Vergoeding schade aan verhuurde woning zonder dat oplevering heeft plaatsgehad

De verhuurder is van mening dat buiten huurachterstand de huurder ook niet netjes de woning heeft opgeleverd. Er is schade aan de woning van €5.519,- die de verhuurder wilt verhalen op de huurder. De verhuurder stelt dat de huurachterstand over een periode van april tot en met augustus 2012 gaat, terwijl de huurder stelt dat de huurovereenkomst in mei 2012 met wederzijds goedvinden is beëindigd. De kantonrechter ziet in dat het niet met wederzijds goedvinden is beëindigd, aangezien de verhuurder de sleutel weigerde terug te nemen, waarna de huurder de sleutel in de brievenbus heeft gedeponeerd. De kantonrechter heeft dus overwogen dat de huurovereenkomst doorliep tot augustus 2012. Dit betekent dat Gedaagde tot dan verantwoordelijk was voor de woning. Volgens verhuurder heeft de huurder de woning in zeer slechte staat achtergelaten en dient hij de herstelkosten te vergoeden. Volgens de huurder heeft hij in mei 2012 de woning netjes achtergelaten en is hij niet aansprakelijk voor de schade, die de verhuurder heeft aangetroffen toen hij in juli 2012 in de woning ging kijken. Volgens de huurovereenkomst is de huurder verplicht de schade te vergoeden die hijzelf of iemand voor wie hij aansprakelijk is heeft veroorzaakt. De woning is door eiser in juli 2012 in beschadigde staat aangetroffen en toen was Gedaagde nog huurder. Hij dient daarom de schade te vergoeden.

Datum: 18 februari 2013
Rechtbank: 's-Gravenhage, Sector kanton, locatie 's-Gravenhage
Zaaknummer: 1210045/12-26792

Vonnis

in de zaak van:

EISER, wonende te Den Haag, eiser,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung

tegen

GEDAAGDE, wonende te, gedaagde,

gemachtigde: mr. EJ.P. Nolet.

Partijen worden aangeduid met "Eiser" en "Gedaagde".

1. Procedure

1.1 De kantonrechter heeft kennisgenomen van:

de dagvaarding van 10 oktober 2012 met producties;
de conclusie van antwoord;
de brief van 11 januari 2013 van de gemachtigde van Eiser aan de kantonrechter, met bijlagen;
de tijdens de zitting gemaakte aantekeningen van de griffier. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 januari 2013. Na de zitting is op verzoek nog een uittreksel uit de Gemeentelijke Basisadministratie betreffende Gedaagde toegestuurd.

Vervolgens is vonnis bepaald op heden.

2. Feiten

2.1 Eiser verhuurde aan Gedaagde de zelfstandige woonruimte, gelegen aan de tegen een huurprijs van € 562,50 per maand.

3. Vordering en verweer

3.1 Eiser vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, kort gezegd veroordeling van Gedaagde tot betaling van € 8.716,50 met rente en kosten.

3.2 Aan zijn vordering heeft Eiser ten grondslag gelegd dat Gedaagde als huurder de verplichting tot huurbetaling op grond van de huurovereenkomst dient na te komen. Omdat hij hiermee in gebreke is, is hij rente en kosten verschuldigd. Voorts is Gedaagde volgens Eiser in gebreke gebleven met nette oplevering van de woning. De aan de woning geconstateerde schade bedraagt € 5.519,00, welke schade volgens Eiser is toegebracht door Gedaagde.

3.3 Gedaagde verweert zich tegen de vordering; op dit verweer zal de kantonrechter hierna ingaan.

4. Beoordeling

4.1 De vordering van Eiser is gebaseerd op zijn stelling dat de huurachterstand de periode april tot en met augustus 2012 beloopt; volgens hem is er pas in augustus 2012 een einde aan de huurovereenkomst gekomen. Gedaagde stelt echter dat de huurovereenkomst reeds in mei 2012 met wederzijds goedvinden is beëindigd.

De kantonrechter verwerpt het verweer van Gedaagde dat er sprake is van beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per mei 2012. Dit verweer houdt immers in dat Eiser weigerde de sleutels van de woning aan te nemen, waarna Gedaagde de sleutels in de brievenbus van Eiser heeft gedeponeerd en de woning heeft ontruimd. Eiser betwist deze gang van zaken, maar zelfs indien dit juist is, dan nog volgt daaruit niet dat Eiser heeft ingestemd met de gang van zaken. Volgens Gedaagde heeft hij immers niets van Eiser gehoord. De instemming van Eiser is echter vereist voor het aannemen van wederzijds goedvinden. De stelling van Gedaagde dat Eiser niet bereikbaar was helpt hem niet, aangezien hij op grond van artikel 18 van de huurovereenkomst de huur gewoon schriftelijk (dat wil zeggen: per post) had kunnen opzeggen. Bovendien heeft Eiser met stukken aangetoond dat hij diverse malen telefonisch contact met Gedaagde heeft getracht te krijgen, hetgeen Gedaagde niet gemotiveerd heeft betwist.

Uitgangspunt is derhalve dat de huurovereenkomst in augustus 2012 is geëindigd en dat Gedaagde de huurtermijnen tot en met augustus dient te betalen. Dat de achterstand dan € 3.198,00 bedraagt, is niet bestreden.

4.2 Aan het voorts door hem gevorderde schadebedrag van € 5.519,00 legt Eiser het volgende ten grondslag. Begin juli 2012 ging hij polshoogte nemen in het gehuurde na een klacht van een onderbuurvrouw over lekkage. Via het balkon van de buurvrouw keek hij de woning in en zag toen dat het zich in een zeer slechte staat bevond en dat Gedaagde was vertrokken. Vervolgens heeft hij op 11 juli 2012 Gedaagde per sms en brief (geadresseerd aan) gesommeerd om binnen twee weken afspraken te maken over herstel en vergoeding van de schade aan de woning. Gedaagde stelt op zijn beurt dat hij de woning heeft achtergelaten in de staat waarin hij verkeerde (naar de kantonrechter aanneemt: bij de aanvang van de huur). In dat verband stelt Gedaagde dat er bij de aanvang van alles mis was met de woning: er was schimmelvorming vanwege ondeugdelijke ventilatie, om de meterkasten zaten geen kasten, de gasmeter was in de slaapkamer en, aan de balkondeur ontbrak een deugdelijke klink. Eiser betwist dat de woning bij aanvang gebreken vertoonde.

Naar het oordeel van de kantonrechter is artikel 7: 224, tweede lid BW hier van toepassing. In dit artikel is bepaald dat - indien geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt - de huurder wordt verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs. In deze zaak is geen beschrijving gemaakt, zodat de veronderstelling hier opgaat. Omdat tegenbewijs mogelijk is, is het aan de verhuurder te stellen en zonodig te bewijzen dat het gehuurde in augustus 2012 in een andere staat verkeerde dan bij aanvang van de huurovereenkomst met Gedaagde. Dit heeft Eiser gedaan door overlegging van foto's van het gehuurde. De kantonrechter oordeelt als volgt.

Partijen zijn het erover eens dat er na aanvang van de huur door of in opdracht van Eiser enige maanden in de woning is verbouwd. Kennelijk was er sprake van een toestand die het nodig maakte dat herstelwerkzaamheden werden verricht. Dat de woning daarna in een zodanig deplorabele staat verkeerde als te zien is op de door Eiser overgelegde foto's, blijkt echter niet. Gedaagde stelt weliswaar dat hij de gezondheid en veiligheid van zijn dochtertje niet langer kon garanderen doordat verdere noodzakelijke reparaties uitbleven, maar van enige klacht richting Eiser is niets gebleken. De kantonrechter gaat ervan uit dat Gedaagde in een goed bewoonbare woning heeft verbleven. Op de door Eiser overgelegde foto's is echter te zien dat de woning er in juli 2012 niet netjes en bewoonbaar uit zag. Met de foto's heeft Eiser naar het oordeel van de kantonrechter aangetoond dat de woning bij het einde van de huur in slechte staat verkeerde. Vraag is voor wiens risico dit komt.

Volgens Eiser heeft Gedaagde de woning in zeer slechte staat achtergelaten en dient hij de herstelkosten te vergoeden. Volgens Gedaagde heeft hij in mei 2012 de woning netjes achtergelaten en is hij niet aansprakelijk voor de schade, die Eiser heeft aangetroffen toen hij in juli 2012 in de woning ging kijken. De kantonrechter oordeelt als volgt.

In overweging 4.1 heeft de kantonrechter overwogen dat de huurovereenkomst doorliep tot augustus 2012. Dit betekent dat Gedaagde tot dan verantwoordelijk was voor de woning. Ingevolge artikel 4 van de huurovereenkomst is de huurder verplicht de schade te vergoeden die hijzelf of iemand voor wie hij aansprakelijk is heeft veroorzaakt. De woning is door Eiser in juli 2012 in beschadigde staat aangetroffen en toen was Gedaagde nog huurder. Hij dient daarom de schade te vergoeden.

Tegen de hoogte van de gevorderde schade heeft Gedaagde ingebracht dat het was toegestaan het laminaat te verwijderen, zodat hij niet voor de kosten van nieuw laminaat aansprakelijk is. Eiser heeft erkend dat dit in ieder geval voor een deel juist is. Naar het oordeel van de kantonrechter maakt de stelling van Eiser niet duidelijk wat aan Gedaagde ten aanzien van het laminaat wel of niet was toegestaan. De kantonrechter gaat daarom uit van de stelling van Gedaagde dat hij al het laminaat mocht verwijderen. De met herstel gemoeide kosten van € 714,66 zal de kantonrechter afwijzen.

Voorts zal de kantonrechter het bedrag van € 2.725,10 in verband met vervanging van CV leidingen en -radiatoren afwijzen. Eiser heeft weliswaar een offerte betreffende dit bedrag in het geding gebracht, maar niet is gebleken dat de offerte is geaccepteerd, dat de geoffreerde werkzaamheden zijn verricht en dat daarvoor genoemd bedrag is betaald. In totaal zal de kantonrechter aan schadevergoeding derhalve € 2.079,00 toewijzen.

Tegen de rente en kosten heeft Gedaagde geen afzonderlijk verweer gevoerd, zodat deze zullen worden toegewezen. Bij het toegewezen bedrag wordt daarom een bedrag van € 97,48 aan rente over achterstallige huur tot 2 oktober 2012 toegekend.

5. Beslissing

De kantonrechter

5.1  veroordeelt Gedaagde om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiser te betalen een bedrag van € 5.374,00 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag van de voldoening; voorts tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 833,- inclusief BTW;

5.2  veroordeelt Gedaagde in de kosten van de procedure, tot hiertoe aan de zijde van eiser vastgesteld op € 806,17, waaronder begrepen een bedrag van € 500,00 als het aan de gemachtigde van eiser toekomende salaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde BTW;

5.3  verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4  wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.F. Dam, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 18 februari 2013, in tegenwoordigheid van de griffier.