Verhuurder heeft na melding van huurder de gebreken hersteld. Huurder veroordeeld in de huurachterstand

De huurder huurt een winkelruimte van de verhuurder. De huurovereenkomst is inmiddels beëindigd. Er is een huurachterstand ontstaan van €3.078,00 waarvan na herinneringen en aanmaningen €2.308,20 is betaald. Volgens de verhuurder zijn er ook nog andere kosten onbetaald gebleven. Zo was in de huurovereenkomst opgenomen dat de huurder glas en andere diensten had moeten leveren aan de verhuurder. In ruil voor deze diensten werd er een korting verleend van €220,- per maand. Op grond van wanprestatie vordert de verhuurder deze verleende korting nu terug. De huurder verweert zich tegen de vordering en geeft aan dat er sprake was van lekkage in de woning waardoor er minder woongenot was. Volgens de verhuurder heeft hij hier maar 1x een melding van gekregen. Na deze melding is de lekkage herstelt. Van andere gebreken heeft de verhuurder nooit wat vernomen. De huurder erkent dat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan. Met betrekking tot de glas en diensten die hij had moeten leveren geeft de huurder aan dat dit op verzoek zou gebeuren. Wanneer de verhuurder verzocht om deze zaken werden deze geleverd. De verleende korting kan dan ook niet worden teruggevorderd.

De rechter veroordeelt de huurder om de huurachterstand te betalen, aangezien hij deze erkent. De vordering met betrekking tot de verleende korting zal worden afgewezen, omdat niet is gebleken dat de huurder dit niet gedaan heeft. De incassokosten worden ook toegewezen.

Datum: 8 november 2016
Rechtbank: Rechtbank Noord-Nederland
Zaaknummer: 5109571 \ CV EXPL 16-7638

vonnis

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid EISER B.V., gevestigd en kantoorhoudende te Emmen, eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung, werkzaam bij IntoCash,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid GEDAAGDE B.V., statutair gevestigd te Veendam en kantoorhoudende te Meeden, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, gemachtigde: mr. F. Huisman, werkzaam bij DAS Nederlandse Rechtsbijstand,

Partijen zullen hierna Eiser en Gedaagde worden genoemd.

PROCESGANG

De bij vonnis van 6 juli 2016 gelaste comparitie is gehouden op 20 oktober 2016. Partijen (Eiser vertegenwoordigd door R., vastgoedbeheerder en belegger bij Eiser Beheer B.V. en Gedaagde vertegenwoordigd door K., eigenaar/directeur en M, eigenaar/directeur) en hun gemachtigden zijn ter zitting verschenen, waar zij hun wederzijdse standpunten (nader) uiteen hebben gezet. Van het verhandelde is door de griffier aantekening gehouden. Nadat partijen er niet in waren geslaagd een schikking te bereiken is de behandeling gesloten en uitspraak bepaald op heden.

OVERWEGINGEN

In conventie en in reconventie

1. De vaststaande feiten

1.1 De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.

1.2     Gedaagde heeft een winkelruimte gehuurd Beleggingen B.V. voor een huurprijs thans van € 769,50 per maand. Beleggingen B.V. is overgenomen door Eiser.

1.3     In punt 9.4. van de huurovereenkomst is het volgende opgenomen.

Verhuurder en huurder zijn overeengekomen dat in de aanvangsperiode korting zal worden verstrekt op de huurprijs, welke maandelijks verrekend zal worden op de facturen, en wel als volgt: Vanaf 1 april 2014 t/m einde van de huurovereenkomst €220,00 per maand exclusief BTW. In ruil voor de korting levert huurder aan verhuurder glas en of andere diensten.

1.4       Er is een huurachterstand van € 3.078,00 ontstaan. Daarnaast is een bedrag van € 29,14 wegens kosten onbetaald gebleven.

1.5       Na herinneringen en aanmaningen heeft Gedaagde € 2.308,20 betaald.

1.6       De huurovereenkomst is op 31 december 2015 beëindigd.

2. De vorderingen

2.1     Eiser heeft in conventie gevorderd, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad Gedaagde te veroordelen tot betaling van € 5.627,39 te vermeerderen met wettelijke handelsrente alsmede buitengerechtelijke incassokosten, proceskosten en nakosten.

2.2       Gedaagde heeft in reconventie gevorderd, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad Eiser primair te veroordelen tot betaling van € 1.615,95 alsmede de proceskosten en subsidiair te veroordelen tot betaling van € 923,40 alsmede de proceskosten.

3. Het standpunt van Eiser

In conventie

3.1     Eiser stelt zich - samengevat weergegeven - op het standpunt dat Gedaagde op grond van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst huurpenningen verschuldigd is. Daarnaast heeft Gedaagde een aantal kosten onbetaald gelaten.

3.2     Voorts stelt Eiser dat Gedaagde tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Zij heeft nagelaten om op grond van artikel 9.4 van de huurovereenkomst glas en/of andere diensten aan Eiser te leveren. De verleende korting van € 220,00 per maand exclusief BTW is ten onrechte verleend. Primair vordert Eiser op grond van wanprestatie een bedrag van € 4.828,45. Subsidiair vordert zij vernietiging van artikel 9.4 van de huurovereenkomst op grond van dwaling. De bepaling zou niet zijn opgenomen als Eiser wist dat Gedaagde nimmer glas of andere diensten zou leveren.

In reconventie

3.3       Eiser heeft verweer gevoerd tegen de vordering in reconventie. Gedaagde heeft één keer melding gemaakt van een lekkage. De lekkage was afkomstig van de woningen boven het gehuurde. De lekkage is hersteld door de Christelijke Stichting CBM omdat zij eigenaar is van de bovengelegen woningen. Eiser is niet bekend met andere gebreken van het gehuurde. Daarnaast is zij niet verantwoordelijk voor de gevolgschade en is zij nimmer aangesproken om de schade te herstellen. De huurder is verantwoordelijk voor de gestelde schade gelet op artikel 12.4 van de huurovereenkomst.

4. Het standpunt van Gedaagde

In conventie

4.1      Gedaagde heeft erkend dat zij de gevorderde huurpenningen en kosten verschuldigd is.

4.2       Gedaagde heeft aangevoerd dat de in artikel 9.4 genoemde bepaling te ruim is omschreven en hierin een 'handelen op verzoek' is ingesloten. Eiser heeft zelden een verzoek ingediend om diensten en/of glas te leveren. Als er al een verzoek werd ingediend, werden de gevraagde diensten en/of glas geleverd. Verder is niet aangetoond dat Gedaagde op enig moment in gebreke is gebleven met de uitvoering van de betreffende bepaling. Nu Gedaagde niet in verzuim is kan de verleende korting niet worden teruggevorderd.

In reconventie

4.3         Gedaagde heeft haar vordering onderbouwd en stelt - samengevat weergegeven - dat het gehuurde ernstige verbreken vertoonde en dat er daarom sprake is van een verminderd huurgenot. De gebreken bestonden uit ernstige lekkages en lekkende ruiten. De gebreken zijn gemeld op 4 april 2014 danwel op 31 december 2014 maar Eiser heeft nagelaten de gebreken op een adequate wijze te verhelpen. Gedaagde vordert primair 10% korting op de betaalde huurpenningen over de periode 4 april 2014 tot en met 31 december 2015 die is berekend op € 1.615,95. Subsidiair vordert Gedaagde 10% korting op de reeds betaalde huurpenningen over de periode 31 december 2014 tot en met 31 december 2015 die is berekend op € 923,40.

5. Beoordeling

In conventie

5.1      Nu Gedaagde de resterende huurachterstand en onbetaald gelaten kosten heeft erkend, ligt de vordering op dit punt voor toewijzing gereed. Toegewezen wordt een bedrag van € 3.107,14 minus het reeds betaalde bedrag van € 2.308,20 zodat een bedrag van € 798,94 resteert.

5.2      In conventie is thans nog in geschil of Eiser de op grond van artikel

9.4  van de huurovereenkomst verleende korting aan Gedaagde kan terugvorderen.

5.3       De kantonrechter oordeelt als volgt. Los van de vraag of er al dan niet een verzoek is gedaan tot het leveren van glas en/of diensten, is niet gesteld of gebleken dat Gedaagde in gebreke is gesteld voor het niet nakomen van de betreffende bepaling in de huurovereenkomst. Nu Gedaagde niet in verzuim is gekomen, wordt de vordering van Eiser tot terugbetaling van de verleende korting ad € 4.828,45 afgewezen.

5.4      Eiser heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen worden

toegewezen, met dien verstande dat de kosten zullen worden gebaseerd op het toe te wijzen bedrag, tot ten hoogste het bedrag van de wettelijke staffel zoals vermeld in artikel 2 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, zijnde € 145,01.

In reconventie

5.5     In reconventie is in geschil of een vermindering van de huurprijs van 10% over de betaalde huurprijs vanaf 4 april 2015 danwel 31 december 2014 tot het einde van de huurovereenkomst vanwege ernstig verminderd woongenot gerechtvaardigd is.

5.6     Gedaagde stelt dat de lekkages aan het plafond en lekkende ruiten gebreken vormen waardoor het huurgenot ernstig is verminderd.

5.7     De kantonrechter is van oordeel dat, nog afgezien van de vraag of de verhuurder verantwoordelijk is voor de gestelde gebreken, niet kan worden vastgesteld dat Eiser nalatig is geweest in het herstellen van de gebreken. Er is namelijk niet gebleken dat Eiser op de hoogtë is gesteld van de gebreken. Voorts is niet eerder aanspraak gemaakt op huurprijsvermindering vanwege gebreken. Gelet op het voorgaande wordt de vordering tot vermindering van de huurprijs vanwege verminderd huurgenot afgewezen.

In conventie en in reconventie

5.9 Gedaagde zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, met dien verstande dat de proceskostenveroordeling zal worden gebaseerd op het toe te wijzen bedrag. Omdat er sprake moet zijn van een redelijke termijn voor betaling, is de ingangsdatum veertien dagen na de betekening van dit vonnis. De meegevorderde nakosten zullen worden toegewezen zoals hierna in het dictum is vermeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

in conventie:

1.           veroordeelt Gedaagde tot betaling aan Eiser van een bedrag ad € 943,95 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 798,94 vanaf de vervaldatum van de respectievelijke facturen tot aan de dag der algehele voldoening;

2.           wijst af het anders of meer gevorderde;

in reconventie:

3.           wijst de vordering af;

in conventie en in reconventie:

4. veroordeelt Gedaagde in de kosten van het geding, aan de zijde van Eiser tot aan deze uitspraak vastgesteld op 6 471,00 aan vastrecht, € 77,75 aan

explootkosten en € 200,00 voor salaris van de gemachtigde alsmede in de nakosten ad € 50,00, voor zover Gedaagde niet binnen de termijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis heeft betaald;

5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad ten aanzien van de veroordelingen onder 1 en 4.

Aldus gewezen door mr. C. van den Noort, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 november 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.