Opschorting i.v.m. mogelijk inroepen hypotheekbeding afgewezen, huurcontract ontbonden

Huurder betaalt de huur niet en beroept zich op opschorting, omdat hij vreest dat de verhuurder zijn hypotheekverplichtingen niet nakomt. De huurder weerspreekt niet dat hij de huur van zeven maanden niet betaald heeft. De huurder zegt overigens wel dat hij een toekomstige vordering op de verhuurder heeft, maar dit kan in het midden gelaten worden, aangezien deze vordering nu nog niet opeisbaar is. De huurder beroept zich op de onzekerheidsexceptie. Dit houdt in dat de huurder zijn betalingsverplichting kan opschorten als hij een goede grond heeft te vrezen dat de verhuurder zijn verplichtingen niet zal nakomen. Er is hier echter geen sprake van een goede grond om dit te vrezen. De huurovereenkomst wordt door de rechter ontbonden en de huurder zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld.

Datum: 22 augustus 2014
Rechtbank: Rotterdam
Zaaknummer: 3039586 \ CV EXPL 14-21327

vonnis

in de zaak van

Eiser, wonende te, eiser in conventie, verweerder in reconventie,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung te Rotterdam,

tegen

Gedaagde, wonende te ,gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als "de verhuurder" en "de huurder"

1.    Het verloop van de procedure

1.1    Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen:

•    het exploot van dagvaarding van 24 april 2014, met producties;
•    de conclusie van antwoord tevens voorwaardelijke conclusie van eis in reconventie, met producties;
•    het vonnis d.d. 28 mei 2014, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
•    het proces-verbaal van de op 3 juli 2014 gehouden comparitie van partijen.

1.2    De datum van uitspraak van dit vonnis is door de kantonrechter op heden bepaald.

2.    De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1    Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan de (hierna: de woning).

2.2    De huurprijs bedraagt thans € 580,00 per maand, te voldoen voor de eerste van de maand.

3.    De stellingen van partijen

In conventie

3.1   De verhuurder heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a.    de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning te ontbinden en de huurder te veroordelen om het gehuurde binnen 14 dagen na uitspraak van het vonnis te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van de verhuurder te stellen;

b.    de huurder te veroordelen om aan de verhuurder tegen deugdelijk bewijs van kwijting te betalen de hoofdsom ad € 2.320,00;

c.    de huurder te veroordelen om aan de verhuurder onder voorbehoud van huurverhoging tegen deugdelijk bewijs van kwijting te betalen de somma van € 580,00 voor iedere maand na april 2014, dat de huurder met de ontruiming van het gehuurde in gebreke blijft, een ingegane maand te rekenen voor een gehele;

d.    de huurder te veroordelen om aan de verhuurder tegen deugdelijk bewijs van kwijting te betalen de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan 22 april 2014 ad € 12,78;

e.    de huurder te veroordelen om aan de verhuurder tegen deugdelijk bewijs van kwijting te betalen de buitengerechtelijke incassokosten ad € 348,00, te vermeerderen met de BTW ad € 73,08;

f.    de huurder te veroordelen om aan de verhuurder tegen deugdelijk bewijs van kwijting te betalen de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde van de verhuurder;

g.    de huurder te veroordelen om aan de verhuurder tegen deugdelijk bewijs van kwijting te betalen de nakosten ten bedrage van 50% van het geldende salaris gemachtigde indien en voor zover de huurder niet binnen de wettelijk vereiste termijn van twee dagen, althans binnen een in goede justitie redelijk geachte termijn, na betekening van het vonnis, aan de veroordeling heeft voldaan;

h.    de huurder te veroordelen om aan de verhuurder tegen deugdelijk bewijs van kwijting te betalen de kosten van de dagvaarding.

3.2    De verhuurder heeft ter zitting verklaard dat de huurachterstand tot en met juli 2014 € 4.060,00 is. De verhuurder heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat de huurder op grond van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst gehouden is de verschuldigde huurtermijnen tijdig te voldoen. De huurder is in gebreke gebleven met (tijdige) betaling daarvan, waardoor een huurachterstand is ontstaan die ontbinding rechtvaardigt.

3.3    De huurder heeft naar de kantonrechter begrijpt primair aangevoerd dat geen sprake is van een huurachterstand. Hij doet een beroep op verrekening met een vordering wegens de door hem te lijden schade uit hoofde van wanprestatie c.q. onrechtmatige daad doordat de verhuurder zijn hypotheekverplichting tegenover de bank voor wat betreft de woning niet nakomt. De woning zal door de bank worden geëxecuteerd waarbij de koper het hypotheekbeding jegens de huurder zal inroepen. De huurder zal schade lijden bestaande uit kosten van verhuizing en inrichting. Subsidiair lijkt de huurder een beroep te willen doen op opschorting omdat de verhuurder zijn verplichtingen als verhuurder (het ter beschikking stellen van de woning) niet zal nakomen.

In (voorwaardelijke) reconventie

3.4    De huurder stelt zich op het standpunt dat hij schade zal lijden die op de verhuurder kan worden verhaald. Hij schat de door hem te lijden schade bij gedwongen verhuizing, mede gelet op het wettelijk vastgelegde bedrag tegemoetkoming verhuis- en herinrichtingskosten op € 3.500,00.

3.5    De verhuurder heeft aangevoerd dat hij niet verwacht dat de executie werkelijk door zal gaan. Bovendien heeft hij aangevoerd dat, indien wel tot executie zal worden overgegaan, zijn betalingsachterstand met betrekking tot de hypotheek (mede) is ontstaan doordat de huurder is gestopt met het betalen van zijn huurpenningen.

4. De beoordeling

4.1    Onweersproken is gebleven dat de huurder de huurtermijnen vanaf de maand januari 2014 onbetaald heeft gelaten. De huurder betwist de gevorderde huurachterstand door een beroep te doen op verrekening. De huurder stelt zich op het standpunt dat hij een (toekomstige) vordering uit hoofde van wanprestatie c.q. onrechtmatige daad op de verhuurder heeft. De beoordeling van een vordering uit wanprestatie c.q. onrechtmatige daad kan in het midden blijven nu een dergelijke vordering (nog) niet opeisbaar is, hetgeen vereist is voor een (geslaagd) beroep op verrekening. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat de huurachterstand tot en met juli 2014 zeven maanden bedraagt, ofwel € 4.060,00.

4.2    Voorts dient het beroep op opschorting te worden beoordeeld. De huurder beroept zich kennelijk op de onzekerheidsexceptie uit artikel 6:263 BW. Opeisbaarheid is bij een beroep op dit artikel geen vereiste. De huurder kan zijn betalingsverplichting opschorten indien hij goede grond heeft te vrezen dat de verhuurder zijn verplichtingen niet zal nakomen. Van gegronde vrees voor het tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst is in de onderhavige situatie geen sprake. Indien de huurder - door eventuele executie en het (geslaagd) inroepen van het hypotheekbeding door de koper - zal moeten verhuizen, wordt de huurovereenkomst door de koper beëindigd. Er is dan geen sprake van een situatie waarin de verhuurder tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de overeenkomst. Naar het oordeel van de kantonrechter had de huurder - in elk geval zolang de huurovereenkomst tussen partijen bestaat - geen goede grond om te vrezen dat de verhuurder de woning niet ter beschikking zou stellen. Een beroep op de onzekerheidsexceptie treft dan ook geen doel.

4.3    Nu het verweer van de huurder niet slaagt ligt de gevorderde huurachterstand tot en met juli 2014 ad € 4.060,00 voor toewijzing gereed. De (vervallen) rente tot 22 april 2014 ad € 12,78 wordt, als op de wet gegrond, toegewezen. De hoogte van de huurachterstand die de huurder heeft laten ontstaan, rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van de huurder tot ontruiming van het gehuurde. Dit deel van de vordering ligt ook voor toewijzing gereed. De ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen na betekening van het vonnis.

4.4    De huurder zal worden veroordeeld om aan de verhuurder te betalen € 580,00 per maand, te vermeerderen met de (wettelijk) toegestane huurverhoging, met ingang van de maand augustus 2014 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, ook die laatste maand voor een gehele te rekenen.

4.5    De verhuurder maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is, nu het verzuim van gedaagde na 30 juni 2012 is ingetreden. In de door de verhuurder aan de huurder verzonden aanmaning, die overigens voldoet aan de in artikel 6:96, zesde lid BW gestelde eisen, wordt een lager bedrag genoemd dan thans wordt gevorderd. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn daarom slechts toewij sbaar tot het in de aanmaning vermelde bedrag. Toegewezen wordt dan ook een bedrag van € 210,54 (inclusief BTW).

4.6    De door de verhuurder (voorwaardelijk) gevorderde afwikkelingskosten (nakosten) worden afgewezen, nu voldoende gegevens ontbreken om die kosten reeds thans te kunnen begroten. Mocht tussen partijen een geschil ontstaan omtrent de omvang van die kosten, staat het de verhuurder vrij de kantonrechter te verzoeken deze te begroten op de voet van artikel 237 lid 4 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).

in reconventie

4.7    De kantonrechter stelt vast dat de overwegingen in conventie, tot geen andere conclusie kunnen leiden dan dat de vordering in (voorwaardelijke) reconventie zonder meer zal moeten worden afgewezen. De vordering in reconventie zal immers moeten zijn gebaseerd op onrechtmatige daad, maar is (nog) niet opeisbaar. Daarbij staan de toerekenbaarheid alsmede de omvang van de eventueel te lijden schade nog niet vast.

in conventie en reconventie

4.8    De huurder zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld, waaronder begrepen de kosten van de dagvaarding, het griffierecht, alsmede het salaris van de gemachtigde.

5. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

veroordeelt de huurder om aan de verhuurder tegen kwijting te betalen € 4.283,32 aan achterstallige huur tot en met juli 2014, (vervallen) wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten;

ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt de huurder om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege de huurder daar bevinden en het gehuurde onder afgifte van de sleutels ter beschikking van de verhuurder te stellen;

veroordeelt de huurder om aan de verhuurder te betalen € 580,00 per maand, te vermeerderen met de (wettelijk) toegestane huurverhoging, met ingang van de maand augustus 2014 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, ook die laatste maand voor een gehele te rekenen;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie

wijst de vordering af;

in conventie en in reconventie

veroordeelt de huurder in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de verhuurder vastgesteld op € 312,80 aan verschotten en € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. van Breevoort-de Bruin en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 augustus 2014.