Verbouwing rechtvaardigt niet een lagere huurverplichting

De huurder heeft zijn betalingsachterstand enorm laten oplopen. Inmiddels bedraagt de huurachterstand bijna twaalf maanden. De verhuurder wilt dan ook de huurovereenkomst ontbinden en vordert bij de rechter de betaling van deze huurachterstand. De huurder betwist niet dat er een huurachterstand is en heeft het verweer gevoerd dat deze schuld verrekend dient te worden met de door hem gemaakte kosten voor de verbouwing, omdat de verhuurder door de verbouwing verrijkt zou zijn. De verhuurder zegt daarop dat het klopt dat zij toestemming heeft gegeven voor de verbouwing, maar dat dit niets te maken heeft met het feit dat er huur moet worden betaald. De rechter ziet hier ook geen reden voor. Bovendien heeft de huurder onvoldoende onderbouwd met welk bedrag de verhuurder dan verrijkt zou zijn. De huurachterstand wordt toegewezen, aangezien deze door de huurder erkent is. Ook ontbindt de rechter de huurovereenkomst en worden de buitengerechtelijke incassokosten toegewezen.

Datum: 21 november 2014
Rechtbank: Rotterdam
Zaaknummer: 2796327 \ CV EXPL 14-7285

vonnis

in de zaak van

Eiser, wonende te, gemeente, eiseres bij exploot van dagvaarding van 26 februari 2014,

gemachtigde: IntoCash te Rotterdam,

tegen

Gedaagde, wonende te, gedaagde,

procederend in persoon.

Partijen worden hierna aangeduid als: "Eiser" en "Gedaagde".

1. Het verloop van de procedure

1.1.  Het (verdere) verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen:

•       het tussenvonnis van 29 augustus 2014, waarin een comparitie van partijen is bepaald;

•       het proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 24 oktober 2014.

1.2.  De kantonrechter heeft de datum van het uitspraak van het vonnis bepaald op heden.

2. De beoordeling van het geschil

2.1.  Verwezen wordt naar hetgeen bij tussenvonnis van 29 augustus 2014 werd overwogen.

2.2.  Ter comparitie heeft Eiser te kennen gegeven dat de betalingsachterstand met betrekking tot de achterstallige huurpenningen is opgelopen naar € 12.300,00, berekend tot en met de maand oktober 2014. Gedaagde heeft dat niet betwist en heeft het verweer gevoerd dat deze schuld verrekend dient te worden met de door hem gemaakte kosten voor de verbouwing, omdat Eiser door de verbouwing is verrijkt.

2.3.  Eiser heeft weliswaar erkend dat zij toestemming heeft gegeven voor de verbouwing en dat de verbouwing fraai is uitgevoerd, maar hieruit kan thans niet de gevolgtrekking worden gemaakt dat geen of minder huurpenningen verschuldigd zijn. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat partijen, in het kader van de verbouwing die Gedaagde zou uitvoeren, een huurverlaging zijn overeengekomen en dat Gedaagde verder zelfde verbouwing zou financieren, omdat het gehuurde voor de verbouwing in voldoende goede staat was. Gedaagde heeft dat niet gemotiveerd betwist en in de onderhavige procedure is niet gebleken dat er omstandigheden zijn die een lagere huurverplichting rechtvaardigen. Derhalve slaagt dit verweer niet.

2.4.   Ten overvloede overweegt de kantonrechter in dit kader als volgt. Gedaagde is van mening dat Eiser door de door hem uitgevoerde verbouwing is verrijkt. Gedaagde heeft echter onvoldoende onderbouwd met welk bedrag Eiser zou zijn verrijkt. Weliswaar heeft hij bonnen c.q. werkbrieven overgelegd, waaruit de verbouwingskosten blijken, maar daarmee kan niet worden vastgesteld in hoeverre de verbouwingskosten zijn aan te merken als een objectieve verrijking van het gehuurde en in hoeverre Gedaagde het gehuurde naar eigen smaak heeft verbouwd zonder dat er een waarde-verhogend element aanwezig is. Indien Gedaagde van mening is dat daadwerkelijk sprake is van een objectieve verrijking door Eiser, dan zal hij daartoe een vordering moeten instellen, hetgeen hij in de onderhavige procedure niet heeft gedaan.

2.5.  Gedaagde heeft voorts te kennen gegeven dat hij door zijn werkgever zijn salaris dikwijls niet krijgt uitbetaald en dat hij ook daarom de huurpenningen niet heeft voldaan. Eiser heeft de lezing van Gedaagde betwist, stellende dat Gedaagde niet in dienst is bij de door hem genoemde werkgever. Wat daar ook verder van zij, dit kan geen invloed hebben op hetgeen thans in geschil is. Hoe vervelend ook voor Gedaagde, financieel onvermogen c.q. betalingsonmacht valt in zijn risicosfeer en niet in die van Eiser.

2.6.  Eén en ander leidt tot de conclusie dat de gevorderde huurachterstand toewijsbaar is.

2.7.  Gedaagde heeft de betalingsachterstand enorm laten oplopen. Inmiddels bedraagt de huurachterstand bijna twaalf maanden. Onder deze omstandigheden kan van Eiser niet worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met Gedaagde nog langer voortzet. De gevorderde ontbinding en ontruiming zullen dan ook worden toegewezen, zoals door Eiser gevorderd.

2.8.  Eiser heeft buitengerechtelijke incassokosten gevorderd, die door Gedaagde niet gemotiveerd zijn betwist. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is, nu het verzuim van Gedaagde na

30 juni 2012 is ingetreden. Eiser heeft een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96, zesde lid BW. Voldoende is gebleken dat ook overigens is voldaan aan de wettelijke vereisten voor toewijzing van buitengerechtelijke incassokosten, zodat, rekening houdend met de vergoeding waarop aanspraak kan worden gemaakt op grond van genoemd Besluit, de gevorderde vergoeding tot een bedrag van € 574,75 (BTW inbegrepen) toewijsbaar is.

2.9.  Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.

2.10.  De door Eiser gevorderde afwikkelingskosten (nakosten) worden afgewezen, nu voldoende gegevens ontbreken om die kosten reeds thans te kunnen begroten. Mocht tussen partijen een geschil ontstaan omtrent de omvang van die kosten, staat het Eiser vrij de kantonrechter te verzoeken deze te begroten op de voet van artikel 237 lid 4 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).

3. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser te betalen € 12.300,00 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand oktober 2014, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over het saldo vanaf de dag der dagvaarding dat aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens, na elke credit- en debetmutatie heeft uitgestaan, tot de dag der algehele voldoening, alsmede € 8,34 aan reeds vervallen rente en € 574,75 aan buitengerechtelijke kosten;

ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt Gedaagde om binnen 21 dagen na de uitspraak van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege Gedaagde daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Eiser te stellen;

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser te betalen € 1.100,00 met ingang van de maand november 2014 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, een gedeelte van een maand te rekenen voor een gehele maand;

veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Eiser vastgesteld op € 312,80 aan verschotten en € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.