Verhuurder moet de volledige waarborgsom aan de huurder terugbetalen

De huurder huurt een winkelruimte. Deze overeenkomst is afgesloten in augustus 2016 voor een periode van vijf jaren. Er is toen door eiser een borgsom betaald van €4.500,-. In het huurcontract is een breakoptie opgenomen. Dit geeft de huurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst na twee jaren tussentijds te beëindigen tegen een vergoeding van €1.500,-. De eiser heeft de huurovereenkomst middels de breakoptie beëindigd. De verhuurder heeft echter de borg niet helemaal terug gegeven want hij heeft het verrekend met een aantal zaken zoals de break-optie vergoeding.

Aangezien er gebruik is gemaakt van de breakoptie is is de huurder eigenlijk €1.500,- verschuldigd aan de verhuurder. Onderling hebben ze echter afgesproken dat de vergoeding zou komen te vervallen indien de huurder met een nieuwe kandidaat-huurder zou komen die de huurovereenkomst gelijk kon overnemen. Dit heeft de huurder gedaan, maar toch is de verhuurder van mening dat hij recht heeft op de vergoeding. Volgende de verhuurder zou de kandidaat-huurder zelf contact hebben gezocht en is deze dus niet aangebracht door de huurder. Bij de rechter laat de huurder echter appberichten en dergelijke zien waaruit blijkt dat de kandidaat-huurder wel degelijk aangebracht is door hem. De rechter oordeelt dat hij hiermee dus aan de voorwaarde heeft voldaan waarmee de breakvergoeding is vervallen. De verhuurder dient de volledige borg terug te betalen en wordt ook veroordeeld in de kosten van de procedure.

Datum: 31 december 2019
Rechtbank: Rechtbank Assen
Zaaknummer: 7410906/ CV EXPL 18-7628

vonnis

in de zaak van

Eiser,

hierna te noemen: Eiser,

wonende te

eisende partij,

gemachtigde: mr. E.C.T Cheung, IntoCash,

tegen

Gedaagde,

hierna te noemen: Gedaagde,

wonende te,

gedaagde partij,

procederende in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 13 augustus 2019;

- het proces-verbaal van de op 3 december 2019 gehouden comparitie van partijen.

1.2.

De (voormalige) gemachtigde van Gedaagde heeft zich, voorafgaand aan de te houden

comparitie van partijen, blijkens diens daartoe strekkende schriftelijke mededeling van 8

november 2019, als zodanig onttrokken. De griffier heeft Gedaagde hiervan mededeling

gedaan bij brief van 19 november 2019. Gedaagde is, ondanks deugdelijke oproeping en

zonder bericht van verhindering, niet ter comparitie verschenen. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De vaststaande feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.

2.1

Eiser heeft van Gedaagde de winkelruimte aan de Gedempte Singel 40 te Assen gehuurd met ingang van 1 augustus 2016 voor in beginsel een periode van vijf jaren. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft Eiser een waarborgsom van E 4.500,00 aan Gedaagde betaald.

2.2.

Gedaagde heeft de bovenwoning aan een derde verhuurd. Conform de huurovereenkomst heeft Eiser contracten afgesloten voor de levering van gas, water en elektriciteit. Eiser betaalt aan de energieleverancier tevens voor het gebruik van de bovenbuurman. Dit wordt aan Eiser vergoed doordat hij het maandelijkse voorschot in mindering brengt op de huur. Voor het eerste jaar zou Gedaagde aan Eiser op deze wijze € 75,00 betalen en het tweede jaar E 60,00. Er is een tussenmeter geplaatst.

2.3.

Eiser heeft gebruik gemaakt van de overeengekomen breakoptie ex 14.4 van de

huurovereenkomst: de eenmalige mogelijkheid van de huurder om de huurovereenkomst na twee jaren tussentijds te beëindigen tegen een vergoeding van € 1.500,00 inclusief BTW. 2.4.

De huurovereenkomst is beëindigd met ingang van 1 augustus 2018.

2.5.

Gedaagde heeft aan Eiser na beëindiging van de huurovereenkomst en oplevering van het gehuurde een bedrag van € 949,75 terugbetaald. De vergoeding voor de breakoptie van E 1.500,00, de onbetaalde huur voor de maand juli 2018 ad € 1.815,50 en de teveel betaalde voorschotten gas, water en licht ad E 234.75 werden daarmee door Gedaagde verrekend met de waarborgsom.

2.6.

Eiser heeft Gedaagde herhaaldelijk tevergeefs tot betaling gemaand/doen manen.

3. De vordering en het verweer

3.1.

Eiser vordert -na vermindering van eis- dat Gedaagde bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis wordt veroordeeld tot betaling van € 4.897,99 (zijnde de waarborgsom van € 4.500,00 -/- het betaalde bedrag van 949,75 +/+ € 1.347,74 voor gas/water/licht) en buitengerechtelijke incassokosten ad € 129,11 vermeerderd met de wettelijke handelsrente en (na)kosten.

3.2.

Aan de vordering legt Eiser ten grondslag dat hij na beëindiging van de huurovereenkomst recht heeft op terugbetaling van de gehele waarborgsom zonder dat Gedaagde enig bedrag daarmee mag verrekenen.

3.3.

Gedaagde voert gemotiveerd verweer strekkende tot afwijzing van de vordering.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De kantonrechter zal op de gewijzigde vordering recht doen nu het gaat om een vermindering van de eis. Het gaat in deze zaak met name om de vraag hoeveel van de waarborgsom terugbetaald moet worden aan Eiser. In dat verband speelt een drietal punten:

1. de verrekening van de huur over de maand juli 2018;
2. de verrekening van de teveel verrekende voorschotten ad 234,75;
3. de verrekening van de vergoeding voor de break ad € 1.500,00.

4.2.

Ad 1: 

Gedaagde erkent dat hij ten onrechte een maand huur heeft ingehouden op de waarborgsom omdat de huur over de maand juli 2018 "wel degelijk" betaald was. Deze verrekening heeft derhalve ten onrechte plaatsgehad.

Ad 2: 

Vast staat dat Eiser zorg droeg voor afsluiting en voor betaling van de contracten ten behoeve van de levering van gas, water en licht. De eindafrekeningen werden aan hem verzonden. Het eerste jaar heeft Gedaagde in verband met de energiekosten van de eveneens door hem verhuurde bovenwoning aan Eiser E 60,00 per maand voldaan. In het tweede jaar € 70,00 per maand.

Uit de overgelegde stukken, in het bijzonder productie 2, volgt genoegzaam dat er tussenmeters geplaatst zijn tussen Eiser en de bovenbuurman.

Uit productie 15 valt op te maken dat de huurder van de bovenwoning op verzoek van Gedaagde begin augustus 2018 op diens verzoek foto's van de meterstanden verstrekte. Dit heeft Gedaagde ook reeds in 2016 verzocht aan de bovenbuurman die ook toen de gevraagde informatie verstrekte.

Eiser heeft een berekening van de energiekosten overgelegd, waarvan de standen en bedragen stroken met de informatie die is op te maken uit het emailbericht van Eneco van 19 februari 2019. Ter gelegenheid van de comparitiezitting is onweersproken gebleven dat Eiser de eindafrekeningen aan Gedaagde heeft gezonden. Van de juistheid daarvan heeft de kantonrechter uit te gaan.

Gelet op al hetgeen Eiser op dit punt stelt en in de procedure brengt had het op de weg van Gedaagde gelegen om meer gemotiveerd dan thans de stellingen van Eiser te betwisten en te onderbouwen op welke wijze hij meent dat hij voornoemd bedrag mag verrekenen en niets meer behoeft te betalen. Bij gebreke hiervan gaat de kantonrechter uit van de juistheid van de stellingen van Eiser, zodat de verrekening van het bedrag van € 234,75 ook als ten onrechte geduid moet worden en zal het gevorderde bedrag van 1347,47 toegewezen worden.

Ad 3: 

Gedaagde erkent dat (de makelaar namens hem) ermee heeft ingestemd dat de breakvergoeding zou komen te vervallen indien met een door Eiser aangedragen kandidaat-huurder een nieuwe huurovereenkomst tot stand zou komen. Het gaat er in deze zaak om of Eiser de heer Bakri heeft aangedragen als nieuwe huurder. Gedaagde stelt dat Bakri uit eigen beweging contact heeft opgenomen met de makelaar en dus niet is aangedragen door Eiser. Uit de overgelegde transseripties valt op te maken dat Eiser reeds vanaf 5 juni 2018 contact had met de familie van Bakri inzake het overnemen van de huur. Uit de overgelegde geluidsopnamen en de overgelegde'appberichten volgt dat Bakri te kennen geeft dat hij via Eiser de huurovereenkomst is aangegaan met Gedaagde en door Eiser naar de makelaar is gestuurd. Hiermee staat genoegzaam vast dat Bakri niet uit eigen beweging maar op instigatie van Eiser met Gedaagde een huurcontract is aangegaan. Hiermee werd aan de voorwaarde voor het vervallen van de breakvergoeding voldaan, zodat deze niet verrekend mocht worden met de terugbetaling van de waarborgsom. 4.3

Bij een niet-consument, zoals Gedaagde in deze, als schuldenaar is er geen (verplichting tot het sturen van een) 14 dagen brief, zodat bij dergelijke zaken nog steeds getoetst moet worden of er buitengerechtelijke incassowerkzaamheden hebben plaatsgevonden. Voor de verschuldigdheid van de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet relevant welke incassohandelingen de schuldeiser heeft verricht. zodat in beginsel een enkele brief (productie 5) voldoende is. Dat heeft hier plaatsgevonden. De gevorderde vergoeding voorde buitengerechtelijke kosten van € 743,91 zal dan ook worden toegewezen. Tegen de gevorderde wettelijke rente over dit bedrag is geen zelfstandig verweer gevoerd zodat dit zal worden toegewezen.

4.4.

Dit geldt ook voor de gevorderde handelsrente waartegen geen zelfstandig verweer is gevoerd.

4.5.

Dit betekent dat de vordering van Eiser zal worden toegewezen. Als de in het ongelijk te stellen partij zal Gedaagde in de kosten van de procedure worden veroordeeld.

5. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser te betalen € 5.643,90 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente rente over € 4.897,99 tot aan 15 mei 2019 ad € 275,90, alsmede te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 15 mei 2019 tot aan de dag van volledige betaling, alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente over 743.91 vanaf veertien dagen na heden tot aan de daL, der algehele betaling;

veroordeelt Gedaagde tot betaling van de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van Eiser begroot op € 82,57 aan dagvaardingskosten, € 226,00 aan vast recht en € 900,00 aan salaris gemachtigde en € 120,00 aan nakosten indien niet binnen 14 dagen na vandaag vrijwillig volledig aan dit vonnis is voldaan;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af.