Verhuurder is niet op de hoogte gesteld van klachten, rechter ontbindt de huurovereenkomst

Omdat de huurder de huurovereenkomst niet nakomt wilt de verhuurder deze huurovereenkomst laten ontbinden. De huurder geeft toe dat hij een huurachterstand heeft. Als reden om geen huur te betalen geeft hij dat er stoelen kapot zijn, de douche lekt en dat de Wi-Fi slecht werkt. De huurder zegt dat hij de verhuurder op de hoogte heeft gebracht van deze klachten, maar dat deze gebreken maar niet worden verholpen. De verhuurder laat door middel van een factuur van een installatiebedrijf zien dat hij wel degelijk de lekkage heeft opgelost. Van de andere klachten is hij niet op de hoogte gebracht. In de procedure laat de huurder niet door middel van bewijzen zien dat hij de verhuurder wel op de hoogte zou hebben gebracht. De rechter is dan ook van mening dat hij niet de huur onbetaald had kunnen laten en ontbindt de huurovereenkomst.

Datum: 11 januari 2018
Rechtbank: Rechtbank Rotterdam
Zaaknummer: 6277662 CV EXPL 17-6335

vonnis

in de zaak van

Eiser,

eiser,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung te Rotterdam,

tegen

Gedaagde,

procederend in persoon.

Partijen worden hierna Eiser en Gedaagde genoemd.

1. Het verloop van de procedure

1.1 Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen.

het exploot van dagvaarding van 23 augustus 2017;
het proces-verbaal van het mondelinge antwoord van Gedaagde;
de conclusie van repliek;
de conclusie van dupliek;
de door Eiser overgelegde producties.

1.2 De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1 Gedaagde huurt van Eiser de woning (hierna: het gehuurde) voor een huurprijs van 777,28 per maand.

3. De vordering

3.1 Eiser heeft gevorderd bij vonnis de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde te ontbinden en Gedaagde te veroordelen het gehuurde te ontruimen, en om aan Eiser te betalen 5.720,56 aan huurachterstand tot en met augustus 2017, € 55,85 aan tot en met 19 augustus 2017 vervallen rente, in totaal 5.776,41, vermeerderd met de wettelijke rente over 5.720,56 vanaf 19 augustus 2017, met veroordeling van Gedaagde in de proceskosten. Daarnaast wordt betaling gevorderd van een bedrag van 777,28 per maand over de periode vanaf de maand september 2017 tot en met de maand van de ontruiming.

3.2 Eiser legt (tekortschieten in de) nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen aan zijn vordering ten grondslag. De wettelijke rente is Gedaagde verschuldigd — telkens — vanaf de datum dat hij in verzuim is geraakt.

4. Het verweer

Gedaagde heeft de huurachterstand niet betwist. Wel heeft hij aangevoerd dat Eiser tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen zodat hij, Gedaagde, bevoegd is zijn betalingsverplichting op te schorten. Gedaagde stelt daartoe het volgende. Hij huurt de woning inclusief meubilair en kan geen gebruik maken van twee barkrukken omdat ze kapot zijn aan de lasnaad. De douche lekt en de Wi-Fi werkt slecht. Hij heeft Eiser geïnformeerd over de klachten en pas na een jaar is de klusjesman langs geweest. Voor de Wi-Fi heeft hij een versterker ontvangen. De gebreken zijn echter nog niet verholpen. Gedaagde heeft de beheermaatschappij mondeling op de hoogte gesteld van de gebreken en van de reden dat hij de huur niet betaalt.

5. De Beoordeling

5.1 Gedaagde heeft de verschuldigdheid van de maandelijkse huurtermijnen niet betwist zodat deze in beginsel toewijsbaar zijn.

5.2 Ten aanzien van zijn beroep op opschorting geldt het volgende.

Komt een der partijen haar verbintenis niet na, dan is de wederpartij bevoegd nakoming van haar daartegenover staan de verplichtingen op te schorten. Uit de eisen van redelijkheid en billijkheid vloeit voort dat eerst kan worden opgeschort nadat aan de wederpartij is medegedeeld dat en op welke grond de opschorting plaatsvindt. De hoogte van het bedrag dat opgeschort wordt, dient in verhouding te staan tot de ernst van de gebreken. Voor huurzaken geldt voorts dat de verhuurder verplicht is gebreken op verlangen van de huurder te verhelpen, hetgeen impliceert dat de huurder de gebreken meldt bij de verhuurder.

5.3 Eiser betwist dat Gedaagde hem op de hoogte heeft gesteld van klachten aan de barkrukken. Onder overlegging van de factuur van een installatiebedrijf heeft Eiser aangevoerd dat de klachten aan de douche zijn opgelost. Ten aanzien van de Wi-Fi heeft Eiser gesteld inderdaad een versterker in de gang te hebben geplaatst. Gedaagde zou die versterker vervolgens echter verder van de router hebben geplaatst, hetgeen van invloed kan zijn op het signaal. Overigens heeft Gedaagde volgens Eiser nadien niet gemeld dat de bedoelde gebreken (toch) niet (naar behoren) (zouden) zijn verholpen.

5.4 Gezien deze gemotiveerde betwisting door Eiser dat de klachten (opnieuw) zijn gemeld, had van Gedaagde mogen worden verwacht dat hij in elk geval inzicht zou geven in wanneer hij een melding heeft gedaan en wat de inhoud van deze melding betrof. Het verplaatsen van de WiFi versterker heeft Gedaagde niet betwist. Gelet op dit alles moet worden geoordeeld dat Gedaagde zijn beroep op opschorting onvoldoende heeft onderbouwd zodat dit zal worden verworpen. Dit heeft als gevolg dat Gedaagde geen beroep op opschorting toekomt en dat hij de maandelijkse huurtermijnen volledig en tijdig had dienen te betalen.

5.5 De hoogte van de betalingsachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde, zodat deze vorderingen, alsmede de vordering tot betaling van € 777,28 vanaf de maand september 2017 tot en met de maand van ontruiming, zullen worden toegewezen.

5.6 Op grond van de huurovereenkomst tussen partijen dient de huur voor de eerste van de nieuwe maand voldaan te zijn. De wet bepaalt dat als de huurder niet voor dit overeengekomen tijdstip betaald heeft, hij direct in verzuim is, dus ook zonder voorafgaande ingebrekestelling. De wet bepaalt ook dat een huurder die in verzuim is met zijn huurbetaling hierover de wettelijke rente verschuldigd is. De gevorderde wettelijke rente zal dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat deze zal worden toegewezen vanaf 20 augustus 2017, aangezien de verschenen rente van € 55,85 berekend is tot en niet 19 augustus 2017.

5.6 Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Eiser bepaald op € 97,31 aan dagvaardingskosten, € 223,- aan vast recht en € 500,- aan salaris voor de gemachtigde, in totaal een bedrag van € 820,31.

6. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser te betalen een bedrag van € 5.776,41, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over een bedrag van C 5.720,56 vanaf 20 augustus 2017 tot de dag van algehele voldoening;

ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt Gedaagde om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege Gedaagde daar bevinden en om het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Eiser te stellen;

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser te betalen een bedrag van € 777,28 per maand met ingang van de maand september 2017 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;

veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Eiser vastgesteld op:

€ 97,31 aan explootkosten;
€ 223,- aan verschotten;
€ 500,- aan salaris voor de gemachtigde;

en indien Gedaagde niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, begroot op:

€ 131,- aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,- aan kosten voor betekening onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;