Terme de grace en voorwaardelijke ontbinding huurovereenkomst

Huurder is schriftelijk een huurovereenkomst aangegaan, maar is in de loop van de tijd gestopt met huur betalen. De verhuurder wilt nu het huis ontruimt zien en dat de huurder de huurachterstand betaalt. De huurder erkent de achterstand maar voeren aan dat er gebreken waren aan de woning die de verhuurder niet herstelt heeft. De rechter kijkt nu of het woongenot onmogelijk was of niet. Hieruit ziet de rechter dat dit niet het geval was en dat de huurders hadden dus niet het gehele bedrag op hadden mogen schorten. De verhuurder geeft vervolgens aan dat hij bij elke melding van een gebrek tot actie is overgegaan, maar dat de Huurder niet altijd heeft meegewerkt aan een vlotte herstelling. Nu de huurders de huur niet hadden mogen opschorten moeten zij de de achterstallige huur betalen. De rechter geeft de huurder wel de mogelijkheid om binnen één maand de huurachterstand inclusief rente te betalen, waarna hij in de woning mag blijven wonen.

Datum: 4 februari 2013
Rechtbank: 's-Gravenhage, Sector kanton, locatie 's-Gravenhage
Zaaknummer: 1139297 RL EXPL 12-3087

Vonnis

in de zaak van:

Eiser, wonende te, eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung van incassobureau IntoCash,

tegen

Gedaagde sub 1. en gedaagde sub 2., beiden wonende, gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. R.M. van der Zwan.

Partijen worden aangeduid als "Verhuurder" en "Huurder c.s." (meervoud).

1. Procedure

De kantonrechter kennis genomen van

de dagvaarding d.d. 24 januari 2012 met producties;
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties;
de brief van 15 mei 2012 van de gemachtigde van Verhuurder met producties;
de aantekeningen van de griffier van de op 21 mei 2012 gehouden comparitie van partijen;
de conclusie van repliek in conventie, tevens houdende conclusie van antwoord in reconventie;
de conclusie van dupliek in conventie, tevens repliek in reconventie met producties;
de conclusie van dupliek in reconventie met producties;
de akte van Huurder c.s.

2. Feiten (in conventie en reconventie)

Huurder c.s. huren sedert 18 januari 2008 de zelfstandige woning aan de. De huurovereenkomst is schriftelijk aangegaan.

De huurprijs bedraagt vanaf de aanvang € 775,00 per maand, inclusief € 40,00 aan stofferingskosten en € 10,00 aan servicekosten.

In de loop van 2011 hebben Huurder c.s. de huurbetaling stopgezet.

3. Vorderingen en weren in conventie en reconventie

Bij dagvaarding vordert Verhuurder -verkort weergegeven- ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van Huurder c.s. tot ontruiming van de woning en tot betaling van de huurachterstand ad € 6.259,00, vermeerderd met rente, met buitengerechtelijke kosten en met € 775,00 voor iedere maand vanaf 1 februari 2012 tot de datum der ontruiming, alsmede veroordeling van Huurder c.s. in de proceskosten.

Aan zijn vordering legt Verhuurder de onder 2 vermelde feiten ten grondslag. Voorts stelt Verhuurder dat hij herhaaldelijk aanmaningen heeft verstuurd, dat betaling echter uitbleef en hij aldus genoodzaakt was om de vordering op Huurder c.s. ter incasso uit handen te geven. De incassogemachtigde heeft Huurder c.s. diverse sommaties verstuurd en heeft met Huurder c.s. gecorrespondeerd, aldus Verhuurder.

Huurder c.s. erkennen de huurachterstand maar voeren aan -sterk verkort weergegeven- dat zij de betaling hebben opgeschort omdat Verhuurder ondanks herhaalde verzoeken daartoe niet is overgegaan tot herstel van de gebreken aan de woning. Voor ontbinding is daarom geen grond aanwezig, aldus Huurder c.s. Subsidiair verzoeken Huurder c.s. om een terme de grace ex artikel 7:280 BW. Voorts voeren Huurder c.s. verweer tegen de gevorderde rente en buitengerechtelijke kosten.

In reconventie vorderen Huurder c.s. -verkort weergegeven- veroordeling van Verhuurder tot herstel van de gebreken aan de woning c.q. tot renovatie van de woning, alsmede bepaling van een huurprijsvermindering van 40% ingaande januari 2008 tot het moment dat de gebreken zijn hersteld.

Verhuurder voert gemotiveerd verweer tegen de vordering in reconventie.

Op de stellingen en weren wordt hierna verder ingegaan voor zover dat nodig is voor de beslissing.

4. Beoordeling in conventie en reconventie

Vanwege de samenhang tussen de vordering in conventie en die in reconventie zullen zij gezamenlijk behandeld worden.

Om te kunnen vaststellen of er sprake is van een huurachterstand die ontbinding en ontruiming rechtvaardigt zal eerst het beroep van Huurder c.s. op opschorting en de gevorderde huurprijsvermindering moeten worden beoordeeld.

opschorting van de huurbetaling gerechtvaardigd?

Huurder c.s. voeren aan dat zij de betaling sinds juni 2011 hebben opgeschort omdat Verhuurder niet overging tot het herstellen van de gebreken aan de woning. Zij hebben dit aangekondigd in hun brief van 27 februari 2011 (prod. 3 bij antwoord in conventie) en daarna nog enige maanden doorbetaald omdat zij Verhuurder nog een laatste kans wilden geven. Verhuurder voert daartegen aan dat Huurder c.s. op 27 februari 2011 al een betalingsachterstand hadden, dat hij in de periode tot 27 februari 2011 na melding van gebreken actie heeft ondernomen, dat er ook na 27 februari 2011 herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd en desondanks elke huurbetaling achterwege is gebleven, dat sommige beweerde gebreken zijn ontstaan door toedoen van Huurder c.s. en dat Huurder c.s. niet meewerken aan het herstel.

Ingevolge artikel 6:262 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kunnen Huurder c.s. de betaling van de huur opschorten indien Verhuurder zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen) niet nakomt. In geval van gedeeltelijke of niet behoorlijke nakoming is opschorting slechts toegelaten voor zover de tekortkoming haar rechtvaardigt. De kantonrechter stelt vast dat Verhuurder de woning aan Huurder c.s. ter beschikking heeft gesteld, zodat er hooguit sprake kan zijn van gedeeltelijke of niet behoorlijke nakoming door Verhuurder.

Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigen de door Huurder c.s. gestelde tekortkomingen niet de volledige opschorting van de huurbetaling. Huurder c.s. bewonen immers het gehuurde en gesteld noch gebleken is dat als gevolg van de beweerde gebreken elk huurgenot onmogelijk is of was.

Hieruit volgt dat het beroep van Huurder c.s. op opschorting niet kan slagen. Hetgeen partijen verder naar voren hebben gebracht in het kader van het gedane beroep op opschorting behoeft daarom geen bespreking.

huurprijsvermindering?

Uit het Burgerlijk Wetboek (BW) vloeit voort dat Huurder c.s. in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kunnen vorderen vanaf de dag waarop zij van het gebrek behoorlijk kennis hebben gegeven aan Verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Voor de vordering tot vermindering van de huurprijs geldt een vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop Huurder c.s. van het gebrek kennis hebben gegeven aan Verhuurder. Na het verstrijken van die termijn kan, voor wat het verleden betreft, geen huurvermindering worden verlangd over een langere periode dan zes maanden, voorafgaande aan het instellen van de vordering.

Uit het voorgaande volgt dat de gevorderde huurprijsvermindering niet eerder dan per 26 september 2011 kan worden toegewezen. Huurder c.s. hebben hun vordering tot huurprijsvermindering immers ingesteld bij conclusie van 26 maart 2012.

Tot 26 september 2011 bedroeg de huur dus in ieder geval de overeengekomen € 775,00 per maand. Wil er grond zijn voor huurprijsvermindering vanaf 26 september 2011 dan zal moeten komen vaststaan dat er vanaf die datum sprake is van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek aan de woning.

Bij hun conclusie van eis in reconventie stellen Huurder c.s. dat de woning vanaf het begin gebreken vertoont. Het eerste jaar hebben zij met houten platen voor de zolderramen geleefd, de verwarming doet het niet goed, zij hebben enige tijd zonder warm water gezeten, de aansluiting van de elektra is niet deugdelijk c.q. verouderd en wanneer het regent ontstaat er lekkage, aldus Huurder c.s. in die conclusie. In hun brief van 27 februari 2011 maken Huurder c.s. ook melding van andere gebreken. Ter zitting hebben Huurder c.s. als gebreken aan de woning genoemd: het ontbreken van een leuning bij de zoldertrap, lekkage op diverse verdiepingen, de slechte staat van de cv-ketel, elektra, de radiatoren en van de vloer in de keuken en de achterkamer, het ontbreken van een overloop op de zolder en de aanwezigheid van schimmel achter het plafond. In de conclusie van repliek in reconventie noemen Huurder c.s. nog een aantal gebreken, maar geven zij ook aan dat de vloerbalken in de keuken gedeeltelijk zijn vervangen, dat Verhuurder een aantal herstelwerkzaamheden heeft laten uitvoeren maar dat deze werkzaamheden niet deugdelijk zijn uitgevoerd en er nog steeds gebreken aan de woning kleven.

Verhuurder heeft tot verweer aangevoerd dat Huurder c.s. kort na aanvang van de huur hebben laten weten dat het -afgezien van niet goed werkende zolderramen- een leuke woning was waar zij met plezier in woonden, dat hij telkens na ontvangst van een melding tot actie is overgegaan en inmiddels een groot aantal reparatiewerkzaamheden heeft laten uitvoeren, maar dat Huurder c.s. niet altijd meewerkten aan een vlot herstel. Huurder c.s. dienen hem eerst gelegenheid te geven voor herstel en exact aan te geven welke gebreken de woning vertoont, aldus Verhuurder.

De kantonrechter stelt vast dat in de stukken geen steun kan worden gevonden voor de stelling van Huurder c.s. dat de woning vanaf het begin gebreken vertoont en/of dat Verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft toegezegd gebreken te herstellen en deze belofte op 26 september 2011 nog niet was nagekomen. In de bij de huurovereenkomst behorende opnamestaat (productie 7 bij conclusie van dupliek in conventie) wordt melding gemaakt van het vies zijn, van het ontbreken van plinten en een slaapkamerdeur, van een losse deur van een kastenwand, van een losse rookmelder en een los stopcontact, van een barst in de bril van het toilet beneden, van een kapot raampje in de schuurdeur en van het niet gerepareerd zijn van ramen van de zolderslaapkamer. Laatstbedoelde ramen waren op 26 september 2011 gerepareerd; de overige in de opname staat genoemde mankementen zijn kennelijk ook verholpen, want Huurder c.s. stellen niet dat deze gebreken nog steeds aan het gehuurde kleven.

Uit hetgeen Huurder c.s. aanvoeren, de overgelegde e-mail correspondentie en de overgelegde foto's kan de kantonrechter niet opmaken welke gebreken de woning volgens Huurder c.s. sedert 26 september 2011 bezit, tot welk verminderd woongenot deze gebreken volgens hen vanaf 26 september 2011 hebben geleid of nog steeds leiden, en op welke datum zij behoorlijk kennis hebben gegeven van de betreffende gebreken aan Verhuurder of op welke datum het gebrek reeds in voldoende mate bekend was bij Verhuurder om tot maatregelen over te gaan. Ter zitting is de benoeming van een deskundige ter sprake gekomen, maar deze kan op deze punten geen uitsluitsel geven zodat de kantonrechter geen aanleiding ziet om een deskundige te benoemen. Anderzijds heeft Verhuurder niet ontkend dat er gebreken aan de woning zijn en heeft hij bij brief d.d. 6 juni 2012 aan de gemachtigde van Huurder c.s. zonder enig voorbehoud voorgesteld om in de brief omschreven werkzaamheden uit te voeren en voor een periode van 12 maanden (namelijk van mei 2011 tot mei 2012) een korting van 40% op de huur te geven. De kantonrechter maakt daaruit op dat Verhuurder niet (langer) weerspreekt dat hij vanaf 26 september 2011 bekend was met de gebreken waarvan hij in die brief herstel aanbiedt en dat als gevolg van die gebreken sprake is van een zodanig verminderd woongenot dat een huurprijsvermindering van 40% gerechtvaardigd is.

Huurder c.s. hebben niet gesteld dat er nog andere dan de in de brief van 6 juni 2012 genoemde herstelwerkzaamheden moeten worden uitgevoerd om het volledige huurgenot te krijgen. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat Huurder c.s. na het uitvoeren van bedoelde werkzaamheden het volledige woongenot hebben teruggekregen.

Op grond van het voorgaande zal de kantonrechter de gevorderde huurprijsvermindering toewijzen vanaf 26 september 2011. Vanaf die datum tot aan de datum waarop de in de brief van Verhuurder d.d. 6 juni 2012 genoemde werkzaamheden zijn uitgevoerd zijn Huurder c.s. dus een huur van € 465,00 verschuldigd.

omvang huurachterstand

Nu Huurder c.s. geen opschortingsbevoegdheid toekomt zijn zij toerekenbaar tekort geschoten in de betaling van de huur, die maandelijks bij vooruitbetaling is verschuldigd (volgens punt 4 van de huurovereenkomst). De overeengekomen huur bedraagt € 775,00 per maand en vanwege de huurprijskorting zijn Huurder c.s. vanaf 26 september 2011 € 465,00 per maand (zie 4.12) verschuldigd. Aldus zijn Huurder c.s. over 2011 aan huur verschuldigd geworden:

januari t/m augustus 8 x € 775,00 = € 6.200,00
1 t/m 25 september 25/30 x € 775,00 = € 645,83
26 t/m 30 september 5/30 x € 465,00 = € 77,50
oktober t/m december 3 x € 465,0 = € 1.395.00
totaal €8.318,33

Volgens Verhuurder (pt. 7 van repliek in conventie) hebben Huurder c.s. in 2011 aan huur in totaal € 3.875,00 betaald. Huurder c.s. hebben dit niet weersproken, zodat de kantonrechter uitgaat van dat bedrag. Over 2011 is dan een bedrag van € 4.443,33 te weinig betaald. Ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding was ook de huur over januari 2012 (€ 465,00) opeisbaar geworden. De totale huurachterstand bedroeg op dat moment dus € 4.908,33. Inmiddels is ook de huur over de maanden februari 2012 t/m februari 2013, d.w.z. 13 x € 465,00 = € 6.045,00 opeisbaar geworden. De kantonrechter zal Huurder c.s. dan ook veroordelen tot betaling van € 10.953,33 (€ 4.908,33 + € 6.045,00).

Rente

Verhuurder vordert Huurder c.s. te veroordelen tot betaling van "de wettelijke rente tot 19 januari 2012 ad € 85,98 over iedere huurpenning vanaf de vervaldatum van iedere huurpenning" en "de wettelijke rente over de huurachterstand ad € 6.259,00 vanaf 19 januari 2012 tot aan de dag der voldoening". Zoals onder 4.14 is overwogen bedroeg de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding € 4.908,33 en geen € 6.259,00. De rente zal daarom worden toegewezen als na te melden.

ontbinding en ontruiming?

De omvang van de huurachterstand is van dien aard dat zij de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van Huurder c.s. tot ontruiming van de woning rechtvaardigt, met dien verstande dat de kantonrechter in de omstandigheden van het geval aanleiding ziet om Huurder c.s. de door hen verzochte terme de grace te verlenen, temeer nu zij hebben aangegeven de huurpenningen opzij gelegd te hebben en er dus reden is om aan te nemen dat zij de huurachterstand inclusief rente en na te noemen kosten binnen één maand kunnen voldoen.

buitengerechtelijke kosten

Uit de bij de dagvaarding gevoegde stukken valt op te maken dat de buitengerechtelijke incassowerkzaamheden uit meer hebben bestaan dan het verzenden van een enkele (evt. herhaalde) sommatiebrief. Het andersluidende verweer van Huurder c.s. wordt daarom verworpen. Daarmee ligt de vordering tot toewijzing van buitengerechtelijke kosten ad € 700,00 voor toewijzing gereed.

herstel gebreken

Huurder c.s. vorderen in reconventie om Verhuurder te veroordelen om binnen 2 weken na betekening van het vonnis tot herstel van de gebreken c.q. renovatie van de woning over te gaan. Zij geven evenwel niet duidelijk aan van welke gebreken zij herstel wensen, zodat ook niet kan worden vastgesteld of Verhuurder tot herstel gehouden is. Uit hetgeen onder 4.8 tot en met 4.12 is overwogen vloeit echter voort dat de vordering van Huurder c.s. toewijsbaar is voor zover het gaat om de door Verhuurder in zijn brief van 6 juni 2012 genoemde herstelwerkzaamheden. De kantonrechter zal een andere dan de gevorderde termijn voor het uitvoeren van die werkzaamheden bepalen. In conventie wordt de ontbinding en ontruiming immers toegewezen in het geval Huurder c.s. niet binnen 1 maand tot betaling zijn overgegaan. Na ontbinding van de huurovereenkomst is Verhuurder jegens Huurder c.s. niet meer gehouden tot het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden. De kantonrechter zal daarom Verhuurder veroordelen om binnen twee weken na betaling door Huurder c.s. over te gaan tot het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden.

conclusie en proceskosten

De vordering van Verhuurder zal worden toegewezen, met dien verstande dat Verhuurder de ontbinding en ontruiming niet ten uitvoer mag leggen indien Huurder c.s. binnen één maand na dit vonnis de huurachterstand inclusief rente hebben voldaan, dat de huurachterstand thans € 10.953,33 bedraagt en dat de huur € 465,00 per maand bedraagt zolang de herstelwerkzaamheden niet zijn uitgevoerd en dat de rente wordt toegewezen als na te melden.

De vordering van Huurder c.s. wordt eveneens gedeeltelijk toegewezen, namelijk in die zin dat de huurprijs met ingang van 26 september 2011 wordt verminderd met 40% en dat Verhuurder wordt veroordeeld tot het uitvoeren van de in zijn brief van 6 juni 2012 genoemde herstelwerkzaamheden. Het anders of meer gevorderde zal worden afgewezen.

Huurder c.s. zullen als in conventie grotendeels in het ongelijk gestelde partij de proceskosten in conventie dienen te dragen. In reconventie is Verhuurder de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, zodat hij in de proceskosten in reconventie zal worden veroordeeld.

5. Beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1 Stelt Huurder c.s. in de gelegenheid om vóór 4 maart 2013 aan Verhuurder te voldoen

- een bedrag ad € 10.953,33 wegens huurachterstand met de wettelijke rente over de huurpenningen vanaf de vervaldatum van iedere huurpenning;
- een bedrag van € 700,00 aan buitengerechtelijke kosten;
- een bedrag van € 1.214,30 aan proceskosten waaronder € 900,00 aan salaris voor de gemachtigde van eisende partij;

5.2 Wijst de gevorderde ontbinding en ontruiming af indien tijdige voldoening van het onder 5.1 genoemde volgt;

bij gebreke van tijdige voldoening van het onder 5.1 genoemde:

5.3 ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;

5.4 veroordeelt Huurder c.s. om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis met ai wie en al wat zich daarin van de zijde van Huurder c.s. bevindt te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Verhuurder te stellen;

5.5 veroordeelt Huurder c.s. om tegen behoorlijke kwijting aan Verhuurder te betalen een bedrag van € 465,00 voor iedere maand gedurende welke Huurder c.s. het gehuurde met ingang van 1 maart 2013 in bezit zal houden, een ingegane maand voor een hele maand gerekend;

5.6 veroordeelt Huurder c.s. om tegen behoorlijke kwijting aan Verhuurder te betalen

- een bedrag ad € 10.953,33 wegens huurachterstand met de wettelijke rente over de huurpenningen vanaf de vervaldatum van iedere huurpenning;
- een bedrag van € 700,00 aan buitengerechtelijke kosten;

5.7 veroordeelt Huurder c.s. in de kosten van de procedure, tot hiertoe aan de zijde van Verhuurder vastgesteld op € 1.214,30, waarvan € 900,00 aan salaris voor de gemachtigde van Verhuurder;

5.8 verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

5.9 veroordeelt Verhuurder om binnen twee weken na ontvangst van de onder 5.1 genoemde bedragen over te gaan tot het uitvoeren van de in zijn brief van 6 juni 2012 omschreven herstelwerkzaamheden;

5.10 bepaalt dat vanaf 26 september 2011 tot het moment waarop de onder 5.9 bedoelde werkzaamheden deugdelijk zijn uitgevoerd een huurprijsvermindering van 40% van kracht is;

5.11 veroordeelt Verhuurder in de kosten van de procedure, tot hiertoe aan de zijde van Huurder c.s. vastgesteld op € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde van Huurder c.s.

5.12 verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.13 wijst af het anders of meer gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. E. Weiss en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 februari 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.