Rechter ziet geen grond om tot vermindering van de huurprijs over te gaan

Deze zaak draait om de vraag of de huurder vanwegen gebreken aan de woning aanspraak heeft op vermindering van de huur. Hierbij is artikel 7:207 BW van toepassing. Huurder voert een aantal afzonderlijke gebreken aan die volgens hem aan de woning zouden kleven. Per afzonderlijk gebrek heeft de rechter beoordeeld of en zo ja in welke mate de huurprijs dient te worden verminderd.

1. Sanitair keuken, stucwerk en verwarming
Het stucwerk was niet gereed op het moment dat de huurder in de woning ging, maar de rechter is niet van oordeel dat hiermee de huur verlaagd zou moeten worden. Dit geldt ook voor het saniteir, de keukenkastjes en de verwarmingsinstallatie.

2. electrische installatie en bedrading
Volgens de huurder was er sprake van een onveilige situatie. Dit is echter naar het oordeel van de kantonrechter niet komen vast te staan, omdat huurder daarvoor onvoldoende heeft gesteld. Hierbij neemt de kantonrechter in ogenschouw dat huurder niet heeft betwist dat de loshangende bedrading niet op stroom dan wel onder zwakstroom stond. Ook uit de door huurder overgelegde producties (foto's, schriftelijke verklaringen en e-mail van de gemeente) valt geen onveilige situatie af te leiden.

3. stankoverlast
Voor een succesvol beroep op huurprijsvermindering is vereist dat de huurder van het betreffende gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder dan wel de verhuurder van het gebrek in voldoende mate op de hoogte was om tot maatregelen over te gaan. Niet is komen vast te staan dat Eiser Gedaagde van de stankoverlast in kennis heeft gesteld. Een vordering tot huurprijsvermindering kan alleen al daarom niet op de door Eiser ondervonden stankoverlast worden gegrond.

Gezien het voorgaande orodeelt de rechter dat er geen grond is om tot vermindering van de huurprijs en/of vergoeding van schade over te gaan. De proceskosten moet de huurder betalen, omdat hij ongelijk krijgt.

Datum: 6 december 2017
Rechtbank: Rechtbank Alkmaar
Zaaknummer: 5864694 \ CV EXPL 17-2939 WD

Vonnis

In de zaak van:

Eiser
eiser
verder te noemen: Eiser
gemachtigde: mr. E.M. Hoorenman

tegen

Gedaagde
wonende te
gedaagde
verder te noemen: Gedaagde

gemachtigde: IntoCash

1. Het procesverloop

1.1. Eiser heeft bij dagvaarding van 28 maart 2017 een vordering tegen Gedaagde ingesteld. Gedaagde heeft schriftelijk geantwoord.

1.2. Eiser heeft hierop schriftelijk gereageerd en zijn eis gewijzigd, waarna Gedaagde een schriftelijke reactie heeft gegeven.

2. De feiten

2.1. Op 26 februari 2016 hebben Gedaagde als verhuurder en Eiser als huurder een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woonruimte. De in de overeenkomst opgenomen ingangsdatum van de huur is 1 april 2016. De overeengekomen huur bedraagt € 600,- per maand (inclusief water en elektra).

2.2. Bij dagvaarding van 5 oktober 2016 heeft Gedaagde Eiser gedagvaard teneinde laatstgenoemde te doen veroordelen tot betaling van een bedrag van € 5.400,00 aan huurachterstand, door Gedaagde berekend over de maanden april 2016 tot februari 2016 te vermeerderen met rente en kosten.

2.3. Eiser heeft verweer tegen deze vordering gevoerd en een tegenvordering ingesteld tot betaling van een bedrag van € 4.897,20 vanwege door Eiser in de woning uitgevoerde stukadoorswerkzaamheden.

2.4. Eiser heeft op 30 december 2016 de huur opgezegd tegen 12 januari 2017, en de woning verlaten op 10 januari 2017.

2.5. Bij vonnis van 22 maart 2017 heeft de kantonrechter de vordering van Gedaagde toegewezen tot een hoofdsom van € 4.200,00 te vermeerderen met rente en kosten. Ten aanzien van de tegenvordering heeft de kantonrechter Eiser een bewijsopdracht gegeven. Voor zover van belang is in voornoemd vonnis het volgende overwogen:

"5.1. Eiser doet een beroep op de gebrekkige staat van de woning, hetgeen volgens hem moet leiden tot een vermindering van de huurprijs. Ook is volgens Eiser opschorting van de huur gerechtvaardigd. De kantonrechter stelt voorop dat een gebrek aan de woning nog niet zonder meer maakt dat de huurder niet meer gehouden is de (volledige) huurprijs te voldoen. Op grond van artikel 7:207 van het Burgerlijk Wetboek (BW) dient Eiser een (tegen)vordering tot huurprijsvermindering in te stellen. Dat heeft hij niet gedaan. De in de conclusie van antivoord opgenomen zinsnede 'de vorderingen van Gedaagde te verminderen tot een door uw rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag' kan, ook bij welwillende lezing, niet opgevat worden als een beroep op huurprijsvermindering. De kantonrechter komt dan ook niet toe aan de beoordeling of de gestelde gebreken een vermindering van de huurprijs rechtvaardigen.

(...)

5.5. De kantonrechter is van oordeel dat niet van in gebruik verstrekken kan worden gesproken indien de woning niet van een deugdelijk afsluitbare toegangsdeur is voorzien. Niet in geschil is dat eind naei 2016 een slot op de toegangsdeur is geplaatst. De vordering voor zover deze ziet op de periode voor 1 juni 2016 is derhalve niet toewijsbaar."

2.6. Op 6 juni 2017 heeft Eiser hoger beroep aangetekend tegen het vonnis van 22 maart 2017. Dit hoger beroep is nog steeds aanhangig.

2.7. Bij vonnis van 25 oktober 2017 heeft de kantonrechter de tegenvordering van Eiser afgewezen, omdat deze heeft afgezien van bewijslevering.

3. De vordering

3.1. Eiser vordert, na zijn eis te hebben gewijzigd dat de kantonrechter bij vonnis

uitvoerbaar bij voorraad

Primair:

1. de huurovereenkomst vanaf 1 april 2016 ontbindt en Gedaagde veroordeelt de betaalde huurpenningen aan Eiser terug te betalen;
2. Gedaagde veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding van 1.999,29;
3. Gedaagde veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van 625,00 althans ten bedrage van een door de kantonrechter in goede justitie te betalen bedrag;
4. Gedaagde veroordeelt in de kosten van het geding inclusief het salaris van de gemachtigde en de nakosten.

Subsidiair:

5. de huurovereenkomst vanaf 1 april 2016 gedeeltelijk ontbindt en de huurprijs vermindert met 75 %, althans met een percentage door de kantonrechter in goede justitie te bepalen en Gedaagde te veroordeelt de teveel betaalde huurpenningen aan Eiser terug te betalen;
6. Gedaagde veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding van 1.999,29;
7. Gedaagde veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 625,00 althans ten bedrage van een door de kantonrechter in goede justitie te betalen bedrag;
8. Gedaagde veroordeelt in de kosten van het geding inclusief het salaris van de gemachtigde en de nakosten.

3.2. Eiser voert daartoe, kort gezegd, als volgt aan.

De woning is in een feitelijk onbewoonbare staat aan Eiser opgeleverd. Het sanitair en de keuken waren nog niet aangesloten. Het stucwerk was deels nog niet gedaan. De elektrische installatie was niet klaar en was gevaarlijk. De elektriciteitsdraden hingen uit de muur en er was voor de woning en de daaronder gelegen bedrijfsruimte slechts een stoppenkast met één fase in gebruik. Er was geen centrale verwarming of andere verwarming, zodat Eiser als de gebruiker van het onderliggende pand zich moesten behelpen met een elektrisch kacheltje, als gevolg waarvan de stoppen er regelmatig uitvlogen. Voorts had Eiser voortdurend stankoverlast van de onder de woning gevestigde nagelstudio.
Gedaagde is ondanks meerdere verzoeken daartoe niet bereid geweest de gebreken, waar Gedaagde zelf ook van op de hoogte was, te verhelpen.
Eiser heeft vervangende woonruimte moeten huren wat hem € 1.123,90 en 875,39 heeft gekost. Gedaagde dient deze bedragen te vergoeden. Voorts rechtvaardigt het voorgaande dat de huurovereenkomst (partieel) wordt verminderd met als gevolg dat de huurprijs wordt verminderd.

4. Het verweer

4.1. Gedaagde voert verweer op, kort gezegd, de navolgende gronden.

Eiser dient niet-ontvankelijk is zijn vordering te worden verklaard. Gedaagde is bij vonnis van 22 maart 2017 al tot betaling van huur veroordeeld en alle bezwaren daartegen dient Eiser aan te voeren in de hoger beroepsprocedure.

Inhoudelijk voert Gedaagde nog het volgende aan. Eiser heeft zelf het stucwerk op zich genomen en is zelf verantwoordelijk voor de vertraging daarin. Om die reden is hij zelf verantwoordelijk voor het feit dat de keukenkastjes niet waren geplaatst, het sanitair niet was aangesloten en er geen werkende verwarmingsinstallatie aanwezig was. Voor dit alles was namelijk noodzakelijk dat het stucwerk gereed was.

Er was geen sprake van een onveilige situatie ten aanzien van de elektrische installatie en bedrading. De loszittende bedrading stond niet op stroom, dan wel slechts onder zwakstroom (deurbel).

Van onaanvaardbare stankoverlast was evenmin sprake. Daarbij komt dat Eiser Gedaagde hiervan nimmer op de hoogte heeft gebracht.

5. De beoordeling

5.1. Eerst dient te worden bezien of Eiser in zijn vordering kan worden ontvangen. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat wel het geval. Ingevolge artikel 7: 207 BW in samenhang met artikel 93 onder c Rv kan een huurder als Eiser op grond van een gebrek aan het gehuurde onder omstandigheden zich in eerste aanleg wenden tot de kantonrechter met een vordering tot vermindering van de huurprijs.

Onderhavige vordering betreft een vordering in eerste aanleg tot huurprijsvermindering op grond van een vermeend gebrek aan het gehuurde. Eiser kan dus in zijn vordering worden ontvangen. Hieraan doet niet af dat partijen in een voorafgaande procedure hebben

geprocedeerd over de betaling van de huurprijs. Vast staat dat in die procedure geen vordering tot huurprijsvermindering is ingesteld, zodat daar niet al in eerste aanleg op is beslist. Het mag zo zijn, zoals door Eiser ook wordt onderkend, dat het uit proceseconomisch oogpunt de voorkeur zou hebben verdiend als Eiser in de voorliggende procedure als tegenvordering zijn eis tot huurprijsvermindering zou hebben ingesteld, maar de kantonrechter ziet hierin geen reden om Eiser thans niet in zijn vordering te ontvangen.

5.2. Derhalve komt de kantonrechter toe aan een inhoudelijke beoordeling van de zaak. 5.3. Deze zaak draait om de vraag of Eiser vanwege aan de woning klevende gebreken aanspraak heeft op vermindering van de in beginsel door Eiser met ingang van 1 juni 2016 verschuldigde huur van € 600,00 per maand.

5.4. Artikel 7:207 lid 1 van het Burgerlijke Wetboek (BW) bepaalt hierover als volgt: "De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen."

Lid 2 van genoemd artikel luidt, voor zover van belang, als volgt:

"De huurder heeft geen aanspraak op huurvermindering terzake van gebreken ( ...) voor het ontstaan waarvan hij jegens de verhuurder aansprakelijk is."

5.5. Eiser voert een aantal afzonderlijke gebreken aan die volgens hem aan de woning zouden kleven. Per afzonderlijk gebrek zal de kantonrechter beoordelen of en zo ja in welke mate de huurprijs dient te worden verminderd.

Sanitair, keuken, stucwerk en verwarming

5.6. Vast staat dat het stucwerk niet gereed was op het moment dat Eiser de woning feitelijk betrok en evenmin op 1 juni 2016, de door de kantonrechter bij vonnis van 22 maart 2017 vastgestelde ingangsdatum. Desondanks is de kantonrechter niet van oordeel dat hiermee sprake is van een gebrek dat in dit geval huurprijsvermindering niet zich moet brengen.

5.7. Eiser is een andere mening toegedaan, maar dit staat op gespannen voet met zijn in de voorafgaande procedure ingenomen, en in deze procedure niet verlaten stelling dat Eiser in opdracht van Gedaagde stucwerkzaamheden in de woning heeft verricht. Waar Eiser de verantwoordelijkheid voor (de voortgang van) het stucwerk op zich heeft genomen, kan hij zich, gelet op het bepaalde in lid 2 van artikel 7: 207 BW, op dit onderdeel niet op een gebrek aan het gehuurde beroepen.

5.8. Nu Eiser onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken dat plaatsing van het sanitair, de keukenkastjes en de verwarming pas mogelijk was na voltooiing van het stucwerk, geldt dit laatste ook voor het sanitair, de keukenkastjes en de verwarmingsinstallatie.

Ten aanzien van de keukenkastjes heeft Eiser nog aangevoerd dat deze niet konden worden geplaatst als gevolg van de wijze van de waarop Gedaagde de gipsplaten (naar de kantonrechter begrijpt van de wanden) op elkaar had geplaatst, maar Eiser moet dit hebben geconstateerd voordat hij de volgens hem gemaakte afspraken over liet stucwerk heeft gemaakt, zodat hij zich hierop niet kan beroepen.

Voorts stelt Eiser dat hij op een gegeven moment op goede gronden zijn stukadoorwerkzaamheden heeft opgeschort maar dit is, mede in het licht van de beoordeling

van de tegenvordering in het vonnis van 22 maart 2017 en 25 oktober 2017, niet komen vast te staan.

Electrische installatie en bedrading

5.9. Eiser verwijt Gedaagde, kort gezegd, dat sprake is geweest van een onveilige situatie. Dit is echter naar het oordeel van de kantonrechter niet komen vast te staan, omdat Eiser daarvoor onvoldoende heeft gesteld. Hierbij neemt de kantonrechter in ogenschouw dat Eiser niet heeft betwist dat de loshangende bedrading niet op stroom dan wel onder zwakstroom stond. Ook uit de door Eiser overgelegde producties (foto's, schriftelijke verklaringen en e-mail van de gemeente) valt geen onveilige situatie af te leiden. De foto's waar de kantonrechter over beschikt zijn niet duidelijk. De schriftelijke verklaringen zijn op dit onderdeel onvoldoende concreet. Uit de e-mail van de gemeente blijkt niet van het bestaan van een onveilige situatie.

Een vordering tot huurprijsvermindering kan niet hierop worden gegrond.

stankoverlast

5.10. Voor een succesvol beroep op huurprijsvermindering is vereist dat de huurder van het betreffende gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder dan wel de verhuurder van het gebrek in voldoende mate op de hoogte was om tot maatregelen over te gaan. Niet is komen vast te staan dat Eiser Gedaagde van de stankoverlast in kennis heeft gesteld. Gedaagde heeft dit betwist en Eiser heeft hier inhoudelijk niet meer op gereageerd.

Een vordering tot huurprijsvermindering kan alleen al daarom niet op de door Eiser ondervonden stankoverlast worden gegrond.

5.11. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat zowel de primaire als de subsidiaire vordering moet worden afgewezen.

Er is geen grond om tot vermindering van de huurprijs en/ of vergoeding van schade over te gaan.

5.12. De proceskosten komen voor erkening van Eiser, omdat hij ongelijk krijgt.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1. wijst de vordering af;

6.2. veroordeelt Eiser tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Gedaagde worden vastgesteld op een bedrag van € 350,00 aan salaris van de gemachtigde van Gedaagde

Dit vonnis is gewezen door mr. B, Liefting-Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.