Tijdelijkheid huurcontract, geen verplichting tot bewonen maar wel tot betalen

Er is een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van 1 jaar en zal telkens stilzwijgend verlengd worden met 1 jaar. De huurder heeft plotseling de huur opgezegd, terwijl het jaar nog niet voorbij was. De huurder zegt hierop dat de eiser heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst en dat er dus sprake is van wederzijds goedvinden. De verhuurder betwist deze stelling. De huurder zal daarom deze stelling moeten bewijzen. Echter herhaalt de huurder zichzelf in andere bewoordingen en voegt hier niets aan toe. De huurder slaagt dus niet in zijn bewijsopdracht en moet de huur alsnog betalen.

Datum: 26 juli 2013
Rechtbank: Rotterdam
Zaaknummer: 1386531 CV EXPL 12-49663

Vonnis

in de zaak van

de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid Eiseres, tevens handelend onder de naam Eiseres, gevestigd te, eiseres,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung te Rotterdam, tegen

Gedaagde, wonende te Rotterdam, gedaagde,

gemachtigde: mr. L.S.B. Mensink te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid met 'Eiseres' en 'Gedaagde'.

Het verdere verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:

het vonnis van 15 maart 2013 en de daaraan ten grondslag liggende stukken;
de akte uitlating bewijslevering en overlegging producties van Gedaagde;
de akte van uitlating van Eiseres.
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.

De verdere beoordeling

Gedaagde is in het vonnis van 15 maart 2013 toegelaten tot het bewijs van haar stelling dat zij en Eiseres hun huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per 1 juli 2012 hebben beëindigd.

In haar laatste akte herhaalt Gedaagde slechts in andere bewoordingen hetgeen zij reeds eerder naar voren heeft gebracht. Gedaagde voegt daar niets wezenlijk anders aan toe. Eiseres betwist hetgeen Gedaagde naar voren brengt (opnieuw). Het horen als getuige van de direct bij deze zaak betrokkenen had opheldering kunnen geven over hetgeen precies tussen partijen is besproken, maar van het horen van getuigen ziet Gedaagde af.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Gedaagde niet in haar bewijsopdracht geslaagd is. Dit betekent dat Gedaagde alsnog de huur voor de maand juli 2012 (€ 340,00) moet betalen. Ook de over de achterstallige huur gevorderde rente (inclusief de reeds vervallen rente van € 4,69) is toewijsbaar.

Nu onvoldoende is gesteld en gebleken dat het gaat om verrichtingen die meeromvattend zijn dan de verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding toekent, is de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van 6 89,25 niet toewijsbaar.

Gedaagde zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Voor de door Gedaagde verzochte matiging van de proceskosten bestaat geen aanleiding. Er is geen sprake van dusdanig bijzondere omstandigheden dat dit tot afwijking moet leiden van de hoofdregel dat de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld wordt in de kosten van de procedure.

De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt Gedaagde om aan Eiseres tegen kwijting te betalen € 344,69, vermeerderd met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW over € 340,00 vanaf 21 september 2012 tot aan de dag van de algehele voldoening;

veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Eiseres vastgesteld op € 98,97 aan dagvaardingskosten, € 109,00 aan griffierecht en € 210,00 aan salaris voor de gemachtigde (3,5 punten van € 60,00 per punt);

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. van Breevoort-de Bruin en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

Tussenvonnis

d.d. 15 maart 2013

in de zaak van

de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid Eiseres, tevens handelend onder de naam Eiseres, gevestigd te Rotterdam, eiseres,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung te Rotterdam, tegen

Gedaagde, wonende te Rotterdam, gedaagde,

gemachtigde: mr. L.S.B. Mensink te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid met 'Eiseres' en 'Gedaagde'.

Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 27 september 2012 met producties;
de conclusie van antwoord met producties;
het vonnis van 11 december 2012 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 14 januari 2013 (inclusief de daaraan gehechte brief van Gedaagde van 18 januari 2013).

De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis nader bepaald op heden.

De vaststaande feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten. Deze feiten zijn door de ene partij gesteld (of blijken uit de overgelegde stukken) en door de andere partij erkend of niet weersproken.

Eiseres en Gedaagde zijn op 13 september 2011 een huurovereenkomst aangegaan, betreffende een onzelfstandige woonruimte in het pand aan de in.

De huurovereenkomst vermeldt voor zover nu van belang:

De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 1 jaar, ingaande op 1 oktober 2011 en zal, behoudens schriftelijke opzegging, waarbij een opzegtermijn van drie maanden in acht dient te worden genomen, telkens stilzwijgend verlengd worden met 1 jaar.

De vordering

Eiseres vordert Gedaagde te veroordelen aan haar € 433,94 te betalen, met rente en met veroordeling van Gedaagde in de kosten van de procedure.

Eiseres stelt dat Gedaagde in mei 2012 de huur tegen 1 juli 2012 heeft opgezegd. Omdat de huurovereenkomst echter voor minimaal een jaar is aangegaan, had Gedaagde eerst tegen 1 oktober 2012 kunnen opzeggen. Gedaagde is daarom in beginsel gehouden alle huur over de overeengekomen periode te betalen. Omdat Eiseres per 1 augustus 2012 een nieuwe huurder voor de kamer heeft gevonden, vordert zij alleen de huur voor de maand juli 2012, zijnde € 340,00. In verband met de uitblijvende betaling van dit bedrag is Gedaagde rente verschuldigd, tot 21 september 2012 berekend op 6 4,69, en € 89,25 aan buitengerechtelijke incassokosten.

Het verweer

Gedaagde concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Eiseres in de kosten van de procedure. Zij voert hiertoe primair aan dat X en Y, de bestuurders van Eiseres, hebben ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst per 1 juli 2012. Subsidiair voert Gedaagde aan dat geen sprake was voor een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, zodat rechtsgeldig is opgezegd per 1 juli 2012. Als geoordeeld wordt dat de huurovereenkomst pas per 1 augustus 2012 is geëindigd, moet op basis van de omstandigheden geoordeeld worden dat het onredelijk is Gedaagde de huur voor juli 2012 te laten betalen. Het is immers niet de schuld van Gedaagde dat haar kamer een maand leeg heeft gestaan.

De beoordeling

In deze zaak moet beoordeeld worden of Gedaagde de huur voor de maand juli 2012 voor de door haar gehuurde kamer in het pand aan de in alsnog moet betalen.

Uit de huurovereenkomst blijkt dat deze is aangegaan voor de bepaalde tijd van (minimaal) een jaar. Dat dit niet boven de overeenkomst staat doet hieraan niet af. Temeer omdat het om de huur van een studentenkamer gaat, overtuigen de argumenten die Gedaagde aandraagt voor haar stelling dat het om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gaat niet.

Gedaagde stelt dat partijen de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per 1 juli 2012 hebben beëindigd. Eiseres betwist deze stelling. Gedaagde zal haar stelling daarom moeten bewijzen. Zij is immers degene die zich beroept op het rechtsgevolg van haar stelling (het niet behoeven te betalen van de huur over juli 2012). Gedaagde zal overeenkomstig haar bewijsaanbod worden toegelaten tot het leveren van bewijs van haar stelling. Hierbij zij opgemerkt dat uit de door Gedaagde genoemde omstandigheid dat Eiseres op de hoogte was van haar vertrek, niet afgeleid kan worden dat Eiseres instemde met beëindiging van de huurovereenkomst per 1 juli 2012. Dat is overeengekomen dat Gedaagde de kamer voor minimaal een jaar zou huren (en dus minimaal twaalf keer de huur zou betalen), betekent immers niet dat Gedaagde ook verplicht is minimaal een jaar daadwerkelijk in het gehuurde te verblijven. Ook het feit dat Eiseres pas op 9 juli 2012 het ook in deze procedure ingenomen standpunt heeft ingenomen dat de huurovereenkomst doorliep tot 1 oktober 2012, ondersteunt de stelling van Gedaagde niet. Voor zover Gedaagde met deze stelling een beroep doet op rechtsverwerking, zij geoordeeld dat het enkele stilzitten voor het aannemen van rechtsverwerking niet voldoende is.

Iedere verdere beslissing wordt in dit stadium van het geding aangehouden. Hierbij zij wel reeds nu geoordeeld dat als Gedaagde niet slaagt in haar bewijsopdracht en zij dus de huur voor de maand juli 2012 alsnog moet betalen, de kantonrechter in de omstandigheid dat Eiseres de door Gedaagde aangedragen nieuwe huurders voor haar kamer niet heeft geaccepteerd, geen aanleiding ziet de vordering af te wijzen. Overeengekomen is immers dat Gedaagde de kamer voor minimaal een jaar zou huren. Als Gedaagde (om welke reden dan ook) eerder weg wil, betekent dit niet dat Eiseres tekortschiet in haar zorgplicht om de schade voor Gedaagde te beperken, als zij door Gedaagde aangedragen nieuwe huurders niet accepteert.

De beslissing

De kantonrechter:

laat Gedaagde toe tot het bewijs van haar stelling dat zij en Eiseres hun huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per 1 juli 2012 hebben beëindigd;

bepaalt dat Gedaagde zich ter rolzitting van dinsdag 2 april 2013 bij akte uit moet laten of, en zo ja op welke wijze, zij voornoemd bewijs wil leveren, waarbij zij opgemerkt dat de akte (in tweevoud) uiterlijk de dag voor de genoemde rolzitting om 12.00 uur door de rechtbank ontvangen moet zijn;

bepaalt dat als Gedaagde bewijs wil leveren door schriftelijke bewijsstukken, zij deze dan dadelijk bij die akte in het geding moet brengen;

bepaalt dat als Gedaagde getuigen voor wil brengen, zij in die akte opgave moet doen van naam en woonplaats van die getuigen en van de verhinderdata van alle betrokkenen voor de komende vier maanden, waarbij zij opgemerkt dat Gedaagde te zijner tijd zelf zorg moet dragen voor behoorlijke oproeping van de getuigen;

bepaalt dat het getuigenverhoor zal worden gehouden in het gerechtsgebouw aan het Wilhelminaplein 100, gebouw B (het rode gebouw) in Rotterdam ten overstaan van de hierna te noemen kantonrechter;

houdt iedere verdere beslissing in dit stadium van het geding aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. van Breevoort-de Bruin en uitgesproken ter openbare terechtzitting.