Rechter ontbindt huurovereenkomst bij twee maanden betalingsachterstand

Gedaagde huurt sinds 19 april 2013 van Eiseres een woonruimte. Op 18 augustus 2014 heeft IntoCash de gedaagde aangemaand om de maanden maart (€ 425,00), april 2014 (€ 425,00) en augustus 2014 (€ 850,00) te voldoen. Vervolgens zijn er drie betalingen gekomen. Gedaagde heeft op 8 september 2014 een bedrag van € 850,00 overgemaakt voor de maand september 2014, op 22 september 2014 een bedrag van € 850,00 voor de huur van de maand oktober 2014 en op 31 oktober 2014 een bedrag van € 850,00 voor de maand november 2014. Gedaagde heeft - nadat hij in januari 2014 was veroordeeld tot betalen van de achterstallige huur van juli 2013 - sinds maart 2014 wederom een achterstand laten ontstaan ter hoogte van twee maanden huur. Daarbij is de huur van de maand juli 2013 tot op heden niet voldaan, zodat de totale huurachterstand op dit moment drie maanden bedraagt. Dit rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst.

Datum: 21 januari 2015
Rechtbank: Rechtbank Midden-Nederland
Zaaknummer: 3425246 MC EXPL 14-11354

Vonnis

in de zaak van

Eiseres, wonende te, eiseres,

gemachtigde E.C.Y. Cheung (werkzaam bij Incassobureau IntoCash),

tegen

Gedaagde, wonende te, gedaagde,

verschenen in persoon.

Partijen zullen hierna Eiseres en Gedaagde genoemd worden.

 

1.           De procedure

1.1.        Het verloop van de procedure blijkt uit:

-  de dagvaarding;

-  de brief d.d. 21 september 2014 van Gedaagde, met een verzoek om uitstel;

-  de brief d.d. 29 september 2014 van Eiseres;

-  de conclusie van antwoord (brief d.d. 26 oktober 2014 van Gedaagde)

-  de conclusie van repliek (brief d.d. 21 november 2014 van Eiseres)

-  de conclusie van dupliek (brief d.d. 18 december 2014 van Gedaagde).

1.2.        Ten slotte is vonnis bepaald.

 

2.           De feiten

2.1.         Gedaagde huurt sinds 19 april 2013 van Eiseres een woonruimte gelegen aan. De overeengekomen huurprijs bedraagt thans € 830,00 per maand. Tevens is Gedaagde blijkens de huurovereenkomst een voorschot op de vergoeding voor bijkomende levering en diensten verschuldigd van € 20,00 per maand, zodat maandelijks in totaal een bedrag van € 850,00 dient te worden betaald.

2.2.        Op 15 januari 2014 is Gedaagde bij verstek veroordeeld tot het betalen van de huur van de maand juli 2013 a € 850,00, vermeerderd met contractuele rente en de proceskosten, inclusief de nakosten, van die procedure.

2.3.        Op 18 augustus 2014 heeft de gemachtigde van Eiseres Gedaagde aangemaand om een bedrag van € 1.700,00 te voldoen inzake de achterstallige huur van de maanden maart 2014 (€ 425,00), april 2014 (€ 425,00) en augustus 2014 (€ 850,00). Tevens zijn bij die brief buitengerechtelijke incassokosten van € 308,55 aangezegd, indien niet binnen veertien dagen tot betaling zou worden overgegaan.

2.4.        Gedaagde heeft op 8 september 2014 een bedrag van € 850,00 overgemaakt ter voldoening van de huur van de maand september 2014.

2.5.        Gedaagde heeft op 22 september 2014 een bedrag van € 850,00 overgemaakt ter voldoening van de huur van de maand oktober 2014.

2.6.        Gedaagde heeft op 31 oktober 2014 een bedrag van € 850,00 overgemaakt ter voldoening van de huur van de maand november 2014.

 

3.           Het geschil

3.1.        Eiseres vordert, samengevat:

-     veroordeling van Gedaagde tot betaling van € 1.700.00 (de huurachterstand met betrekking tot de maanden maart 2014, april 2014 en augustus 2014);

-     ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na dit vonnis,

-     veroordeling van Gedaagde tot betaling van een bedrag van € 850,00 voor iedere maand na september 2014 dat Gedaagde met de ontruiming van het gehuurde in gebreke blijkt, een ingegane maand te rekenen voor een gehele;

-     veroordeling van Gedaagde tot betaling van de wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.

3.2.        Gedaagde voert verweer.

3.3.        Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

 

4.           De beoordeling

4.1.        De huurovereenkomst en de huurachterstand zijn door Gedaagde erkend, zodat die vaststaan. De omstandigheid dat Gedaagde in financiële problemen is komen te verkeren, is een omstandigheid die in de risicosfeer van Gedaagde ligt en daarom niet aan toewijzing van de geldvordering in de weg staat. Het aan huurachterstand gevorderde bedrag van € 1.700,00 betreffende de maanden maart 2014, april 2014 en augustus 2014 is daarmee toewijsbaar.

4.2.        Uitgangspunt is dat ontbinding van de huurovereenkomst wegens een betalingsachterstand pas gerechtvaardigd is, indien de huurder meer dan drie maanden achterloopt met de betaling van de huur of er sprake is van een herhaalde wanprestatie binnen één jaar en de huurachterstand twee maanden of meer bedraagt.

4.3.        Gedaagde heeft - nadat hij in januari 2014 was veroordeeld tot betalen van de achterstallige huur van juli 2013 - sinds maart 2014 wederom een achterstand laten ontstaan ter hoogte van twee maanden huur. Daarbij is de huur van de maand juli 2013 tot op heden niet voldaan, zodat de totale huurachterstand op dit moment drie maanden bedraagt.

4.4.         Hoewel de kantonrechter zich bewust is van het belang dat Gedaagde heeft bij het kunnen voortzetten van de bewoning, is de kantonrechter van oordeel dat het belang van Eiseres bij haar vorderingen zwaarder dient te wegen. Hierbij heeft de kantonrechter gelet op de hoogte van de huurachterstand, het gegeven dat Gedaagde al eerder is veroordeeld tot betaling van achterstallige huur en er geen aanwijzingen zijn dat Gedaagde in de nabije toekomst wel in staat zal zijn de huur tijdig en volledig te betalen. Dit rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. Mede gelet op het feit dat Gedaagde sinds september 2014 maandelijks de lopende huur voldoet, ziet de kantonrechter wel aanleiding om Gedaagde een termijn te gunnen waarop hij de woning dient te verlaten. De kantonrechter acht een termijn van twee weken redelijk.

4.5.         De kantonrechter begrijpt de onder het derde gedachtestreepje weergegeven vordering (zie 3.1) aldus dat Eiseres wenst dat Gedaagde wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 850,00 per maand, voor iedere maand dat hij de woning na september 2014 nog bewoont / niet heeft ontruimd. Nu vaststaat dat Gedaagde de huur van de maanden september, oktober en november heeft voldaan, zal de kantonrechter deze vordering toewijzen ten aanzien van de maanden na november 2014. Indien Gedaagde de woning een gedeelte van de maand gebruikt is hij ook een evenredig deel van het gevorderde maandbedrag verschuldigd. Dat deel van de vordering om te bepalen dat een ingegane maand wordt gerekend voor een halve, zal dan ook worden afgewezen.

4.6.        De gevorderde wettelijke rente van € 15,06 is op de wet gegrond en eveneens toewijsbaar. Ook de gevorderde wettelijke rente vanaf 8 september 2014 zal worden toegewezen.

4.7.         Eiseres heeft buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden. De door de eisende partij verzonden aanmaning d.d. 18 augustus 2014 voldoet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW gestelde eisen. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten (inclusief BTW) van € 308,55 gaat het in het Besluit bepaalde tarief niet te boven en zal worden toegewezen.

4.8.        Gedaagde als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Eiseres worden begroot op:

-  dagvaarding                € 93,80

-  griffierecht                  € 219,00

-  salaris advocaat           € 300.00 (2,0 punt x tarief € 150,00)

Totaal                             €612,80

4.9.        De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

 

5.          De beslissing

De kantonrechter

5.1.         ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de zelfstandige woning staande en gelegen te, met ingang van 4 februari 2015,

5.2.         veroordeelt Gedaagde - met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van Eiseres zijn - om binnen twee weken na betekening van dit vonnis, het pand aan de te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Eiseres te stellen,

5.3.         veroordeelt Gedaagde om aan Eiseres te betalen een bedrag van € 1.715,06 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.700,00 met ingang van 8 september 2014 tot de dag van volledige betaling,

5.4.         veroordeelt Gedaagde om aan Eiseres te betalen een bedrag van € 850,00, voor iedere maand dat Gedaagde het gehuurde na november 2014 nog in gebruik heeft,

5.5.         veroordeelt Gedaagde om aan Eiseres te betalen een bedrag van € 308,55 aan buitengerechtelijke incassokosten,

5.6.         veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, aan de zijde van Eiseres tot op heden begroot op € 612,80

5.7.         veroordeelt Gedaagde, onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Eiseres volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

-  € 75,00 aan salaris gemachtigde,

-  te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,

5.8.        verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.9.        wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken.