Rechter ontbindt de huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet gezien de huurachterstand

Partijen hebben met elkaar een huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet gesloten. De huurder heeft sinds januari 2017 de huur niet meer voldaan. De verhuurder vordert bij de rechter om de huurovereenkomst te ontbinden en om de huurder te veroordelen in de huurachterstand, schadevergoeding en de kosten.

De huurder gaat in verweer. De gehuurde woning had volgens de huurder allerlei gebreken en was onbewoonbaar. Gelet op de correspondentie daarover is de huurovereenkomst feitelijk ontbonden per 31 januari 2017, althans Gedaagde was niet gehouden om na deze datum de huur te betalen. Bovendien mocht Gedaagde op grond van afspraken de huurovereenkomst tussentijds opzeggen. Eiser heeft ook met de mogelijkheid van tussentijdse opzegging ingestemd.

De rechter oordeelt als volgt. Gedaagde heeft een aantal gebreken en gevaren genoemd. Eiser is hier een voor een op ingegaan en heeft een en ander gemotiveerd weersproken. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Gedaagde deze gevaren vervolgens onvoldoende nader onderbouwd. Het beroep op artikel 7:279 BW wordt gezien het voorgaande verworpen. Naar het oordeel van de kantonrechter is evenmin gebleken dat Eiser heeft ingestemd met een tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst. Gedaagde heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat Eiser wel had ingestemd verwezen naar de tussen partijen gevoerde correspondentie. Daaruit blijkt echter, naar Eiser terecht heeft aangevoerd, dat partijen wel hebben gesproken over een mogelijke tussentijdse beëindiging, maar hierover juist geen overeenstemming hebben kunnen bereiken. Gedaagde is uitdrukkelijk niet akkoord gegaan met voorstellen van Eiser dienaangaande. Gedaagde heeft dan ook redelijkerwijs niet mogen begrijpen dat Eiser wel instemde met een tussentijdse beëindiging, zonder dat haar voorwaarden door Gedaagde werden geaccepteerd. De conclusie is dat de huurovereenkomst nog steeds voortduurt en Gedaagde in beginsel gehouden is om ook na 1 januari dan wel 1 juni 2017 de huur te blijven betalen.

Datum: 2 november 2017
Rechtbank: Rechtbank Gouda
Zaaknummer: 5842894 / CV EXPL 17-1413

VONNIS

Eiser,

wonende te, eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung,

tegen

Gedaagde, wonende te, gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, gemachtigde: mr. B.J. de Deugd.

Partijen worden hierna aangeduid als "Eiser" en "Gedaagde".

1.              Procedure

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken: de dagvaarding d.d. 21 maart 2017;

de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie; de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende akte wijziging van eis; de in het geding gebrachte producties.

Op 17 augustus 2017 heeft er een comparitie van partijen plaatsgevonden waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Nadien zijn de volgende stukken in het geding gebracht:

de akte uitlaten zijdens Gedaagde;

de akte van uitlating tevens houdende vermindering van eis zijdens Eiser.

2.              Feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.

2.1           Partijen hebben met elkaar een huurovereenkomst op grond van artikel 15 en 16 van de Leegstands wet gesloten ten aanzien van de tegen een huurprijs van laatstelijk € 1.050,00 per maand voor de duur van minimaal 2 jaar, ingaande 1 juli 2016.

2.2           Na 1 januari 2017 heeft Gedaagde de huur niet meer voldaan.

2.3           In december 2016 en januari 2017 hebben partijen gecorrespondeerd over een mogelijke tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst.

2.4           Bij brief van 10 april 2017 heeft de gemachtigde van Gedaagde de huurovereenkomst, voor zover nog bestaand, opgezegd per 1 juni 2017.

2.5           In mei 2017 heeft Gedaagde het gehuurde opgeleverd en de sleutels van het gehuurde aan Eiser verstrekt.

2.6           Bij e-mail van 15 mei 2017 heeft Eiser Gedaagde gemeld dat diverse zaken ontbraken en gemeld dat afspraken waren gemaakt over herstel door Gedaagde van diverse tekortkomingen. Gedaagde zou binnen twee weken voor herstel en teruggave van zaken zorgdragen. De gemachtigde van Gedaagde heeft de inhoud van deze e-mail bij e-mail van 16 mei 2017 betwist, nergens uit de overeenkomst zou blijken dat Gedaagde enige verplichting heeft.

3.             Geschil

3.1           Eiser vordert in conventie, zakelijk weergegeven en na wijziging en vermindering van haar eis, te verklaren voor recht dat partijen een huurovereenkomst zijn aangegaan voor de duur van 2 jaar en deze huurovereenkomst te ontbinden. Voorts vordert Eiser om Gedaagde te veroordelen tot betaling van de huurachterstand en een schadevergoeding, na verrekening van de borg, van € 5.961,43. alsmede een bedrag van € 10.500,00 als schade ten gevolge van de ontbinding, althans een schadevergoeding op te maken bij staat. Verder vordert Eiser buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 190,58, wettelijke rente en proceskosten.

3.2           Eiser legt, kort samengevat, aan haar vordering het volgende ten grondslag. Eiser en Gedaagde zijn een huurovereenkomst aangegaan ten aanzien van de woonruimte gelegen aan de Bosweg 28 te Boskoop. Gedaagde heeft een huurachterstand doen ontstaan. Deze is ondanks sommaties, waaronder van de gemachtigde van Eiser, niet betaald. Eiser maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Daarnaast vordert Eiser ontbinding van de huurovereenkomst en een schade ter hoogte van € 10.500,00 veroorzaakt door de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst. Het gehuurde is op 12 mei 2017 door Gedaagde opgeleverd. Hij heeft het gehuurde echter niet achtergelaten in dezelfde staat als bij aanvang. Eiser vordert de kosten van herstel en schade, omdat Gedaagde ten onrechte zaken van Eiser heeft meegenomen, tot een bedrag van, na vermindering van haar eis,

€ 3.861,43. Voorts maakt Eiser aanspraak op wettelijke rente. De borg van € 6.300,00 kan met de achterstallige huur tot en met augustus 2017 en de schadevergoeding worden verrekend. Alsdan resteert een bedrag van € 5.961,43.

3.3           Gedaagde heeft, kort samengevat, in conventie het volgende als verweer gevoerd. De gehuurde woning had allerlei gebreken en was onbewoonbaar. Gelet op de correspondentie daarover is de huurovereenkomst feitelijk ontbonden per 31 januari 2017, althans Gedaagde was niet gehouden om na deze datum de huur te betalen. Bovendien mocht Gedaagde op grond van afspraken de huurovereenkomst tussentijds opzeggen. Eiser heeft ook met de mogelijkheid van tussentijdse opzegging ingestemd. Gelet op de wettelijke opzegtermijn van 1 maand is de huur daardoor in elk geval beëindigd per 1 juni 2017. De woning is ook voor deze datum aan Eiser opgeleverd. Voorts heeft Eiser haar eventuele schade niet beperkt, door niet in te stemmen met een door Gedaagde aangedragen kandidaat­huurder. Eiser wilde namelijk de woning verkopen. Gedaagde beroept zich verder op opschorting en verrekening ter zake alle vorderingen over en weer. De door Eiser gevorderde opleveringsschade is niet toewijsbaar. De schade wordt behoudens een bedrag van € 604,18 betwist.

3.4          Gedaagde vordert in reconventie, zakelijk weergegeven, te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst op grond van ernstige gebreken en gevaar is ontbonden per 31 januari 2017, dan wel op enige datum nadien, subsidiair dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd per 31 mei 2017 en meer subsidiair de huurovereenkomst te ontbinden op grond van ernstige gebreken en gevaar. Voorts vordert Gedaagde Eiser te veroordelen tot vergoeding van schade wegens derving van het huurgenot, schade aan materiële zaken en immateriële schadevergoeding wegens aantasting in de persoonlijke levenssfeer wegens herhaaldelijke uitval van de stroomvoorziening, een en ander op te maken bij staat, alsmede restitutie van de borgsom van € 6.300,00 en de proceskosten.

3.5           Gedaagde heeft, kort samengevat, het volgende aan zijn vordering ten grondslag gelegd. De ernstige gebreken en gevaren zoals uiteengezet in conventie en het feitelijk vertrek uit de woning eind januari 2017 kunnen slechts worden uitgelegd als een feitelijke ontbinding van de huurovereenkomst per 31 januari 2017, subsidiair tegen enige datum. De huur is in elk geval (door opzegging) beëindigd per 1 juni 2017. De woning is door het uitvallen van de elektrische installatie en de cv en door wateroverlast langdurig onbewoonbaar geweest. Gedaagde vordert daarom schade wegens derving van woongenot. Gedaagde heeft ook materiële en immateriële schade geleden. Omdat deze niet eenvoudig is vast te stellen vordert hij vergoeding op te maken bij staat. Verder vordert Gedaagde terugbetaling van de waarborgsom per datum van de ontbinding. Voor zover nodig beroept Gedaagde zich op verrekening.

3.6           Eiser heeft, kort samengevat, in reconventie het volgende als verweer gevoerd. Eiser betwist dat het gehuurde ernstige gebreken vertoonde dan wel sprake is geweest van gevaar en dat het gehuurde feitelijk onbewoonbaar was. Dit wordt ook niet door Gedaagde onderbouwd. Een keer is de stroom uitgevallen en dat is direct aangepakt door een elektricien. Van een lekkage is nimmer melding gemaakt, de cv-installatie is na een melding gerepareerd, de potkachel is niet ongeschikt en na een melding van stroomuitval in januari 2017 heeft Gedaagde zelf een dag later doorgegeven dat er geen storing meer was. Van derving van huurgenot kan geen sprake zijn. Gedaagde heeft Eiser ook niet behoorlijk in kennis gesteld om eventuele gebreken te herstellen. Immateriële schade is niet aan de orde en ook van opschorting kan geen sprake zijn.

Eiser betwist dat de huur tussentijds kon worden opgezegd. Zij heeft hiermee ook niet ingestemd. Bij oplevering heeft Eiser Gedaagde er ook op gewezen dat dit niet betekende dat de huur eerder was beëindigd.

Eiser is bezig met het zoeken naar een kandidaat koper of huurder. Gedaagde is meer aan Eiser verschuldigd dan de borg, zodat Gedaagde geen recht op terugbetaling hiervan heeft.

3.7          Op de verdere standpunten van partijen zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.

4.               Beoordeling

4.1           Tussen partijen staat niet ter discussie dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van minimaal 2 jaar en geen tussentijdse opzeggingsbepaling bevat.

4.2           De kantonrechter zal allereerst ingaan op de vraag of de huurovereenkomst al is ontbonden of door opzegging is beëindigd.

4.3           Gedaagde heeft zich allereerst beroepen op het bepaalde in art. 7:279 BW en gesteld dat het gehuurde gebreken vertoonde waardoor het gehuurde onbewoonbaar was, dan wel dat het gebruik van het gehuurde gevaren opleverde.

Gedaagde heeft een aantal gebreken en gevaren genoemd. Eiser is hier een voor een op ingegaan en heeft een en ander gemotiveerd weersproken. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Gedaagde deze gevaren vervolgens onvoldoende nader onderbouwd. Dat de potkachel een gevaar vormde is onvoldoende gebleken, zeker gelet op het feit dat daarnaast een cv-installatie in de woning aanwezig was en de potkachel niet gebruikt hoefde te worden om de woning te verwarmen. Weliswaar heeft Eiser erkend dat de cv-installatie een keer was uitgevallen, maar daaraan toegevoegd dat dit direct is verholpen. Dat Gedaagde daarna nog heeft geklaagd over de cv en/of de potkachel heeft Gedaagde niet kunnen onderbouwen aan de hand van concrete feiten en omstandigheden.

Gedaagde heeft ook niet met voldoende concrete feiten en omstandigheden kunnen onderbouwen dat hij na de melding van een stroomstoring op 26 januari 2017 en zijn mededeling op 27 januari 2017 dat er geen storing meer was, nog had geklaagd over

problemen met de stroomvoorziening, althans heeft niet nader kunnen onderbouwen dat deze een gevaar opleverde.

Het beroep op artikel 7:279 BW wordt gezien het voorgaande verworpen.

4.4           Naar het oordeel van de kantonrechter is evenmin gebleken dat Eiser heeft ingestemd met een tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst. Gedaagde heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat Eiser wel had ingestemd verwezen naar de tussen partijen gevoerde correspondentie. Daaruit blijkt echter, naar Eiser terecht heeft aangevoerd, dat partijen wel hebben gesproken over een mogelijke tussentijdse beëindiging, maar hierover juist geen overeenstemming hebben kunnen bereiken. Gedaagde is uitdrukkelijk niet akkoord gegaan met voorstellen van Eiser dienaangaande. Gedaagde heeft dan ook redelijkerwijs niet mogen begrijpen dat Eiser wel instemde met een tussentijdse beëindiging, zonder dat haar voorwaarden door Gedaagde werden geaccepteerd.

4.5           Nu partijen geen overeenstemming hebben bereikt over een tussentijdse beëindiging en de huurovereenkomst ook geen tussentijdse opzegging mogelijk maakt, heeft de opzegging van de huurovereenkomst door de gemachtigde tegen 1 juni 2017 ook geen effect kunnen sorteren.

De oplevering van het gehuurde kan in dit geval ook niet tot gevolg hebben dat Gedaagde geen huur meer is verschuldigd, nu Eiser uitdrukkelijk bij oplevering heeft gemeld dat zij nog steeds aanspraak maakte op de huur en Gedaagde derhalve er niet op mocht vertrouwen dat hij geen huur meer verschuldigd was.

4.6           De conclusie is dat de huurovereenkomst nog steeds voortduurt en Gedaagde in beginsel gehouden is om ook na 1 januari dan wel 1 juni 2017 de huur te blijven betalen.

4.7           Daar de door Gedaagde gestelde gebreken, zoals uit het voorgaande voortvloeit, onvoldoende zijn onderbouwd aan de hand van concrete feiten en omstandigheden en evenmin is gebleken dat Gedaagde Eiser behoorlijk heeft kennis gegeven van gebreken en voorts Gedaagde er zelf voor heeft gekozen het gehuurde te verlaten, heeft Gedaagde geen vordering uit hoofde van vermindering van huurgenot en/of recht op (im)materiële schadevergoeding. Een opschortingsrecht komt Gedaagde ook niet toe.

4.8            Het beroep op de schadebeperkingsplicht kan niet mee brengen dat Gedaagde niet gehouden is om de huur te betalen zolang de huurovereenkomst voortduurt en Eiser nakoming hiervan vordert.

4.9           Vervolgens is de vraag aan de orde of Gedaagde gehouden is om de door Eiser gevorderde opleveringsschade te voldoen. Gedaagde heeft de hoogte van deze schade betwist. De kantonrechter zal de diverse posten in verband hiermee doornemen aan de hand van de e-mail van 15 mei 2017 van Eiser, de overgelegde foto's en de overgelegde begrotingen.

4.10        Allereerst het achterstallig onderhoud van de tuin en de coniferenhaag.

In de e-mail van 15 mei 2017 wordt gesproken over 'onkruid tegels en stenen, achterstallig snoeiwerk, hoog gras, coniferen en hedera snoeien, leilindes in voortuin snoeien en afvalbakken leeg opleveren'. De overgelegde foto's tonen voldoende aan dat er ook sprake was van achterstallig onderhoud op deze punten. Eiser heeft enkel en alleen een begroting voor werkzaamheden (op nacalculatiebasis) van de hovenier in het geding gebracht en niet een factuur voor de uitgevoerde werkzaamheden. Nu daarmee het door Eiser gestelde, en door Gedaagde betwiste, aantal uren dat de hovenier nodig zou hebben voor de uitvoering van de werkzaamheden niet is komen vast te staan, zal de kantonrechter deze naar billijkheid begroten. De kantonrechter meent alles afwegende dat een bedrag van € 1.250,00 toewijsbaar is.

4.11       Ten aanzien van de opleveringsgebreken in de woning vermeldt de e-mail van 15 mei 2017 'de kapotte vensterbank, de tegel in de badkamervloer, de douchedeur die verkeerd om hangt en de kitresten langs de douchedeur'. In de overgelegde offerte van

Ahles worden deze werkzaamheden genoemd, maar daarnaast ook enkele andere werkzaamheden.

Mede gelet op het verweer van Gedaagde zal de kantonrechter deze post naar billijkheid begroten op € 500,00.

4.12        Ten aanzien van de gestelde door Gedaagde meegenomen zaken heeft Eiser haar vordering verminderd, omdat Gedaagde, na eerst te hebben betwist dat hij zaken had meegenomen, toch alsnog een aantal zaken heeft gevonden en heeft teruggegeven. Eiser vordert thans nog€ 1.145,58.

Aan de hand van de overgelegde foto's en de e-mail van 15 mei 2017 is de kantonrechter van oordeel dat Eiser voldoende heeft onderbouwd dat de door haar genoemde zaken zijn verdwenen. Gedaagde heeft ook aangeboden om deze te vergoeden, maar gaat bij een aantal zaken uit van een andere aanschafprijs en een korting van 50% voor 'nieuw voor oud'. De kantonrechter zal ook deze post naar billijkheid begroten. De kantonrechter ziet aanleiding om Eiser te volgen ten aanzien van de door haar vermelde aanschafprijzen, nu zij deze voldoende heeft onderbouwd en daarvoor heeft verwezen naar diverse 'bronnen'. Wel acht de kantonrechter het redelijk dat een korting wordt toegepast, omdat de zaken niet nieuw waren en alle zaken in beginsel aan slijtage onderhevig zijn en op termijn vervangen dienen te worden. De kantonrechter zal de vergoeding in verband daarmee begroten op 75% van het door Eiser gevorderde bedrag, zijnde derhalve € 859,19.

Als 'opleveringsschade' en ter vergoeding van meegenomen zaken is daarom totaal toewijsbaar € 2.609,19 in plaats van het, na vermindering van eis, gevorderde bedrag van € 3.861,43.

Het gevorderde bedrag aan achterstallige huur en schadevergoeding, na verrekening met de borg dient dan ook met het verschil te worden verminderd. Toewijsbaar is daarom €4.709,19.

4.13        De gevorderde verklaring voor recht en ontbinding van de huurovereenkomst zijn eveneens toewijsbaar. Omdat thans onvoldoende vast staat in hoeverre Eiser na ontbinding schade lijdt, dient de vaststelling daarvan in een schadestaatprocedure plaats te vinden.

4.14        De door Eiser gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn niet toewijsbaar, nu Eiser de door haar genoemde ' 14-dagen brief' niet heeft overgelegd en daardoor niet vastgesteld kan worden of deze voldoet aan de wettelijke eisen. De wel door Eiser overgelegde brieven voldoen niet aan de wettelijke eisen.

De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf 7 augustus 2017 over de toegewezen hoofdsom van € 4.709,19.

4.15        De slotsom is dat in conventie de vorderingen toewijsbaar zijn als hierna te melden. Omdat de borg wordt verrekend met de gevorderde achterstallige huur en de toewijsbare schade, is deze in reconventie niet toewijsbaar.

Uit het voorgaande volgt dat ook de overige vorderingen in reconventie moeten worden afgewezen.

Gedaagde zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in conventie en reconventie. De nakosten, voor zover gemaakt, worden begroot op een half salarispunt tot een maximum van € 100,00.

5.                Beslissing

De kantonrechter:

in conventie

verklaart voor recht dat partijen een huurovereenkomst zijn aangegaan van bepaalde tijd met een minimale duur van 2 jaar, van 1 juli 2016 tot en met 30 juni 2018;

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte gelegen aan de Bosweg 28 te Boskoop;

veroordeelt Gedaagde aan Eiser te betalen de huurachterstand alsmede schadevergoeding, na verrekening van de borg, ter hoogte van € 4.709,19, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 augustus 2017 tot aan de dag van algehele voldoening;

veroordeelt Gedaagde aan Eiser te betalen de door de ontbinding van de huurovereenkomst te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

veroordeelt Gedaagde in de proceskosten aan de zijde van Eiser tot heden begroot op € 1.053,41, waaronder begrepen een bedrag van € 500,00 voor salaris van de gemachtigde van Eiser, onverminderd de eventueel over de verschotten verschuldigde btw, de nakosten van € 100, voor zover gemaakt, en bepaalt dat dit bedrag binnen 14 dagen na betekening van deze uitspraak moet zijn voldaan, bij niet voldoening binnen deze termijn te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;

verklaart dit vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad, behoudens voor wat betreft de verklaring voor recht;

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

wijst de vordering af;

veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, aan de zijde van Eiser tot heden begroot op € 500,00, voor salaris van de gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. P.M. Frinking en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 november 2017.