Tegeneis huurder afgewezen: geen schade na vervanging slot door verhuurder

De huurder heeft na de eerste maand en de waarborgsom de verhuurder niets meer betaald. Hierdoor is er een achterstallige huur ontstaan, waardoor de verhuurder de overeenkomst wilt ontbinden en het gehuurde wilt laten ontruimen. De huurder stelt dat de verhuurder het slot van de voordeur heeft vervangen waardoor hij geen toegang meer had tot zijn woning. Hierdoor heeft hij schade geleden. De verhuurder geeft toe dat hij het slot heeft vervangen, maar dit is gebeurd om de huurder te bewegen de huur te betalen. De rechter oordeelt dat de huur vanaf het moment dat het slot erop kwam niet betaald hoeft te worden. Het vervangen van het slot is een ongeoorloofd gebruik van het opschortings-recht. De rest van de gevorderde huurachterstand wordt wel toegewezen. De rechter kan verder niet begrijpen hoe de huurder €2000, aan kosten heeft gemaakt, terwijl als hij met dit geld de huurachterstand had betaalt hij gewoon gebruik had kunnen blijven maken van de woning. De huurder moet dan ook binnen twee weken na de uitspraak van het vonnis zijn spullen uit de woning halen en de sleutel terug geven aan de eiser.

Datum: 14 december 2012
Rechtbank: Rotterdam, sector Kanton, locatie Rotterdam
Zaaknummer: 1347746 CV EXPL 12-25527

Vonnis

in de zaak van

Eiser, wonende te, eiser in conventie, verweerder in reconventie,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung te Rotterdam,

tegen

Gedaagde, wonende te, gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

gemachtigde: mr. R. Scheltes te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid met 'Eiser' en 'Gedaagde'.

1. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 14 mei 2012 met producties;
de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, met producties;
de conclusie van antwoord in reconventie;
het vonnis van 7 augustus 2012 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 5 oktober 2012.

Eiser heeft bij brief van 22 november 2012 laten weten dat partijen hun geschil na de com­paritie niet in onderling overleg hebben kunnen oplossen. Gedaagde heeft niet binnen de gestelde termijn geconcludeerd voor repliek in reconventie. De kantonrechter heeft de uit­spraak van het vonnis nader bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten. Deze feiten zijn door de ene partij gesteld (of blijken uit de overgelegde stukken) en door de andere partij erkend of niet weersproken.

Gedaagde huurde in de periode juni tot en met september 201 1 van Eiser de woning aan de voor € 450,00 in de maand.

Gedaagde heeft de huur voor juni 2011 en een waarborgsom betaald, in totaal € 900,00.

3. Het geschil in conventie

Eiser vordert (1) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en (2) veroordeling van Gedaagde tot betaling van € 1.388,91, met rente en met veroorde­ling van Gedaagde in de kosten van de procedure.

Eiser stelt dat hij per 1 juni 2011 een woning aan Gedaagde verhuurd heeft. Na betaling van de huur voor de maand juni en de waarborgsom heeft Gedaagde echter niets meer betaald. Het gaat voor de maanden juli, augustus en september 2011 om een achterstallige huur van € 1.350,00. In verband met de uitblijvende betaling hiervan is rente verschuldigd, tot 20 april 2012 berekend op € 38,91. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

Gedaagde concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling van Eiser in de kosten van de procedure.

Gedaagde voert aan dat de huurachterstand niet meer dan € 450,00 kan bedragen, namelijk de huur voor augustus 2011. De huur voor juli 2011 kan verrekend worden met de betaalde waarborgsom van € 450,00. Omdat Eiser Gedaagde op 1 september 2011 de toegang tot de woning heeft ontzegd, is over de maand september 2011 geen huur verschuldigd, aldus Gedaagde.

4. Het geschil in reconventie

Gedaagde vordert Eiser te veroordelen (1) aan hem zijn Portugese paspoort terug te geven, op straffe van verbeurte van een dwangsom, en (2) aan hem een schadevergoeding van € 8.824,65 te betalen, met rente en met veroordeling van Eiser in de kosten van de pro­cedure.

Gedaagde stelt dat Eiser op 1 september 2011 het slot van de voordeur vervangen heeft waardoor Gedaagde geen toegang tot zijn woning meer had. Gedaagde stelt Eiser aanspra­kelijk voor de schade die hij hierdoor geleden heeft, primair op grond van artikel 7:208 BW, subsidiair op grond van wanprestatie en meer subsidiair op grond van onrechtmatige daad.

Eiser concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling van Gedaagde in de kosten van de procedure.

Eiser betwist aansprakelijk te zijn voor de schade die Gedaagde stelt geleden te hebben. Hij erkent het slot van de hoofdingang vervangen te hebben, maar dit is gebeurd om Gedaagde te bewegen de huur te betalen.

5. De beoordeling

in conventie

Voor toewijzing van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst bestaat geen aanleiding bij gebreke van voldoende belang, omdat partijen het erover eens zijn dat de huurovereenkomst per 1 oktober 2011 beëindigd is. De vordering tot ontruiming van het gehuurde is wel toewijsbaar, in die zin dat Gedaagde binnen twee weken na de uitspraak van dit vonnis de spullen die hem in eigendom toebehoren - voor zover nog aanwezig - uit het gehuurde moet halen onder overhandiging van de sleutel van het gehuurde aan Eiser.

De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie wordt afgewezen. Immers op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is de deurwaarder, zonder rechterlijke tussenkomst, bevoegd de hulp van de sterke arm van politie in te roepen, waarbij de kosten van de ontruiming ais gevolg van het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaar­ders voor rekening van Gedaagde komen.

De huurovereenkomst tussen partijen heeft vier maanden geduurd, van juni 2011 tot en met september 2011. De huur voor de maand juni 2011 is betaald en met de waarborgsom van € 450,00 kan de huur voor de maand juli 2011 verrekend worden en als betaald worden beschouwd. Gedaagde erkent de huur voor de maand augustus 2011 niet betaald te hebben. Resteert ter beoordeling de vraag of ook de huur voor de maand september 2011 betaald moet worden. De kantonrechter beantwoordt deze vraag in zoverre ontkennend, dat er voor toewijzing van de na 8 september 2011 vervallen huur geen aanleiding bestaat.

Door het vervangen van het slot van de hoofdingang heeft Eiser Gedaagde feitelijk de toegang tot het gehuurde ontzegd. Dit is een ongeoorloofd gebruik van het opschortings-recht. Omdat Gedaagde vanaf in ieder geval 8 september 2011 geen toegang meer had tot het gehuurde (hij betwist dat dit al per 1 september 2011 het geval zou zijn), zal de gevorderde huur voor september 2011 toegewezen worden tot een bedrag van (€ 450,00:30x7=) € 105,00.

De conclusie van het voorgaande is dat de gevorderde huurachterstand toewijsbaar is tot een bedrag van € 555,00. Omdat Eiser tijdens de comparitie van partijen zijn vordering heeft beperkt tot de huur verschuldigd tot en met september 2011, behoeft de in de dagvaarding gevorderde huur vanaf 1 mei 2012 geen bespreking.

Omdat de gevorderde vervallen rente van € 38,91 is berekend over de niet toewijsbare hoofdsom van € 1.350,00, zal dit onderdeel van de vordering niet worden toegewezen. In plaats daarvan zal de rente worden toegewezen vanaf de vervaldata van de niet betaalde huurtermijnen.

In deze zaak is vastgesteld dat Gedaagde nog een bedrag aan huur verschuldigd is aan Eiser. Gedaagde is daarom op goede gronden in rechte betrokken. Gedaagde zal daarom als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure.

in reconventie

De vordering tot veroordeling van Eiser tot teruggave van het paspoort van Gedaagde wordt afgewezen. Ervan uitgaande dat dit paspoort zich in het gehuurde bevindt, is het op grond van de in conventie toegewezen verplichting tot ontruiming aan Eiser het paspoort uit de woning te halen. De kantonrechter gaat er daarbij van uit dat Eiser aan Gedaagde voor de ontruiming via de hoofdingang toegang tot het pand verstrekt.

De vordering tot veroordeling van Eiser tot betaling van de materiële schade die Gedaagde  geleden stelt te hebben is niet toewijsbaar. Het gaat immers om een vergoeding voor de eigendommen van Gedaagde die in de woning zijn achtergebleven, maar ook hiervoor geldt dat Gedaagde in de gelegenheid is die eigendommen uit de woning te halen.

In het midden kan blijven of Eiser aansprakelijk is voor de door Gedaagde gevorderde gevolgschade. Als dit al zo is, dan stuit toewijzing van de vordering af op schending van de schadebeperkingsplicht door Gedaagde. Niet te begrijpen valt immers waarom Gedaagde bijna € 2.000,00 aan kosten heeft gemaakt, terwijl hij, als hij de huurachterstand (minder dan de helft van het schadebedrag dat hij nu vordert), had betaald, hij gebruik had kunnen blijven maken van het gehuurde. Dit oordeel treft ook de door Gedaagde gevorderde immateriële schadevergoeding.

Gedaagde wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.

6. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

verstaat dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 oktober 2011 beëindigd is;

veroordeelt Gedaagde om binnen twee weken na de uitspraak van dit vonnis de spullen die hem in eigendom toebehoren - voor zover nog aanwezig - uit het gehuurde moet halen onder overhandiging van de sleutel van het gehuurde aan Eiser.

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser tegen kwijting te betalen € 555,00, vermeerderd met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW vanaf de respectieve vervaldata van de in het genoemde bedrag begrepen huurtermijnen tot aan de dag van de algehele voldoening en over de respectieve huurtermijnen;

veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Eiser vast­gesteld op € 97,64 aan dagvaardingskosten, € 207,00 aan griffierecht en € 200,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie

wijst de vordering af;

veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Eiser vast­gesteld op € 250,00 aan salaris voor de gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Vlaswinkel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.