Opzegging huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik toegewezen

samenvatting:

Piet verhuurt aan zijn zoon Nick een 5 kamer eengezinswoning tegen een huurprijs van €310,- per maand. Eerder had Piet dit huis aan een ander verhuurd voor €1.250,- per maand. De hypotheeklasten van de woning zijn €448,86 en Piet ontvangt geen hypotheekrenteaftrek voor de woning.

Piet en zijn vrouw zijn in 2017 naar Griekenland geëmigreerd, maar omdat Piet daar geen werk meer had zijn ze in 2018 teruggekomen naar Nederland. Piet en zijn vrouw gaan scheiden, waardoor ze nu beide op zoek zijn naar een woning in Nederland. Momenteel wonen de eisers in een huurappartement van €790,- per maand. Piet heeft aan zijn zoon verzocht of hij op de zolder mocht wonen maar daar gaf Nick geen toestemming voor. In 2019 heeft Piet per brief laten weten dat hij de huurovereenkomst met betrekking tot de woning opzegd op grond van dringend eigen gebruik. Nick ging hier niet in mee, waardoor Piet nu bij de rechter vordert om de huurovereenkomst te ontbinden.

Bij de rechter ligt Piet toe dat het noodzakelijk is dat hij weer in de woning gaat wonen. Dan ontvangt hij weer hypotheekrenteaftrek. De kosten van de huurwoning waarin ze nu wonen is al te hoog, laat staan op het moment dat eisers twee woningen moeten gaan huren na hun scheiding. Hij stelt dat er voldoende andere passende woonruimte in de omgeving is. Nick is het hier niet mee eens. Volgens Nick kan Piet het een en ander nu makkelijk betalen. Ook is het volgens Piet niet makkelijk om andere passende woonruimte te vinden. Als ze toch weg moeten van de rechter willen ze een verhuiskostenvergoeding ontvangen van €6.095,00.

De rechter begint zijn beoordeling met uitleggen dat voor ontbinding op grond van dringend eigen gebruik er aan verschillende voorwaarden moeten zijn voldaan:

1. Dringend
De rechter kijkt naar het overzicht van de financiële situatie van Piet. Hij ziet dat het aannemelijk is dat de lasten van de huurwoning van €790,- te hoog zijn, laat staan wanneer Piet en zijn vrouw apart gaan wonen wanneer zij gescheiden zijn. Als Piet weer in de woning kan gaan wonen ontvangt hij ook weer hypotheekrenteaftrek. Naast de hypotheekrenteaftrek wat Piet zal ontvangen en het lage bedrag van €310,- wat nick voor de woning betaald ziet de rechter dit als een structurele wanverhouding tussen de lasten van de woning en de huuropbrengsten. De dringendheid is hiermee aangetoond.

2. Passende woonruimte
Piet laat diverse advertenties zien van woningen in de omgeving waar Nick en zijn vrouw in kan gaan. Daarbij komt dat Nick zelf heeft aangevoerd dat hij maximaal 800,- aan huurlasten kan besteden, wat vele malen hoger is dan het bedrag wat hij nu betaald.

3. Belangenafweging
De rechter oordeelt dat het belang van Piet om zelf in de woning te kunnen gaan wonen en het (financieel) belang van zowel Piet als Annie om dan weer hypotheekrenteaftrek te ontvangen zwaarder weegt dan het belang van Nick om in de woning te kunnen blijven wonen. Weliswaar hebben Nick en zijn vrouw inmiddels een kind van één jaar oud die ook in de woning woont, maar dat is in het licht van het voorgaande niet een zodanig zwaarwegende omstandigheid dat daardoor van eisers gevergd kan worden dat de huurovereenkomst wordt voortgezet, nu gebleken is dat er voor gedaagden wel andere passende woonruimte in de omgeving te verkrijgen is.

Nick heeft zijn verhuiskosten vergoeding van €6.095,- euro niet onderbouwd. De rechter legt uit dat met deze vergoeding geen gehele schadevergoeding is bedoeld, slechts een tegemoetkoming. De rechter acht een tegemoetkoming van €1.000,- redelijk.

Datum: 4 oktober 2019
Rechtbank: Rechtbank Rotterdam
Zaaknummer: 7862322 CV EXPL 19-28151

vonnis

in de zaak van

1. Eiser Piet,
2. Vrouw van eiser Annie,

eisers in conventie,

verweerders in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung, werkzaam bij IntoCash te Rotterdam,

tegen

1. Gedaagde Nick,
2. Vrouw van gedaagde Debora,

gedaagden in conventie,

eisers in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mr. R.J. Michielsen te Hoogvliet

Eisers in conventie worden hierna afzonderlijk aangeduid als "Piet" en "Annie". Gedaagden in conventie worden hierna afzonderlijk aangeduid als "Nick" en "Debora".

1. Het verloop van de procedure

1.1 Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen.

het exploot van dagvaarding van 19 juni 2019, met producties;
de conclusie van antwoord, tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie, niet producties;
het tussenvonnis van 7 augustus 2019, waarin een comparitie van partijen is bepaald;
de voorafgaande aan de comparitie van partijen aan de zijde van eisers overgelegde brief van 15 augustus 2019, met productie 5;
het proces-verbaal van de op 29 augustus 2019 gehouden comparitie van partijen.

1.2 De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.

2.1 Piet en Annie zijn de ouders van Nick.

2.2 Tussen eisers als verhuurders en Nick als huurder bestaat sinds 1 oktober 2017 een huurovereenkomst met betrekking tot een woning. Het betreft een 5 kamer eengezinswoning, in eigendom van eisers. In april 2018 is Debora bij Nick in de woning getrokken. De huurprijs bedroeg aanvankelijk C 425,00 per maand. Met ingang van 1 mei 2018 hebben partijen een huurprijs van € 310,00 per maand afgesproken. De maandelijkse hypotheeklasten van de woning bedragen thans € 448,86. Eisers ontvangen thans geen hypotheekrenteaftrek voor de woning.

2.3 Eisers waren tot mei 2007 met (onder andere) Nick woonachtig in de woning. Aangezien eisers er niet in, slaagden om de woning te verkopen, hebben zij de woning aan een uitzendbureau verhuurd voor laatstelijk € 1.250,00 per maand.

2.4 In oktober 2017 zijn eisers naar het Griekse eiland Samos geëmigreerd. Doordat Piet geen werk meer had in Griekenland, zijn eisers in mei 2018 teruggekeerd naar Nederland.

2.5 Piet en Annie gaan scheiden. Piet heeft na terugkomst in Nederland aan gedaagden verzocht om tijdelijk op de zolder van de woning te mogen wonen, maar daar hebben gedaagden geen toestemming voor gegeven.

2.6 Eisers wonen op dit moment, bij wijze van tijdelijke oplossing, in een huurappartement (vrije sector). De huurprijs daarvan bedraagt € 790,00 per maand.

2.7 Bij brief van 27 februari 2019 hebben eisers de huurovereenkomst met betrekking tot de woning opgezegd tegen 27 juni 2019 op grond van dringend eigen gebruik. Bij brief van 5 april 2019 hebben gedaagden meegedeeld daar niet mee in te stemmen.

3. De vordering in conventie

3.1 Eisers hebben bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, (kort gezegd) de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning te beëindigen dan wel te ontbinden, primair per 1 juli 2019 en subsidiair met ingang van een door de kantonrechter te bepalen datum, en gedaagden te veroordelen tot ontruiming van de woning, primair uiterlijk op de dag dat de huurovereenkomst is beëindigd en subsidiair binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, en tot betaling aan eisers van een bedrag van € 310,00 per maand tot de ontruiming, met veroordeling van gedaagden in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2 Indien en voor zover de gevorderde beëindiging en ontruiming wordt afgewezen, vorderen eisers een verklaring van recht dat de maandelijkse huurprijs hetzelfde bedrag is als de maandelijkse hypotheeklasten van de woning en dat de huurprijs derhalve per 1 juli 2019 € 448,86 per maand bedraagt.

3.3 Aan hun vordering hebben eisers - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.

Eisers hebben de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik van de woning. Aangezien eisers zijn teruggekeerd naar Nederland en eisers gaan scheiden is het noodzakelijk dat Piet in de woning gaat wonen. Ook Annie heeft daar (financieel) belang bij. Op dat moment ontvangen eisers weer hypotheekrenteaftrek. Annie gaat elders wonen. De lasten van de huurwoning waarin eisers thans wonen zijn nu al te hoog, laat staan op het moment dat eisers twee woningen moeten gaan huren doordat zij apart van elkaar gaan wonen. Voorts is er sprake van een wanverhouding tussen de lasten van de woning en de huuropbrengsten, Eisers lijden iedere maand verlies op de woning. Er is voldoende andere passende woonruimte in de omgeving van de woning voor gedaagden aanwezig. Bovendien beschikt Nick over een auto en is hij momenteel niet woonachtig op loopafstand van zijn werk.

4. Het verweer en de vordering in voorwaardelijke reconventie

Gedaagden hebben de vordering betwist en hebben geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met veroordeling van eisers in de proceskosten. Gedaagden hebben daartoe (uiteindelijk) het volgende - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - aangevoerd.

Er is geen sprake van dringend eigen gebruik van de woning door eisers. Gedaagden wisten niet dat eisers gaan scheiden. Eisers kunnen de woning in de vrije sector gemakkelijk betalen. Bovendien is de woning een beleggingsobject. Eisers hebben toegezegd dat zij niet meer zouden terugkeren in de woning. Gedaagden hebben inmiddels ook een kind van één jaar oud. Nick werkt op een fietsafstand van slechts vijf minuten van zijn werk bij AVR Afvalverwerking. Debora werkt in een supermarkt in Maassluis. Het is niet gemakkelijk om andere passende woonruimte te vinden.

Indien de gevorderde beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning wordt toegewezen, maken gedaagden aanspraak op een verhuiskostenvergoeding van in totaal € 6.095,00.

5. De beoordeling van de vorderingen

In conventie en voorwaardelijke reconventie
5.1 Gelet op de samenhang tussen de beide vorderingen ziet de kantonrechter aanleiding deze gezamenlijk te behandelen.

Dringend eigen gebruik
5.2 Één van de limitatieve opzeggingsgronden van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte is het dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW. In dat artikel(lid) is bepaald dat de rechter de vordering als bedoeld in artikel 7:272 lid 2 BW slechts kan toewijzen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

5.3 Eisers zijn, na een voor hen teleurstellend avontuur in Griekenland, weer teruggekeerd naar Nederland. Eisers hebben gesteld dat zij hebben besloten om te gaan scheiden en ter onderbouwing daarvan ook een bemiddelingsovereenkomst overgelegd. Gedaagden hebben een en ander ook niet langer betwist. Dit betekent dat Piet en Annie apart van elkaar gaan wonen en derhalve over twee woningen dienen te beschikken. Aannemelijk is dat de lasten van de huurwoning waar eisers thans wonen van E 790,00 per maand te hoog zijn gelet op de inkomsten en uitgaven van eisers, ter onderbouwing waarvan zij een financieel overzicht hebben overgelegd, in ieder geval op het moment dat eisers twee woningen moeten gaan huren doordat zij afzonderlijk van elkaar gaan wonen. Op het moment dat Piet weer in de woning kan gaan wonen, ontvangen eisers bovendien weer hypotheekrenteaftrek. Gedaagden hebben het Piet niet toegestaan om enige tijd op de zolder van de woning te wonen. Daarbij komt nog dat de maandelijkse hypotheeklasten van de woning als gevolg van het ontbreken van hypotheekrenteaftrek thans € 448,86 bedragen, terwijl gedaagden een huurprijs van slechts 310,00 per maand betalen. Geoordeeld moet daarom worden dat er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de lasten van de woning en de huuropbrengsten.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de kantonrechter van oordeel dat eisers voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat sprake is van dringend eigen gebruik van de woning. Daaraan doet niet af dat eisers de woning sinds mei 2007 niet meer zelf bewonen, nu het in het kader van de beoordeling van het dringend eigen gebruik geen vereiste is dat zij in het verleden (altijd) zelf woonachtig zijn geweest in de woning. Voor zover eisers voorafgaand aan hun emigratie naar Griekenland aan gedaagden zouden hebben meegedeeld dat zij niet meer zouden terugkeren in de woning, kunnen eisers daar gelet op hun drastisch gewijzigde persoonlijke- en financiële omstandigheden in redelijkheid niet langer aan gehouden worden.

Passende woonruimte
5.4 Ter onderbouwing van de stelling van eisers dat er voldoende andere passende woonruimte in de omgeving van de woning voor gedaagden aanwezig is, hebben eisers diverse advertenties van woningen overgelegd. Op grond van Hoge Raad 30 november 1984, Nl 1985/290 hoeft op dit moment niet een concreet aanbod voor vervangende woonruimte beschikbaar te zijn, maar moet voldoende blijken dat in het algemeen passende vervangende woonruimte voorhanden is. De tekst van de wet biedt ruimte om de. passendheid van de vervangende woonruimte ruim te interpreteren in die zin dat de vervangende woonruimte niet identiek hoeft te zijn aan de te verlaten woning. Voorts is in Hoge Raad 18 oktober 1985, N3 1986/291 en Hoge Raad 24 januari 1992, Ni' 1992/301 overwogen dat "ook een woonruimte die in grootte, ligging of anderszins een wezenlijk ander woongenot biedt dan het gehuurde, passend kan zijn".

5.4.1 Tegen deze achtergrond moet geoordeeld worden dat de enkele stelling van gedaagden dat zij thans op (relatief) korte afstand van hun werk woonachtig zijn en dat het niet gemakkelijk zal zijn om andere passende woonruimte te vinden, niet tot de conclusie kan leiden dat er "dus" geen passende woonruimte voor gedaagden voorhanden is. De door eisers overgelegde advertenties zijn door gedaagden niet betwist. Daarbij komt nog dat gedaagden over twee inkomens beschikken en zij ter comparitie van partijen ook zelf hebben aangevoerd dat zij in staat zijn om (maximaal) C 800,00 per maand aan huurlasten te besteden, derhalve een veel hoger bedrag dan de huurprijs die zij thans betalen. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat is voldaan aan het vereiste, inhoudende dat gedaagden andere passende woonruimte kunnen verkrijgen.

Belangenafweging
5.5 Eenmaal gegeven dat er dringend eigen gebruik aan de kant van eisers is en dat gedaagden over andere passende woonruimte kunnen beschikken, moet door belangenafweging worden vastgesteld of "niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd". De kantonrechter is van oordeel dat, gezien het feit dat eisers weer naar Nederland zijn teruggekeerd, zij gaan scheiden en de (financiële) gevolgen daarvan, het belang van Piet om zelf in de woning te kunnen gaan wonen en het (financieel) belang van zowel Piet als Annie om dan weer hypotheekrenteaftrek te ontvangen zwaarder weegt dan het belang van gedaagden om in de woning te kunnen blijven wonen. Weliswaar hebben gedaagden inmiddels een kind van één jaar oud die ook in de woning woont, maar dat is in het licht van het voorgaande niet een zodanig zwaarwegende omstandigheid dat daardoor van eisers gevergd kan worden dat de huurovereenkomst wordt voortgezet, nu gebleken is dat er voor gedaagden wel andere passende woonruimte in de omgeving te verkrijgen is.

5.6 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de (primaire) vordering van eisers strekkende tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijsbaar is. Het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en de woning dient te worden ontruimd, wordt in redelijkheid bepaald op 1 april 2020. Gelet hierop wordt niet toegekomen aan de subsidiaire vordering. Dit betekent dat in het midden kan blijven of tussen partijen al dan niet is afgesproken dat gedaagden een huurprijs gelijk aan de hypotheeklasten van de woning zouden betalen. De gevorderde, naar de kantonrechter begrijpt, (al dan niet toekomstige) huurpenningen respectievelijk gebruiksvergoeding over de periode tot de uiteindelijke ontruiming wordt toegewezen, op de hierna te bepalen wijze.

Tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten
5.7 Nu de vordering van eisers toewijsbaar is op grond van artikel 7:274 lid 1 onder c BW, kan de kantonrechter op grond van artikel 7:275 lid 1 BW een bedrag vaststellen dat eisers aan gedaagden moeten betalen ter tegemoetkoming in hun verhuis- en inrichtingskosten. Nu het (slechts) een tegemoetkoming betreft, is hiermee dan ook in beginsel geen volledige schadevergoeding beoogd. Gedaagden hebben een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding gevorderd van in totaal € 6.095,00_ Zij hebben dat bedrag echter op geen enkele wijze onderbouwd. De kantonrechter acht een tegemoetkoming in die kosten van € 1.000,00 redelijk. Daarbij wordt meegewogen dat gedaagden reeds gedurende twee jaar een (zeer) lage huurprijs van laatstelijk € 310,00 per maand betalen. Niet in geschil tussen partijen is immers dat, voordat gedaagden de woning gingen huren, eisers de woning aan een uitzendbureau verhuurden voor laatstelijk € 1.250,00 per maand. Doordat eisers thans een lagere huurprijs ontvangen dan de maandelijkse hypotheeklasten, lijden eisers -nota bene particuliere verhuurders- alleen al hierom iedere maand verlies op de woning.
Het voorgaande leidt ertoe dat gedaagden recht hebben op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ten bedrage van € 1.000,00.

Uitvoerbaar bij voorraadverklaring
5.8 Een beëindigings- en ontruimingsvonnis kan op de voet van artikel 7:272 lid 1 BW in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Het artikel(lid) heeft echter niet de strekking om aan de rechter elke bevoegdheid te ontnemen om het vonnis tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en de ontruiming moet plaatsvinden uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. In die zin wordt de toepassing van artikel 233 Rv niet door artikel 7:272 lid 1 BW uitgesloten en kan de werking van de hoofdregel van artikel 7:272 lid 1 BW buiten toepassing blijven, indien de verhuurder daarbij een zwaarwegend belang heeft. Gedaagden hebben geen verweer gevoerd tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring. De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van eisers, afgewogen tegen de belangen van gedaagden, dermate zwaarwegend zijn dat verder uitstel van de mogelijkheid tot tenuitvoerlegging van de veroordeling tot ontruiming niet op zijn plaats is. In dat verband is naast hetgeen hiervoor in het kader van het dringend eigen gebruik en de belangenafweging is overwogen, meegewogen dat passende woonruimte voor gedaagden te verkrijgen is en dat gedaagden een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ontvangen.

In conventie en voorwaardelijke reconventie voorts
5.9 Hetgeen verder nog door partijen is aangevoerd, kan tot geen ander oordeel leiden en behoeft daarom geen (nadere) bespreking.

5.10 Gedaagden zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partijen worden veroordeeld in de proceskosten.

6. De beslissing
De kantonrechter:

in conventie:

bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning zal eindigen op 1 april 2020;

veroordeelt gedaagden om voormelde woning (uiterlijk) op 1 april 2020 met al het hunne en de hunnen te verlaten en te ontruimen en onder overgave van de sleutels in lege staat ter vrije beschikking van eisers te stellen;

veroordeelt Nick en Debora hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan Piet en Annie te betalen, voor iedere maand, te rekenen met ingang van 1 juli 2019 tot en met de maand waarin de ontruiming en lege oplevering van de voormelde woning plaatsvindt, een bedrag van € 310,00, ook die laatste maand voor een gehele te rekenen;

in (voorwaardelijke) reconventie:

veroordeelt Piet en Annie hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan Nick en Debora te betalen een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van € 1.000,00;

in conventie en (voorwaardelijke) reconventie:

veroordeelt Nick en Debora hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Piet en Annie vastgesteld op € 184,10 aan verschotten en E 360,00 aan salaris voor de gemachtigde, genoemde bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 14 dagen na de uitspraak van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en uitgesproken ter openbare terechtzitting.