Terme de grace van een maand om volledige huurachterstand te betalen

De huurder heeft door zijn slechte betalingsgedrag psychische problemen veroorzaakt bij de verhuurder. De verhuurder geeft aan dat het niet meer gevergd kan worden dat de huurder in het huis blijft wonen. Er is een huurachterstand van drie maanden en de verhuurder vraagt de rechter dan ook om de huurovereenkomst te ontbinden en de huurder te veroordelen in alle kosten. De huurder geeft aan dat er sprake zou zijn van overmacht. Zij zou met haar vader hebben afgesproken dat hij elke maand een deel van de huur zou overmaken naar de verhuurder. Dit heeft hij niet gedaan. Wel heeft haar vader een keer een spoedbetaling gedaan en een keer een bedrag contant aan de eiser gegeven. Ook geeft de huurder aan dat als ze uit huis moet, ze dan met haar kinderen op straat komt te staan. Daarom vraagt ze desnoods een terme de grace. De verhuurder bevestigd de spoedbetaling van de vader van de huurder, maar geeft aan nooit een contante betaling te hebben ontvangen. Ondanks de spoedbetaling is de huurachterstand ook alleen maar opgelopen, waardoor er volgens de verhuurder geen terme de grace dient te worden verleend. De rechter beoordeeld dat de huurachterstand zodanig hoog is dat de vordering tot ontbinding en ontruiming toewijsbaar is. Toch geeft de rechter gezien het belang van de huurder en haar gezin de mogelijkheid om binnen een maand de volledige huurachterstand in te lopen om zo ontruiming te voorkomen. Wel dient de huurder alle kosten van de procedure te betalen.

Datum: 11 januari 2016
Rechtbank: Rechtbank Amsterdam
Zaaknummer: 4243962 CV EXPL 15-16017

vonnis

Inzake
Eiser
wonende te, eiseres
nader te noemen: Eiser gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung
tegen
Gedaagde
wonende te, gedaagde
nader te noemen: Gedaagde gemachtigde: dr.mr. E. T.


VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 23 juni 2015 met producties;
- antwoord met één productie;
- instructievonnis;
- repliek met één productie;
- dupliek;
- dagbepaling vonnis.


GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1. Eiser verhuurt met ingang van 1 mei 2014 aan Gedaagde de woning aan het te Amsterdam (hierna: het gehuurde). De bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 950,00 per maand.

1.2. Gedaagde heeft een huurachterstand laten ontstaan.

Vordering en verweer

2. Eiser vordert, na wijziging van eis, ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van Gedaagde tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van € 4.400,00 ter zake huurachterstand, berekend tot en met oktober 2015, vermeerderd met rente als gespecificeerd in de inleidende dagvaarding en van € 950,00 per maand gelegen tussen november 2015 en de ontruiming, met veroordeling van Gedaagde in de proceskosten.

3. Eiser legt hieraan, samengevat, in de dagvaarding ten grondslag dat Gedaagde sinds het aangaan van de huurovereenkomst in gebreke blijft met de stipte en volledige betaling van de huurpenningen. De huurachterstand bedroeg ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding drie maanden. Dit is een zo ernstige wanprestatie dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Eiser wordt door Gedaagde onheus bejegend en uitgescholden, dit tezamen met het betalingsgedrag van Gedaagde heeft tot psychische problemen bij Eiser geleid. Van Eiser kan daarom niet gevergd worden dat Gedaagde langer in het genot van het gehuurde blijft.

4. Gedaagde voert, samengevat, bij antwoord als verweer dat er sprake is van overmacht. Zij heeft met haar vader afgesproken dat hij maandelijks een deel van de huur, € 250,00, zou overmaken naar Eiser. Gedaagde erkent dat er een achterstand is, maar deze achterstand is thans voor een groot deel weggewerkt. Op 29 juni 2015 is € 950,00 betaald en volgens haar vader heeft hij diezelfde dag € 100,00 cash aan Eiser betaald. Van de gevorderde huurpenningen resteert een bedrag van € 1.850,00, zodat de huurachterstand minder dan twee maanden bedraagt en de ontbinding en ontruiming dient te worden afgewezen. Gedaagde woont met haar twee kinderen in de woning en een ontbinding c.q. ontruiming heeft tot gevolg dat Gedaagde met haar kinderen op straat komt te staan. Gedaagde verzoekt daarom desnoods om een terme de grace.

5. Eiser stelt bij repliek, samengevat, dat de vader van Gedaagde op 29 juni 2015 een spoedbetaling van € 950,00 heeft verricht. Zij betwist een contante huurbetaling van € 100,00 van de vader van Gedaagde te hebben ontvangen. Omdat de huurachterstand verder is opgelopen sinds de dagvaarding, namelijk van € 2.900,00 naar € 4.400,00, is ontbinding en ontruiming wel gerechtvaardigd. Nu de lopende huur niet wordt voldaan, de huurachterstand verder oploopt en er geen uitzicht is op het inlopen van de huurachterstand, dient er geen terme de grace te worden verleend, aldus Eiser.

6. Gedaagde stelt, samengevat, bij dupliek dat de huur over oktober en november 2015 in november 2015 is voldaan.

Beoordeling

7. Gedaagde heeft de bij repliek door Eiser gestelde huurachterstand, namelijk € 4.400,00 berekend tot en met oktober 2015 niet betwist. Zij heeft bij dupliek aangevoerd dat zij in november 2015 de huur over oktober en november 2015 heeft voldaan.

8. De kantonrechter kan geen rekening houden met de door Gedaagde gestelde latere huurbetalingen omdat Gedaagde geen betalingsbewijs in het geding heeft gebracht en omdat Eiser op deze stelling niet meer heeft kunnen reageren. De kantonrechter gaat er vanuit dat als de door Gedaagde bij dupliek genoemde huurbetalingen zijn gedaan, Eiser dit bedrag in mindering brengt op de hierna toe te wijzen hoofdsom van € 4.400,00. De gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand is als na te melden toewijsbaar.

9. De omvang van deze huurachterstand van € 4.400,00 is zodanig dat ook de vordering tot ontbinding en ontruiming toewijsbaar is. Gelet op het belang van Gedaagde om met haar gezin in de woning te kunnen blijven wonen, ziet de kantonrechter aanleiding om Gedaagde een terme de grace te verlenen van een maand waarbinnen zij de volledige huurachterstand volledig kan inlopen en zo ontruiming kan voorkomen. De gevorderde ontbinding en ontruiming zal daarom als na te melden worden toegewezen.

10. Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf veertien dagen na de betekening van dit vonnis.


BESLISSING

De kantonrechter:

I. veroordeelt Gedaagde om binnen één maand na heden aan Eiser te betalen € 4.400,00 aan huurachterstand tot en met oktober 2015, vermeerderd met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening;
en voorts voor het geval Gedaagde niet aan deze veroordeling voldoet en Gedaagde binnen één maand na heden niet alle tot op dat moment vervallen huurtermijnen heeft voldaan:

II. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan het Belgiëplein 99 te Amsterdam;

III. veroordeelt Gedaagde om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege Gedaagde bevindt te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Eiser te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

IV. veroordeelt Gedaagde om aan Eiser te betalen € 950,00 per maand vanaf 1 november 2015 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;

V. veroordeelt voorts in beide gevallen Gedaagde tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Eiser, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op:
exploot € 94,19
salaris € 350,00
griffierecht € 221,00
totaal € 665,19
voor zover van toepassing, inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de dag van betekening van dit vonnis;

VI. veroordeelt voorts in beide gevallen Gedaagde tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en Gedaagde niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

VII. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

VIII. wijst het meer of anders gevorderde af.