Rechter oordeelt dat huurverhoging juist is berekend door de verhuurder

Samenvatting:

Tussen partijen is een huurovereenkomst tot stand gekomen op grond waarvan huurder van verhuurder een woonruimte huurt. De huurder heeft de huurverhoging niet betaald en onterecht enkele bedragen verrekend. De huurder zegt dat hij de huur verrekend met kosten die hij heeft gemaakt aan onderzoek naar het riool. Daarnaast is er een probleem met een raam en radiator en heeft de verhuurder volgens hem een verkeerde berekening gehanteerd bij de huurverhoging.

De rechter oordeelt over de verschillende onderwerpen. De verhuurder betwist de vele meldingen van een kapotte riolering te hebben ontvangen. Deze meldingen blijken ook niet uit de stukken. Op de enkele melding die wel is ontvangen is direct op gereageerd door de verhuurder. De rechter vindt dit voldoende.

Partijen verschillen voorts van mening of de jaarlijkse huurprijsverhoging op juiste wijze is berekend. De kantonrechter stelt voorop dat in dit geval sprake is van geliberaliseerde woonruimte, zodat de artikelen 7:250, 7:252 en 7:253 BW niet van toepassing zijn, De vraag in hoeverre Gedaagde gebonden is aan de door Eiser c.s. doorgevoerde huurprijswijzigingen, dient daarom te worden beantwoord aan de hand van hetgeen partijen zijn overeengekomen. Artikel 7 van de huurovereenkomst bepaalt dat de huurprijs jaarlijks in de maand juli zal worden aangepast op basis van de consumentenprijsindex. Uit die bepalingen in onderlinge samenhang bezien volgt dan ook niet dat de overeengekomen jaarlijkse huurverhoging uitsluitend ziet op de basishuur. Naar het oordeel van de kantonrechter is aldus niet gebleken dat de verhuurder de overeengekomen huurverhogingen onjuist heeft berekend door de verhoging toe te passen op het totale, volgens de huurovereenkomst, als huurprijs overeengekomen bedrag.

Datum: 13 september 2018
Rechtbank: Rechtbank Den Haag
Zaaknummer: 6685049 RL EXPL 18-3969

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van:

1.  Eiser 1,

2. Eiser 2,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung van lntoCash

tegen

GEDAAGDE,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. S.L. Dries van Stichting Achmea Rechtsbijstand.

Partijen worden hierna aangeduid als "Eiser 1", "Eiser 2" en "Gedaagde". Waar Eiser en Eiser tezamen worden bedoeld worden zij aangeduid als Eiser c.s. (enkelvoud).

Procedure

1. De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

de dagvaarding van 22 februari 2018 met producties;

de conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie, met producties;

de voorafgaande aan de comparitie van partijen namens Eiser c,s. overgelegde (aanvullende) producties 7 tot en niet 10;

de aantekeningen van de griffier van de op 13 juli 2018 gehouden comparitie van partijen.

Feiten

2. Tussen partijen is een huurovereenkomst tot stand gekomen op grond waarvan Gedaagde van Eiser c.s. sinds 1 december 2010 de woonruimte huurt.
Partijen hebben de huurovereenkomst vastgelegd in door hen ondertekend schriftelijk stuk. Dat stuk houdt onder meer het volgende in:

"(--)

Artikel 2. Huurprijs

2.1 De huurprijs is als volgt samengesteld:

Per maand

Basishuur : E 900,00
Huur stoffering/apparatuur   : E 200,00
Kosten onderhoud : E 200,00
Voorschot C.V.: n.v.t.
Voorschot elektriciteit/gas/water: n.v.t.

Totaal huur per maand                          : E 1300,00 exclusief

(...)

Artikel 5. Kosten huurder

Tenzij in deze overeenkomst anders bepaald, komen voor rekening huurder de kosten van:

e. kleine reparaties en vervangingen tot een bedrag van E 113,00 (exclusief BTW), voor elke afzonderlijke reparatie c.q. vervanging, ongeacht de oorzaak. Reparaties en vervangingen waarvan de kosten dit bedrag te boven gaan, zijn geheel voor rekening van verhuurder. Kosten echter die ontstaan door schuld van de huurder c.q. feitelijk gebruiker, zijn gezin of huisdier(en) zijn voor rekening van huurder. Ook de kosten van het onderhoud van en de reparaties aan de huishoudelijke apparaten in het gehuurde zijn voor rekening van huurder, tenzij huurder binnen één maand nadat hij het gehuurde betrokken heeft verhuurder bericht dat deze niet goed werken;

(...)

Artikel 7. Huuraanpassing

Jaarlijks, in de maand juli, voor de eerste keer op 1 juli 2011, zal de huurprijs worden aangepast op basis van de consumentenprijsindex Alle Huishoudens (CP1-Alle Huishoudens) , zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (basis 2000=100). (...)"

Geschil in conventie

4.    Eiser c.s. vordert de veroordeling van Gedaagde tot betaling van:

E 3.805,52;
E 1.425,29 voor iedere maand na februari 2018, onder voorbehoud van huurverhoging;
E 78,55 aan wettelijke rente over het bedrag van E 3.805,52, berekend over de periode tot 17 februari 2018;
de wettelijke rente over E 3.805,52 vanaf 17 februari 2018 tot aan de dag der algehele voldoening met veroordeling van eisers in de kosten van het geding;
E 543.35 aan buitengerechtelijke kosten inclusief BTW, met de wettelijke rente daarover;
de proceskosten niet de wettelijke rente daarover;
de nakosten.

5.    Aan de vordering heeft Eiser c.s., naast hetgeen hiervoor onder de feiten is vermeld, het volgende ten grondslag gelegd. De huurprijs is met ingang van 1 juli 2016 verhoogd van E 1.408,80 naar E 1.414,13 en met ingang van 1 juli 2017 van E 1.414,13 naar E 1.425,29. Gedaagde heeft die verhogingen tot op heden niet betaald. Daarnaast heeft Gedaagde onterecht bedragen met de huur verrekend. In totaal is volgens Eiser c.s. aldus € 3,805,52 te weinig aan huur betaald in de periode van 1 januari 2016 tot en met februari 2018. Naast betaling van bedoeld bedrag aan huur, maakt Eiser c.s. aanspraak op vergoeding van wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten.

6.     Gedaagde voert verweer strekkende tot afwijzing van de vorderingen. Gedaagde betwist dat sprake is van een achterstand in de huurbetalingen. Hij stelt de huur te hebben verrekend met e 3.272,48 aan vorderingen van hem op Eiser c.s. Het betreft een vordering van C. 1.470,15 in verband met door Gedaagde gemaakte kosten verband houdende met een gebrek aan de riolering van het gehuurde en C 199.65 aan kosten voor onderzoek naar een gebrek aan een raam in de achter slaapkamer en aan de radiator in de voorslaapkamer. Daarnaast stelt Gedaagde dat Eiser c.s. een verkeerde berekening heeft gehanteerd bij de jaarlijkse huurverhogingen, waardoor Gedaagde een bedrag van € 2.057,68 onverschuldigd heeft betaald aan Eiser c.s. Op het verweer van Gedaagde wordt in het hiernavolgende teruggekomen.

Geschil in reconventie

7.   In reconventie vordert Gedaagde de veroordeling van Eiser c.s.:

h) tot betaling van € 3.727A8 voor zover verrekening van dat bedrag met de huur niet zou zijn toegelaten;

i) te bepalen dat het beding in artikel 2.1 onder c van de huurovereenkomst terecht vernietigd is;

j) tot betaling van C 18.000,- vanaf 3 mei 2018 tot aan de dag van algehele voldoening,

k)in de proceskosten.

8.     Aan de vordering heeft Gedaagde het volgende ten grondslag gelegd, hetgeen hij in conventie als verweer heeft aangevoerd. Daarnaast stelt hij dat in strijd met het huurprijzenstelsel en de artikelen 7:2016 lid 1 en 2, 7:217 en 7:242 lid 1 BW in artikel 11 onder e van de huurovereenkomst een bedrag van € 200,- per maand is opgenomen voor 'kosten onderhoud'. Volgens Gedaagde heeft hij aldus in totaal een bedrag van 18.000,- (90 x E 200,-) onverschuldigd betaald aan Eiser c.s.

9.   Eiser c.s. voert verweer. Op dat verweer wordt in het hiernavolgende teruggekomen.

Beoordeling in conventie en in reconventie

10. Partijen verschillen onder meer van mening over de vraag of Gedaagde zich terecht heeft beroepen op verrekening c.q. vergoeding van € 1.470,15 in verband wet door Gedaagde gemaakte kosten verband houdende met een gebrek aan de riolering van het gehuurde en E 199,65 aan onderzoekskoeten.

Riolering

11. Gedaagde stelt het gebrek aan de riolering op 5 januari 2015, 10 februari 2015, 12 maart 2015 en op 30 en 31 maart 2015 bij Eiser c.s. te hebben gemeld. Pas na de melding van 31 maart 2015 is Eiser c.s. volgens Gedaagde overgegaan tot onderzoek naar het gebrek. Het gebrek is op 26 mei 2015 door Eiser c.s. verholpen. Gedaagde stelt in de periode van 31 maart 2015 tot en met 26 mei 2015 negen maal opdracht te hebben moeten geven aan W.F. Hulselmans Vastgoed Onderhoud om de afvoerbuis vrij te maken en stelt in verband daarmee 1.470,15 aan kosten te hebben gemaakt.

12. Gedaagde betwist de meldingen van 5 januari 2015, 10 februari 2015 en 12 maart 2015 te hebben ontvangen. Van die meldingen blijkt ook niet uit de stukken. De stelling van Gedaagde dat hij de problemen met de riolering eerder dan op 30 maart 2015 kenbaar gemaakt heeft aan Eiser c.s. wordt daarom als onvoldoende onderbouwd verworpen.


13. Uit de stukken volgt dat Gedaagde op 30 maart 2015 aan Eiser c,s, heeft gemeld dat er problemen zijn ontstaan met de afvoer naar de hoofdafvoer van de riolering. Naar aanleiding van die melding heeft Eiser c.s. een rioolbedrijf opdracht gegeven de situatie te onderzoeken en te herstellen. Reeds op 14 april 2015 zijn de bevingen uit dat onderzoek door Eiser aan Gedaagde medegedeeld en is medegedeeld dat opdracht is gegeven tot reparatie, waarna het gebrek op 26 mei 2015 is hersteld. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Eiser c.s. de klacht van Gedaagde aldus voldoende voortvarend opgepakt.


14. Dat het gebrek aan de riolering van dusdanige aard was dat het herstel door Eiser c.s. niet kon worden afgewacht blijkt nergens uit. Bovendien geldt dat, indien Gedaagde van mening was dat Eiser c.s. onvoldoende doortastend optrad, Gedaagde Eiser c.s. - gelet op het bepaalde in artikel 7:206 lid 3 BW - eerst in gebreke had moeten stellen. Nu gesteld noch gebleken is dat een dergelijke ingebrekestelling is verstuurd, is van verzuim aan de zijde van Eiser c.s. geen sprake. Gedaagde was dan ook niet gerechtigd om de gebreken zelf te (laten) verhelpen en de kosten op Eiser c.s. te verhalen. Het beroep op verrekening van die kosten in conventie en de vordering tot vergoeding van die kosten in reconventie wordt daarom afgewezen.

Onderzoekskosten

15. De door Gedaagde gestelde onderzoekskosten houden volgens hem verband met een gebrek aan een raam in de achter slaapkamer en aan de radiator in de voorslaapkamer. Gedaagde stelt van die gebreken melding te hebben gemaakt, maar Gedaagde heeft geen feiten gesteld waaruit kan worden afgeleid dat Eiser c.s. met het verhelpen van de gebreken in verzuim is geraakt. De enkele melding van die gebreken is daarvoor immers niet voldoende. Er bestaat dan ook geen grond om de gestelde onderzoekskosten ten laste van Eiser c.s. te brengen. Het beroep op verrekening van die kosten in conventie en de vordering tot vergoeding van die kosten in reconventie wordt daarom afgewezen.

Huurprijsverhoging

16. Partijen verschillen voorts van mening of de jaarlijkse huurprijsverhoging door Eiser c.s. op juiste wijze is berekend. De kantonrechter stelt voorop dat in dit geval sprake is van geliberaliseerde woonruimte, zodat de artikelen 7:250, 7:252 en 7:253 BW niet van toepassing zijn, De vraag in hoeverre Gedaagde gebonden is aan de door Eiser c.s. doorgevoerde huurprijswijzigingen, dient daarom te worden beantwoord aan de hand van hetgeen partijen zijn overeengekomen.

17. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de overeengekomen huurprijs is opgebouwd uit de basishuur van € 900.- per maand_ een bijdrage voor stofferingsapparatuur van E 200,- per maand en een bijdrage voor de kosten onderhoud van € 200,- per maand. Artikel 7 van de huurovereenkomst bepaalt dat de huurprijs jaarlijks in de maand juli zal worden aangepast op basis van de consumentenprijsindex. Uit die bepalingen in onderlinge samenhang bezien volgt dan ook niet dat de overeengekomen jaarlijkse huurverhoging uitsluitend ziet op de basishuur.

18. Eiser c.s. hebben zich op het standpunt gesteld dat de bijdrage van € 200,- per maand voor de kosten van het onderhoud verband houdt niet het feit dat, in afwijking van bepaalde in artikel 7:217 BW, in artikel 5 onder e van de huurovereenkomst is opgenomen dat de kleine herstellingen voor zover die een bedrag van E 113,- te boven gaan, voor rekening van verhuurder komen. Bedoeld bedrag is aldus een vergoeding voor in afwijking van artikel 7:217 door de verhuurder ten behoeve van de huurder te verrichten (en meer dan E 113,- kostende) kleine herstellingen, aldus Eiser c.s.


19. Uitgaande van die stelling van Eiser c.s. kwalificeren, zoals door Gedaagde naar voren is gebracht, zowel de bijdrage voor stoffering/apparatuur als de bijdrage voor kosten onderhoud, gelet op het bepaalde in artikel 7:237 en de onderdelen 3 en 4 van de bijlage behorende bij artikel 1 van het Besluit Servicekosten, ais servicekosten. Anders dan Gedaagde stelt staat het bepaalde over servicekosten in de artikelen 7:259 en 7:261 BW evenwel niet aan de overeengekomen jaarlijkse verhoging van het voor die kosten te betalen bedrag in de weg. Het gaat immers niet om kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter.

20. Naar het oordeel van de kantonrechter is aldus niet gebleken dat Eiser c.s. de overeengekomen huurverhogingen onjuist heeft berekend door de verhoging toe te passen op het totale, volgens de huurovereenkomst, als huurprijs overeengekomen bedrag.

Vergoeding kosten onderhoud

21. Volgens Gedaagde is de in de huurovereenkomst opgenomen bijdrage van E 200,- aan kosten onderhoud in strijd met het bepaalde in artikel 7:206 leden 1 en 2, 7:217 en 7:242 lid I BW. De kantonrechter deelt dat standpunt niet.

22. Bedoelde artikelen schrijven onder meer voor voor welk onderhoud verhuurder verantwoordelijk is. Een en ander impliceert dat de kosten van dat onderhoud niet, naast de reeds overeengekomen betaling van de maandelijkse vergoeding voor de diensten van de verhuurder, bij huurder in rekening mogen worden gebracht. Dat staat er evenwel niet aan in de weg dat, in de tussen partijen overeengekomen prijs voor de diensten van de verhuurder een (al dan niet expliciet vermeld) bedrag begrepen is dat ziet op de uitvoering van dat onderhoud. Integendeel, in alle tussen verhuurders en huurders overeengekomen huurprijzen zullen de kosten van het verhuurdersonderhoud verdisconteerd zijn.

23. Het voorgaande betekent dat Gedaagde de totale overeengekomen huurprijs, inclusief de daarin begrepen € 200,- aan kosten onderhoud en de overeengekomen huurprijsverhogingen aan Eiser c.s. verschuldigd is. Het voorgaande betekent eveneens dat geen grond bestaat voor verrekening van de volgens Gedaagde gestelde vorderingen met de huurprijs en dat geen grond bestaat voor terugbetaling door Eiser c.s. voor een deel van de betaalde huurprijs. De vordering in conventie tot betaling van € 3.805,52 en tot betaling van E 1.425,29 per maand wordt daarom toegewezen.

24. Tegen de gevorderde rente en buitengerechtelijke kosten is geen afzonderlijk verweer gevoerd. Dat deel van de vordering is op de wet gegrond en wordt daarom eveneens toegewezen. Voor zover na dagvaarding nog betalingen hebben plaatsgevonden, strekken deze in mindering op het hierna in het dictum toe te wijzen bedrag.

25. De vordering in reconventie wordt, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, afgewezen.

26. Gedaagde wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie en in reconventie, waaronder de nakosten. De nakosten warden toegewezen op de in het dictum weergegeven wijze.

Beslissing

De kantonrechter:

in conventie

veroordeelt Gedaagde om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Eiser c.s. te betalen 3.884,07, vermeerderd met de wettelijke rente over € 3.805,52 vanaf 17 februari 2018 tot aan de dag der algehele voldoening:

veroordeelt Gedaagde om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Eiser c.s. te betalen € 543,35, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na heden tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt Gedaagde om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Eiser c.s. te betalen € 1.425,29 per maand, voor elke ingegane maand na februari 2018, een en ander onder voorbehoud van huurverhoging;

veroordeelt Gedaagde in de kosten van de procedure in conventie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Eiser c.s. vastgesteld op 725,91, waaronder begrepen een bedrag van E 400.00 als het aan de gemachtigde van Eiser c.s. toekomende salaris, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na heden tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt Gedaagde tot betaling van 100.- aan nasalaris. voor zover Eiser c.s. daadwerkelijk nakosten zal maken, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de dag der voldoening, en voorts, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, vermeerderd niet de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag der voldoening:

in reconventie

wijst de vordering af;

veroordeelt Gedaagde in de kosten van de procedure in reconventie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Eiser c.s. vastgesteld op nihil;

in conventie en in reconventie

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A. Emmens, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 september 2018, in tegenwoordigheid van de griffier.