Opschorting was niet gerechtvaardigd, rechter ontbindt de huurovereenkomst

Sinds 2014 huurt de huurder een woning bij de verhuurder tegen een huurprijs van €675,- per maand. De huurder heeft zijn huur niet betaald, waardoor de verhuurder bij de rechter vordert om de huurovereenkomst te ontbinden en dat de huurder zijn huurschuld moet betalen. De huurder is het niet geheel eens met de vordering. Zij erkent een huurachterstand te hebben, maar deze is volgens haar niet zo hoog als de verhuurder zegt. De achterstand is volgens de huurder ontstaan omdat ze is financiële problemen is gekomen. Daarnaast zegt de huurder dat zij de huur op zou mogen schorten, omdat er in de badkamer en de woonkamer schimmelplekken zouden zitten. De eiser laat in de procedure een overzicht van alle wel en niet betaalde huurtermijnen zien. Een paar termijnen van het overzicht zijn volgens de verhuurster wel betaald, maar dan ligt het ook op haar weg om dit te bewijzen. Dit heeft zij niet gedaan, waardoor de kantonrechter uitgaat van de juistheid van het overzicht van Eiser.

Als tweede wordt besproken of de verhuurder de schimmel had moeten verhelpen. De verhuurder was door de huurder op de hoogte gesteld van de schimmel. In de procedure zegt de verhuurder over dit verweer dat er in begin februari overleg is geweest over de beëindiging van de huurovereenkomst op korte termijn. Bij dit overleg heeft de huurder gevraagd of zij nog vier maanden in de woning kon blijven. In februari 2016 is de verhuurder in de woning komen kijken in verband met het plan om de woning te verkopen. Bij dit bezoek heeft de verhuurder zelf de schimmelvlekken geconstateerd. De verhuurder heeft toen aangegeven dat hij deze gebreken zou laten verhelpen, maar dat de huurder dan rekening moest houden met enige hinder van de werkzaamheden die hierbij komen kijken. De huurder heeft daarop aangegeven dat zij dat liever niet had en dat de werkzaamheden vier maanden later, na haar vertrek uit de woning, konden worden uitgevoerd. Uiteindelijk heeft de verhuurder erin bewilligd dat de werkzaamheden plaats zouden vinden na het vertrek van de huurder vier maanden later. Verhuurder is dus niet in gebreke gebleven. De huurder had dus geen recht om de huurbetaling op te schorten of de huur onbetaald te laten tot de opheffing van het gebrek. Zij had alle huurtermijnen op tijd moeten voldoen.

De huurder wordt veroordeeld om de woonruimte te ontruimen, dient alle openstaande huurtermijnen te voldoen en wordt veroordeeld in de rente en kosten van deze procedure.

Datum: 28 september 2016
Rechtbank: Rechtbank Noord-Holland
Zaaknummer: 5006041 \ CV EXPL 16-3799

Vonnis

in de zaak van:

Eiseres

wonende te eiseres in conventie, verweerster in reconventie verder te noemen: Eiseres gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung

tegen

Gedaagde

wonende te

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie

verder te noemen: Gedaagde

gemachtigde: mr. K. van der Meij

In conventie en in reconventie

1. Het procesverloop

Eiser heeft bij dagvaarding van 12 april 2016 een vordering tegen Gedaagde ingesteld. Gedaagde heeft schriftelijk geantwoord en een eis in reconventie ingediend. Op 30 augustus 2016 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben partijen nog stukken toegezonden.

2.  De feiten

Sinds 2014 verhuurt Eiser de woning aan Gedaagde tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van laatstelijk € 675,00 per maand. Gedaagde heeft ondanks aanmaning een huurschuld laten ontstaan.

3.  De vordering

Eiser vordert dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en dat Gedaagde wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning en tot betaling van € 6.036,00, naast een vergoeding van € 675,00 voor iedere maand dat Gedaagde vanaf 1 september 2016 de woning is blijven gebruiken. Voorts vordert zij dat Gedaagde wordt veroordeeld tot betaling van rente, primair van 10 % en subsidiair de wettelijke rente. Eiser legt aan de vordering ten grondslag - kort weergegeven - dat Gedaagde ernstig is tekortgeschoten in de tijdige nakoming van haar betalingsverplichtingen en dat van Eiser niet verlangd kan worden dat zij de huurovereenkomst met Gedaagde nog langer voortzet.

4.  Het verweer en de vordering in reconventie

4.1.  Gedaagde betwist de vordering gedeeltelijk. Zij erkent dat zij een huurachterstand heeft laten ontstaan. Zij voert tegen de vordering aan - samengevat - dat de achterstand niet zo hoog als door Eiser gesteld; Gedaagde heeft meer termijnen betaald dan door Eiser is gesteld. De achterstand is ontstaan doordat Gedaagde in financiële problemen is komen te verkeren.

4.2.  Daarnaast betoogt Gedaagde dat zij gerechtigd was de betaling van de huur op te schorten. In februari 2016 heeft Gedaagde Eiser op de hoogte gesteld van gebreken aan de woning. In de badkamer en in de woonkamer is sprake van ernstige schimmelvorming. Vanwege dat gebrek vordert Gedaagde in reconventie dat de kantonrechter bepaalt dat zij geen althans minder huur hoeft te betalen vanaf februari 2016 tot het moment waarop het gebrek volledig is hersteld.

5.  De beoordeling in conventie en in reconventie

5.1.  De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

5.2.  Gedaagde heeft betoogd dat zij meer huurtermijnen heeft betaald dan door

Van Wayenberg erkend. Eiser heeft dat verweer weerlegd met een recent overzicht van alle vervallen en betaalde huurtermijnen (productie 5). De termijnen waarvan Gedaagde stelt dat zij die betaald heeft, zijn in dat overzicht verwerkt. Het had het op de weg van Gedaagde gelegen om te stellen en te onderbouwen dat er meer termijnen zijn betaald. Nu zij dat niet heeft gedaan, gaat de kantonrechter uit van de juistheid van het overzicht van Eiser. Dat betekent dat er tot en met augustus 2016 € 6.036,00 aan huur onbetaald is gebleven.

5.3.  Als verweer en als grondslag voor haar vordering in reconventie voert Gedaagde aan dat Eiser gehouden is de ernstige schimmelvorming in de badkamer en de woonkamer te verhelpen. Van dat gebrek heeft zij Eiser in februari 2016 op de hoogte gesteld. Omdat Eiser het gebrek niet heeft hersteld, heeft Gedaagde zich genoodzaakt gezien haar verplichting tot huurbetaling op te schorten. Vanwege dat gebrek en de vermindering van het woongenot is vermindering van de huurprijs gerechtvaardigd.

5.4.  Eiser heeft daartegenover het volgende aangevoerd. Partijen hebben vanaf begin februari 2016 overleg gehad over beëindiging van de huurovereenkomst op korte termijn. Gedaagde heeft gevraagd of zij nog vier maanden in de woning kon blijven en Eiser heeft daarin toegestemd. Gedaagde heeft daarbij geen melding gemaakt van de schimmelvorming. Eiser heeft dat gebrek zelf geconstateerd toen zij in februari 2016 de woning kwam bekijken in verband met haar plan om de woning te verkopen. Eiser heeft Gedaagde meteen meegedeeld dat zij de gebreken zou laten verhelpen, maar dat Gedaagde rekening moest houden met enige hinder van die werkzaamheden, zoals breek- en stucwerk en de behandeling met schimmelwerende stoffen. Gedaagde heeft daarop aangegeven dat zij dat liever niet had en dat de werkzaamheden vier maanden later, na haar vertrek uit de woning, konden worden uitgevoerd. Uiteindelijk heeft Eiser erin bewilligd dat de werkzaamheden plaats zouden vinden na het vertrek van Gedaagde vier maanden later. Eiser is dus niet in gebreke gebleven, aldus Eiser. Gedaagde heeft Eiser evenmin meegedeeld dat zij de huurbetaling ging opschorten, laat staat dan zij daarvoor een reden had gemeld, zodat Gedaagde ook op die grond geen opschortingsrecht had. Voor de eis in reconventie is evenmin een rechtsgrond.

5.5.   Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Gedaagde niet aangetoond of aannemelijk gemaakt dat Eiser op een eerder moment dan op 31 januari 2016 bekend was met het gebrek van de schimmelvorming. Uit de door Eiser overgelegde WhatsApp-correspondentie tussen partijen (productie 3) blijkt onder meer dat Gedaagde bij bericht van 7 februari 2016 over de werkzaamheden aan de woning heeft gemeld: "Ik heb er over na gedacht en het is beter als er aan het huis gewerkt word als ik hiet weg ben, want als ik van werk kom zou ik graag in rust thuis komen zonder het gevoel te hebben dat er mensen zijn geweest. Het is ook beter en dan hebben we ook geen discussies er over het scheelt tog maar nog 4 maandjes. Dat is het beste. "

5.6.  Nog afgezien van het feit dat Gedaagde zich niet op correcte wijze en tijdig op opschorting heeft beroepen, dat wil zeggen vóór of meteen bij de opschorting zelf en met opgave van de reden, kwam Gedaagde naar het oordeel van de kantonrechter ook geen opschortingsrecht toe. Dat nakoming van de verplichting van Eiser tot herstel van het gebrek uitbleef, was aan Gedaagde zelf toe te rekenen. Overigens had Gedaagde vóór de gepretendeerde opschorting al een achterstand laten ontstaan van € 1.986,00 per januari 2016, zoals uit het door Eiser overgelegde overzicht blijkt.

5.7.   Gedaagde heeft geen duidelijke grond aan haar vordering in reconventie ten grondslag gelegd. Erv an uitgaande dat zij als grond daarvoor voormelde schimmelvorming bedoeld heeft, is de kantonrechter van oordeel dat die grondslag faalt, gelet op de overgelegde correspondentie en het hiervoor aangehaalde bericht in het bijzonder. Als de schimmelvorming daadwerkelijk het woongenot van Gedaagde beperkte, dan lag het niet voor de hand dat zij verzocht om uitstel van de herstelwerkzaamheden tot het moment waarop zij de woning voorgoed zou hebben verlaten, waar zij zelf verwachtte nog vier maanden in de woning te verblijven. De vordering in reconventie wordt daarom als ongegrond afgewezen.

5.8.  Gedaagde had dus geen recht om de huurbetaling op te schorten of de huur onbetaald te laten tot de opheffing van het gebrek. Zij had alle huurtermijnen op tijd moeten voldoen.

5.9.  De financiële problemen van Gedaagde kunnen Eiser niet worden tegengeworpen. Eiser heeft recht op tijdige betaling van de huurtermijnen.

5.10.  De huurachterstand is zo groot dat van Eiser niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met Gedaagde nog langer voortzet. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal daarom worden toegewezen. Hetzelfde geldt voor de vordering tot v eroordeling van Gedaagde tot ontruiming van de woonruimte.

5.11.  Gedaagde is met de tijdige betaling in verzuim gekomen, zodat zij rente verschuldigd is. Eiser vordert 10 % per maand aan boeterente over de verschuldigde hoofdsom. Nu Eiser niet heeft aangetoond dat zij meer schade heeft geleden dan waarop de wettelijke rente ziet, zal de wettelijke rente worden toegewezen.

5.12.  De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Eiser zal toewijzen zoals hierna te melden en dat de tegenvordering van Gedaagde wordt afgewezen.

5.13.  Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen niet tot een andere beslissing kan leiden.

5.14. De proceskosten in conventie en in reconventie komen voor rekening van Gedaagde, omdat zij ongelijk krijgt. Gelet op de nauwe samenhang met de zaak in conventie worden de proceskosten in reconventie aan de zijde van Eiser bepaald op nihil.

De huurder wordt ook veroordeeld tot betaling van € 100,00 aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door Eiser worden gemaakt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen met ingang van de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

~ ontbindt de huurovereenkomst;

-             veroordeelt Gedaagde om de woonruimte na betekening van dit vonnis te ontruimen, leeg op te leveren en de sleutels over te dragen aan Eiser;

-             veroordeelt Gedaagde om aan Eiser te betalen € 6.036,00 te vermeerderen met de wettelijke rente over de onderscheiden huurtermijnen vanaf de dag waarop die termijnen verschuldigd zijn geworden tot de dag van de voldoening;

-             veroordeelt Gedaagde voorts om aan Eiser te betalen € 675,00 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat E3erthold de woonruimte vanaf 1 september 2016 in gebruik heeft gehouden;                                                                                                            °

-             veroordeelt Gedaagde tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Eiser tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 94,08

griffierecht € 223,00

salaris gemachtigde € 500,00,

vetmeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

Daarbij wordt Gedaagde ook veroordeeld tot betaling van € 100,00 aan nasalaris voor zover daadwei kei ijk nakosten door Eiser worden gemaakt.,

-           verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

-           wijst de vordering voor het overige af.

In reconventie

-           wijst de vordering af;

veioordeelt Gedaagde in de proceskosten, die tot en met vandaag worden vastgesteld op nihil aan salaris van de gemachtigde van Eiser.