Opschorting bevrijdt de huurder niet van de verplichting tot huurbetaling

Verhuurder stapt naar de rechter aangezien de huurder van een benedenwoning zijn huur niet betaalt. De huurder vertelt dat de woning gebreken vertoonde, waaronder schimmel. Hierdoor zou er sprake zijn van verminderd woongenot. Ook zou er ergens een vervanging van de sloten hebben plaatsgevonden, waardoor de huurder tijdelijk zijn woning niet in kon. De huurder meent een tegenvordering te hebben bestaande uit kosten voor het reinigen van de woning, schilderen, het vervangen van verot laminaat en schade aan de inboedel.

De rechter overweegt als volgt. Opschorting bevrijdt de huurder niet van de verplichting tot huurbetaling, maar betekent dat hij pas zal betalen als verhuurder de huurovereenkomst nakomt door herstel van de gestelde gebreken aan de woning. Nu de huurovereenkomst is geëindigd, is dat niet meer aan de orde. De huurder kan nu dan ook geen gebruik maken van opschortingsrecht.

Verhuurder heeft betwist dat er sprake is geweest van schimmelvorming in de woning en dat Gedaagde daarover heeft geklaagd. Hij heeft de stelling van de huurder gemotiveerd weerlegd. Huurder is daarop niet meer ingegaan en hij heeft zijn stelling dat de woning ernstige schimmelvorming vertoonde niet onderbouwd. Hij heeft daarmee niet aan zijn stelplicht voldaan, zodat voor bewijslevering geen ruimte is.

Datum: 21 maart 2018
Rechtbank: Rechtbank Zeeland
Zaaknummer: 5865919/ 17-1702

vonnis

in de zaak van

EISER,

wonende te, eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, verder te noemen: Eiser, gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung,

tegen:

Gedaagde,

wonende te, gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, verder te noemen: Gedaagde, gemachtigde: mr. B.H. Vader.

het verloop van de procedure

De procedure is als volgt verlopen:

-  dagvaarding van 24 maart 2017,

-  incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring,

-  conclusie van antwoord in het incident,

-  incidenteel vonnis van 9 augustus 2017,

-  conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie,

-  tussenvonnis van 4 oktober 2017,

-  proces-verbaal van comparitie gehouden op 19 januari 2018.

de beoordeling van de zaak

in conventie en in reconventie:

1.  Eiser verhuurde aan Gedaagde (en aanvankelijk ook aan D) de benedenwoning. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 450,- per maand die bij vooruitbetaling voldaan diende te worden. Bij brief van 14 juni 2017 heeft Gedaagde de huurovereenkomst per 1 augustus 2017 opgezegd.

2. Eiser vordert - samengevat - na eisvermindering de veroordeling van Gedaagde tot (i)

betaling van een bedrag van € 4.484,86 vermeerderd met de wettelijke rente over € 4.450,— vanaf 9 maart 2017 tot aan de dag der algehele voldoening, (ii) betaling van een bedrag van 450,-- voor iedere maand na maart 2017 dat Gedaagde met de ontruiming in gebreke blijft en (iii) de proceskosten en de nakosten.

3.  Eiser legt daaraan - samengevat - ten grondslag dat Gedaagde herhaaldelijk in gebreke is gebleven met (tijdige) betaling van de huur en daarmee tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

4.  Gedaagde voert als verweer - samengevat - het volgende aan. Eiser heeft geen aanspraak op huurbetaling, omdat het gehuurde gebreken vertoonde en er sprake was van verminderd woongenot, door schimmelvorming in de woning. Hem is bovendien ook tijdelijk het huurgenot onthouden doordat hij de woning niet zelfstandig kon betreden vanwege vervanging van de sloten. Hij heeft per juni 2016 betaling van de huur opgeschort vanwege de ernstige gebreken aan de woning. Vanaf 4 oktober 2016 heeft hij geen huurgenot kunnen hebben, zodat Eiser vanaf die datum geen aanspraak heeft op huurbetaling. Voor zover Eiser iets te vorderen heeft dient die vordering verrekend te worden met zijn vordering in reconventie.

5.   In reconventie vordert Gedaagde de veroordeling van Eiser tot betaling van een bedrag van € 2.412,50, bestaande uit een bedrag van € 1.612,50 voor het reinigen van de woning waaronder het schilderen en het vervangen van het verrotte laminaat en een bedrag van

€ 800,00 wegens schade aan de inboedel.

6.  Eiser voert op zijn beurt verweer tegen de vordering van Gedaagde.

7.  De standpunten van partijen komen hierna voor zover nodig verder aan de orde.

8.  Aangezien de geschillen in conventie en in reconventie samenhangen, worden zij hierna tezamen behandeld.

9.1. De kantonrechter overweegt als volgt. Eiser heeft tijdens de comparitie van partijen onweersproken gesteld dat D tot en met februari 2017 medehuurder is geweest van Gedaagde. Vast staat dat Gedaagde de huurovereenkomst per 1 augustus 2017 heeft opgezegd en de huurovereenkomst op die datum is geëindigd. Niet in geschil is dat Gedaagde de woning per die datum heeft ontruimd. Hij dient dan ook de huurtermijnen tot dat moment te voldoen. Pas op de zitting heeft Gedaagde gesteld dat hij meer betalingen heeft gedaan dan die op het betaaloverzicht door Eiser zijn vermeld. Daargelaten de vraag dat hij die stelling voldoende heeft onderbouwd, rust op Gedaagde de bewijslast van de gestelde constante betalingen, maar een concreet bewijsaanbod van die betalingen ontbreekt. De kantonrechter ziet geen aanleiding Gedaagde ambtshalve tot dat bewijs toe te laten. Dat Gedaagde meer betalingen heeft gedaan dan op het betaaloverzicht zijn vermeld, is dan ook niet komen vast te staan.

9.2. Aan het beroep van Gedaagde op opschorting met ingang van juni 2016 gaat de kantonrechter voorbij. Opschorting bevrijdt Gedaagde niet van de verplichting tot huurbetaling, maar impliceert dat hij pas zal betalen als Eiser de huurovereenkomst nakomt door herstel van de gestelde gebreken aan de woning. Nu de huurovereenkomst is geëindigd, is dat niet meer aan de orde. Een opschortingsrecht komt Gedaagde dan niet (meer) toe. In de stelling dat Eiser vanaf 4 oktober 2016 geen aanspraak heeft op huurbetaling volgt de kantonrechter

Gedaagde niet. Gedaagde heeft tijdens de comparitie immers verklaard dat hij via zijn toenmalige partner toegang had tot de woning en van haar een kopie van de voordeursleutel kreeg.

9.3. Het verrekeningsverweer van Gedaagde hangt samen met zijn in reconventie ingestelde vordering en heeft betrekking op de kosten van reinigen en schilderen van de woning en het vervangen van laminaat en inboedel in verband met de schimmelvorming in de woning. Eiser heeft betwist dat er sprake is geweest van schimmelvorming in de woning en dat Gedaagde daarover heeft geklaagd. Hij heeft de stelling van Gedaagde dat de huur om die reden is verlaagd tot € 450,- per maand, gemotiveerd weerlegd. Gedaagde is daarop niet meer ingegaan en hij heeft zijn stelling dat de woning ernstige schimmelvorming vertoonde niet onderbouwd. Hij heeft daarmee niet aan zijn stelplicht voldaan, zodat voor bewijslevering geen ruimte is. Daarmee is niet vast komen te staan dat Gedaagde schade heeft geleden. Voor verrekening is dan geen plaats.

9.4. Het voorgaande leidt tot de volgende slotsom. De vordering van Eiser in conventie tot betaling van € 4.450,-- aan achterstallige huur zal worden toegewezen. Tegen de daarover gevorderde wettelijke rente heeft Gedaagde geen verweer gevoerd. Die vordering zal eveneens worden toegewezen. De vordering van Eiser tot betaling van een bedrag van € 450,- voor iedere maand na maart 2017 zal, nu vaststaat dat Gedaagde de woning per 1 augustus 2017 heeft ontruimd, worden toegewezen tot een bedrag van € 1.800,- (4 x € 450,-).

9.5. De vordering van Gedaagde in reconventie zal, in het verlengde van de verwerping van het verrekeningsverweer, worden afgewezen.

10. Gedaagde zal als de in conventie en in reconventie in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten te worden veroordeeld.

11. De gevorderde nakosten zullen worden afgewezen nu niet, althans onvoldoende is gesteld of onderbouwd dat na het vonnis kosten zullen worden gemaakt, anders dan de eventuele kosten van tenuitvoerlegging van dit vonnis.

de beslissing

De kantonrechter:

in conventie

veroordeelt Gedaagde om tegen bewijs van kwijting aan Eiser te betalen een bedrag van € 4.484,86 vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 4.450,00 vanaf 9 maart 2017 tot de dag der voldoening;

veroordeelt Gedaagde om tegen bewijs van kwijting aan Eiser te betalen een bedrag van € 1.800,-;

veroordeelt Gedaagde in de kosten van het geding, welke aan de zijde van Eiser tot op heden worden begroot op € 723,96, waaronder begrepen een bedrag van € 400,-- wegens salaris van de gemachtigde van Eiser;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;

in reconventie

wijst de vordering af;

veroordeelt Gedaagde in de kosten van het geding, welke aan de zijde van Eiser tot op heden worden begroot op €75,- aan salaris gemachtigde van Eiser.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. van Voorthuizen, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 maart 2018 in tegenwoordigheid van de griffier (MvdP)