Rechter onbtindt huurovereenkomst bij stelselmatig te laat betalen huur

Verhuurder is sinds 2016 bezig om te zorgen dat zijn huurder tijdige de huur betaald. Stelselmatig kwam er geen huur binnen voor de eerste van de maand. In 2017 was de verhuurder dit zo zat dat hij een rechtszaak is gestart. Terwijl deze procedure liep heeft de huurder snel haar huurachterstand betaald. Gemachtigde van de verhuurder heeft toen per e-mail gereageerd naar de huurder en aangegeven dat de procedure voor deze keer zal worden ingetrokken, maar als de huurder in de toekomst wederom te laat is met betalen er een nieuwe procedure gestart zal worden die dan niet zou worden ingetrokken. Ondanks deze waarschuwing bleef tijdige betaling van de huur steeds uit. In 2018 is de verhuurder de reeds aangekondigde nieuwe procedure gestart waarbij hij de rechter vraagt om de huurovereenkomst te onbtinden op grond van structurele en herhaalde wanprestaties. Ook in deze procedure betaalde de huurder op de dag voor de zitting de achterstand snel. Ook is de huurder het niet eens met eventuele ontbinding en ontruiming. Volgens de huurder is het niet haar schuld dat ze in betalingsproblemen is geraakt en heeft ze een groter belang om in het huis te blijven dan dat de verhuurder het belang heeft  om een huurder te hebben die op tijd betaald.

De rechter bekijkt alle feiten in de zaak. Zo bekijkt de rechter het betalingsgedrag van de huurder sinds 2015. De rechter bekijkt ook het feit dat de verhuurder via zijn gemachtigde de huurder vorig jaar al heeft gewaarschuwd over het stelselmatig te laat betalen. Ook ziet de rechter dat in beide gevallen de huurder op het laatste moment toch nog de huurachterstand betaald en dat zij hierdoor van mening is dat ontbinding niet gerechtvaardigd is. De rechter is het met dat laatste niet eens. De ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zijn eveneens toewijsbaar omdat, gelet op alle zich hier voordoende feiten en omstandigheden, die ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd zijn. Bij de beantwoording van de vraag of thans moet worden ontbonden en ontruimd heeft die eerdere procedure dan ook te gelden als een eerder veroordelend vonnis.

Datum: 2 augustus 2018
Rechtbank: Rechtbank Den Haag
Zaaknummer: 6708709 RL EXPL 18-4650

Vonnis

In de zaak van:
Eiser, eisende partij,
gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung, verbonden aan Into Cash, tegen

Gedaagde, gedaagde partij, gemachtigde: mr. J.P. van Veenendaal.

Partijen worden aangeduid als Eiser en Gedaagde.

Procedure

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

- de dagvaarding van 2 maart 2018, met producties;

- de op 14 maart 2018 door Eiser genomen akte, met producties, houdende vermindering van eis met een bedrag van € 1.000,00.

- de conclusie van antwoord.

Bij mondeling tussenvonnis is een comparitie van partijen bepaald die op 21 juni 2018 is gehouden. Ter gelegenheid van de comparitie van partijen heeft Eiser nadere producties in het geding gebracht en de vordering verder verminderd. De griffier heeft aantekening gehouden van de comparitie van partijen. Het vonnis is (nader) bepaald op heden.

1. Feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.

1.1      Sinds 1 juli 2013 huurt Gedaagde van Eiser de woning aan de Havenkade 54 te Den Haag. De vooruit te betalen huurprijs bedraagt laatstelijk € 960,45 per maand.

1.2     Vanaf juli 2015 heeft Gedaagde huurachterstanden laten ontstaan.

1.3      In verband met die huurachterstanden heeft Eiser herhaaldelijk - sinds 2016 in totaal achtmaal - zijn incassogemachtigde ingeschakeld om betaling van Gedaagde te verkrijgen. Eiser heeft in 2017 een gerechtelijke procedure aanhangig gemaakt. Hangende die procedure heeft Gedaagde betaald wat in die procedure van haar werd gevorderd. In de correspondentie over die betaling(en) en over de door Gedaagde gewenste intrekking van de procedure heeft de gemachtigde van Eiser bij e-mail van

19 juni 2017 aan de gemachtigde van Gedaagde gemeld:

"Zoals telefonisch aangegeven zal de procedure worden ingetrokken onder de voorwaarde dat de huur vanaf heden tijdig en volledig wordt voldaan.

Mevrouw Gedaagde betaalt de huur stelselmatig te laat, Cliënt geeft haar hierbij een laatste kans om de huur netjes te voldoen. In geval de huur niet tijdig en volledig wordt voldaan, dan zal cliënt een nieuwe procedure voeren wegens herhaalde wanprestatie om de huurovereenkomst te ontbinden, waarbij een huurachterstand van 3 maanden of meer niet vereist is. Cliënt zal - in geval van een nieuwe procedure - niet meer bereid zijn de procedure in te trekken, ook al wordt de huurachterstand en kosten voldaan."

De procedure is vervolgens op verzoek van Eiser op 22 juni 2017 doorgehaald.

1.4       Nadien heeft Gedaagde wederom een huurachterstand laten ontstaan, in verband waarmee wederom, na een kosteloze sommatiebrief aan Gedaagde met aanzegging van een bedrag aan buitengerechtelijke kosten bij niet betalen, een incassoprocedure is gevolgd.

1.5       Hangende de onderhavige procedure heeft Gedaagde tot aan de comparitie van" partijen van 21 juni 2016 de volgende betalingen verricht:

€ 1.000,00 op 2 maart 2018;

€ 1.800,00 op 20 maart 2018;

€ 1.500,00 op 26 maart 2018;

€ 2.440,40 op 20 juni 2018.

2. Vordering

Na verminderingen van eis vordert Eiser dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden en dat Gedaagde wordt veroordeeld voormelde woning te ontruimen en te verlaten en om aan Eiser te betalen € 288,14 plus € 60,51 aan BTW ter zake van buitengerechtelijke kosten en € 10,96 ter zake van wettelijke rente tot 21 februari 2018, met nevenvorderingen.

Aan zijn vordering heeft Eiser, zakelijk weergegeven, naast de hiervoor vermelde feiten, het volgende ten grondslag gelegd.

2.1      Met haar betaling van € 2.440,40 op 20 juni 2018, daags vóór de comparitie van partijen van 21 juni 2018, heeft Gedaagde haar huurachterstand volledig ingelopen. Eiser vermindert haar vordering met de hoofdsom, maar handhaaft haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, alsmede zijn vorderingen ter zake van de bijgekomen rente en kosten, alsmede zijn nevenvorderingen.

Er is, gelet op de vele huurachterstanden, immers sprake van structurele en herhaalde wanprestaties van Gedaagde. Gelet op die wanprestaties van Gedaagde, op de herhaalde inschakeling van de incassogemachtigde en op de eerdere gerechtelijke procedure zijn de ontbinding en de ontruiming thans gerechtvaardigd. Gedaagde heeft geen gebruik gemaakt

van de tweede kans die zij bij het beëindigen van de vorige procedure van Eiser heeft gekregen.

2.2       De buitengerechtelijke kosten bedragen € 288,14 plus € 60,51 aan BTW.

2.3       De wettelijke rente tot 21 februari 2018 bedraagt € 10,96.

3. Verweer

Gedaagde heeft gemotiveerd verweer gevoerd en daartoe het volgende, zakelijk weergegeven, naar voren gebracht.

3.1     Gedaagde heeft de huurachterstand, zij het pas daags vóór de comparitie van partijen, volledig ingelopen. Het ging om een tijdelijke huurachterstand, die is ontstaan door gebrek aan inkomen bij Gedaagde na de zomer. Per februari 2018 heeft Gedaagde echter een nieuwe baan, waardoor zij haar huur weer volledig en tijdig kan gaan betalen.

3.2     De ontbinding en ontruiming zijn niet gerechtvaardigd. Gedaagde wijst erop dat zij buiten haar schuld in betalingsproblemen is geraakt en dat zij een groot belang heeft bij haar huisvesting. Dat belang van Gedaagde weegt zwaarder dan dat van Eiser. Voor het geval de kantonrechter toch mocht overgaan tot toewijzing van de vordering tot ontbinding en ontruiming, dan vraagt Gedaagde om een zogeheten terme de grace. Ook vraagt Gedaagde de eventuele veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

4. Beoordeling

4.1       De buitengerechtelijke kosten en de rente zijn als onweersproken toewijsbaar.

4.2         De ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zijn eveneens toewijsbaar omdat, gelet op alle zich hier voordoende feiten en omstandigheden, die ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd zijn. Daarbij is mede in aanmerking genomen dat het betalingsgedrag van Gedaagde al vanaf 2015 ontoereikend en niet overeenkomstig de huurovereenkomst is. Er is voorts sprake is van een recentelijk, in 2017, gevoerde gerechtelijke procedure met betrekking tot een huurachterstand. Deze eerdere procedure heeft weliswaar niet geresulteerd in een veroordelend vonnis, maar dat komt uitsluitend omdat Gedaagde hangende deze eerdere procedure alsnog volledig heeft betaald en Eiser onverplicht heeft verzocht om doorhaling van de procedure. Bij de beantwoording van de vraag of thans moet worden ontbonden en ontruimd heeft die eerdere procedure dan ook te gelden als een eerder veroordelend vonnis. Daartoe bestaat des te meer reden, omdat de gemachtigde van Eiser Gedaagde bij de beëindiging van de eerdere procedure, in de e-mail van 19 juni 2017, in niet mis te verstane bewoordingen heeft gewaarschuwd dat bij een volgende huurachterstand de ontbinding en ontruiming zouden worden gevorderd en dat deze vorderingen niet meer zouden worden ingetrokken, ook niet bij betaling. In weerwil van die duidelijke waarschuwing heeft Gedaagde niettemin een nieuwe huurachterstand, op de eerstdienende dag drie maanden groot, laten ontstaan. Die nieuwe huurachterstand heeft Gedaagde vervolgens pas te elfder ure, daags vóór de comparitie van partijen, betaald. Dit alles is geen betalingsgedrag dat Eiser nog langer hoeft te dulden. Weliswaar heeft Gedaagde, onder de niet nader geconcretiseerde mededeling dat zij een nieuwe baan heeft, beterschap beloofd, maar gelet op het eerdere betalingsgedrag van Gedaagde kan Eiser niet worden verweten dat hij op die belofte niet vertrouwt.

De persoonlijke (financiële) omstandigheden van Gedaagde kunnen, wat verder ook van die omstandigheden zij, in de rechtsverhouding met Eiser niet aan deze laatste worden tegengeworpen.

4.3       Tevens zijn toewijsbaar de bedragen ter hoogte van de maandelijkse huur tot aan de ontruiming, alsmede hetgeen overigens is gevorderd.

4.4 Voor de gevraagde terme de grace bestaat onvoldoende aanleiding, temeer omdat dit vonnis aanvankelijk is bepaald op 12 juli 2018 en nader is bepaald op heden. Daarmee heeft Gedaagde, aan wie bij de comparitie van partijen al bij wijze van voorlopig oordeel is meegedeeld wat de inhoud van dit vonnis zou zijn, feitelijk al een terme de grace gehad.

Er is ook onvoldoende aanleiding om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

4.5     Als de in het ongelijk gestelde partij zal Gedaagde worden veroordeeld in de proceskosten.

5. Beslissing

De kantonrechter:

5.1 ontbindt de huurovereenkomst tussen partij en met betrekking tot de woning aan de Havenkade 54 te (2586 TW) Den Haag;

5.2 veroordeelt Gedaagde om evenvermelde woning binnen drie dagen na de betekening van dit vonnis met al wie en wat zich daarin van de zijde van Gedaagde mocht bevinden te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter beschikking aan Eiser te stellen;

5.3 veroordeelt Gedaagde om tegen deugdelijk bewijs van kwijting aan Eiser te betalen een bedrag van € 359,61, en voorts vanaf 1 juli 2018 een bedrag van € 960,00 (vermeerderd met eventuele huurverhoging) voor elke ingegane maand dat Gedaagde met de ontruiming in gebreke blijft, met de wettelijke rente over € 2.881,35 vanaf 22 februari 2018 tot 2 maart 2018 en over € 1.881,35 vanaf 2 maart 2018 tot 20 maart 2018;

5.4 veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Eiser vastgesteld op € 675,91, waaronder begrepen een bedrag van € 350,00 als salaris van de gemachtigde van Eiser, met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf 14 dagen na dit vonnis tot de dag van de voldoening;

5.5 veroordeelt Gedaagde tot betaling van € 87,50 aan nasalaris, voor zover Eiser daadwerkelijk nakosten zal maken;

5.6 verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen onder 5.2 tot en met 5.5 uitvoerbaar bij voorraad;

5.7     wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M.T. Nijhuis, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 augustus 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.