door Eiser ingeschakelde aannemer herhaaldelijk geen toegang tot de woning hebben gegeven.

Naar het oordeel van de kantonrechter kan in het midden blijven of Eiser de werkzaamheden aan de binnenzijde van de woning - op grond van overeenkomst - dient uit te voeren en eveneens of Gedaagde 1 en Gedaagde 2 voldoende meewerken aan herstel van het schilderwerk aan de buitenzijde. De diverse gebreken zijn naar het oordeel van de kantonrechter van relatief geringe aard. Door Gedaagde 1 en Gedaagde 2 is onvoldoende onderbouwd dat de gebreken zodanig zijn dat het huurgenot daardoor in relevante mate wordt belemmerd. Gedaagde 1 en Gedaagde 2 hebben ter comparitie gesteld dat met name de slaapkamers er door de gaten en scheuren niet fraai uitzien, doch dat rechtvaardigt niet een opschorting van de huurbetaling van de huidige omvang. Dat, zoals Gedaagde 1 en Gedaagde 2 ter comparitie (voor het eerst) hebben gesteld, het tocht en koud is in de woning omdat het (te schilderen) houtwerk wegrot, is onvoldoende door hen onderbouwd. Slotsom is dat in verband met de gestelde gebreken de opschorting van een klein bedrag mogelijk gerechtvaardigd is, doch het volledig achterwege laten van betaling van (thans) acht maanden huur is disproportioneel.

Het beroep van Gedaagde 1 en Gedaagde 2 op opschorting slaagt daarom niet. Ook als zou worden aangenomen dat zij een beperkt bedrag mochten opschorten resteert een aanzienlijke huurachterstand. Dat leidt ertoe dat, gelet op de omvang van de huurachterstand en de omstandigheid dat deze almaar oploopt, de vorderingen van Eiser tot ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van Gedaagde 1 en Gedaagde 2 tot ontruiming van de woning toewijsbaar zijn.

Daarnaast is door Gedaagde 1 en Gedaagde 2 erkend dat zij in de woning een hennepkwekerij hebben gehad. Tussen partijen staat, na de erkenning daarvan ter zitting door Eiser, vast dat op de huurovereenkomst van toepassing zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte, als door Gedaagde 1 en Gedaagde 2 overgelegd als productie 1 bij conclusie van antwoord (hierna: 'de Algemene Bepalingen'). In artikel 13.3.C van de Algemene Bepalingen is een verbod neergelegd om in de woning hennep te telen en die gedraging is ook in strijd met de beginselen van goed huurderschap (artikel 7:213 BW). Gedaagde 1 en Gedaagde 2 stellen echter dat Eiser geen beroep toekomt op deze tekortkoming omdat hij na ontdekking ervan Gedaagde 1 en Gedaagde 2 heeft toegestaan in de woning te blijven indien zij de schade zouden herstellen. Ook daarvan hebben zij bewijs aangeboden. De kantonrechter is echter van oordeel dat beoordeling hiervan, en dus het eventueel opdragen van bewijs, achterwege kan blijven omdat het uitblijven van de huurbetaling reeds leidt tot toewijzing van de vordering tot ontbinding en ontruiming, nu Gedaagde 1 en Gedaagde 2 de huurbetaling niet gerechtvaardigd (in deze omvang) konden opschorten.

Slotsom is dat de gevorderde ontbinding en ontruiming worden toegewezen. De kantonrechter zal de termijn van ontruiming op 14 dagen na betekening van dit vonnis stellen. De onbetwiste huurachterstand ad € 2.685,00 wordt eveneens toegewezen, evenals de daarover - op grond van artikel 20.2 van de Algemene Bepalingen - verschuldigde contractuele rente (volgens het petitum van de dagvaarding tot 3 april 2013 bedragend € 28,24).

Gedaagde 1 en Gedaagde 2 worden grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten dragen. Ook de gevorderde nakosten worden toegewezen tot € 87,50. Dit is een half salarispunt van het toe te wijzen salaris van de gemachtigde met een maximum van € 100,00.

De beslissing

De kantonrechter

ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de;

veroordeelt Gedaagde 1 en Gedaagde 2 om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning met alles wat van Gedaagde 1 en Gedaagde 2 is en ieder die bij Gedaagde 1 en Gedaagde 2 hoort, te verlaten en te ontruimen en de sleutels af te geven aan Eiser;

machtigt Eiser om, als Gedaagde 1 en Gedaagde 2 niet tot ontruiming overgaan, die ontruiming zelf te laten uitvoeren;

veroordeelt Gedaagde 1 en Gedaagde 2 om aan Eiser te betalen een bedrag van € 2.713,24, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand over € 2.685,00 vanaf 3 april 2013 tot aan de dag van volledige betaling;

veroordeelt Gedaagde 1 en Gedaagde 2 tot betaling van een bedrag van € 895,00 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat Gedaagde 1 en Gedaagde 2 de woning vanaf 1 mei 2013 in gebruik hebben (gehad) tot aan de ontruiming;

veroordeelt Gedaagde 1 en Gedaagde 2 in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van Eiser begroot op € 92,82 aan dagvaardingskosten, € 213,00 aan griffierecht en € 350,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 87,50 voor kosten die na dit vonnis zullen ontstaan;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
 
wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. H.C. Leemreize en in het openbaar uitgesproken op 25 september 2013.