Verhuurder niet in gebreke gesteld

Gedaagde huurde van eiser een woning. Toen betaling uitbleef is de verhuurder (eiser) overgegaan tot een gerechtelijke procedure. De huurder (gedaagde) geeft aan dat toen hij in het gehuurde ging wonen al direct ernstige gebreken tegenkwam. Gedaagde heeft eiser dit telefonisch en met brieven laten weten. Hierdoor heeft hij geen huur betaald. Eiser reageert daarop dat hij geen enkele brief heeft ontvangen, behalve een aangetekende die door een raadsman van de huurder is gestuurd. De verhuurder betwist dat er sprake zou zijn van gebreken. De rechter legt in het vonnis uit dat het noodzakelijk is om een verhuurder in gebreke te stellen alvorens je kiest om betaling op te schorten (geen huur te betalen). Nu de huurder niet kan aantonen/bewijzen dat de verhuurder zijn brieven heeft ontvangen had hij niet het recht om geen huur te betalen. De huurder moet zijn achterstand en rente betalen plus alle kosten van de procedure.

Datum: 19 februari 2009
Rechtbank: Dordrecht, Sector kanton, Locatie Dordrecht
Zaaknummer: 222341 CV EXPL 08-6997

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van:

Eiser,

wonende te,

eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie, gemachtigde mr. E.C.Y Cheung (IntoCash),

tegen:

Gedaagde,

wonende,

gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie, gemachtigde mr. T.M. Briggeman

Partijen worden hierna aangeduid als Eiser respectievelijk Gedaagde.

Verloop van de procedure

De kantonrechter wijst vonnis op de volgende processtukken:

de dagvaarding van 29 september 2008;

de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie;

het tussenvonnis van 27 november 2008, waarin een comparitie van partijen is gelast;

de aantekening dat de comparitie van partijen heeft plaatsgehad op 20 januari 2009;

de conclusie van antwoord in reconventie;

de overgelegde producties.

Omschrijving van het geschil

De feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde producties, voor zover niet betwist, staat het volgende tussen partijen vast.

Gedaagde huurde van Eiser de woning aan de tegen een huurprijs van laatstelijk € 650,— per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. De huurovereenkomst is begonnen met ingang van 7 september 2007 en is geëindigd per 1 januari 2009.

Eiser heeft Gedaagde gemaand tot betaling van een huurachterstand, berekend tot en met de maand september 2008 een bedrag ad € 3.550,00. Toen betaling uitbleef is Eiser overgegaan tot dagvaarden.

De vorderingen

In conventie vordert Eiser bij inleidende dagvaarding dat Gedaagde bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zal worden veroordeeld tot betaling van € 4.138,15, vermeerderd met de wettelijke rente over € 3.550,- vanaf 23 september 2008 tot de dag der algehele voldoening en over de toekomstige huurpenningen vanaf de vervaldag van iedere huurpenning tot de dag der algehele voldoening. Voorts vordert Eiser ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en schadevergoeding.

Eiser legt nakoming van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde voorwaarden aan zijn vordering ten grondslag.

Naast de huurachterstand ad € 3.550,- berekend tot en met september 2008, vordert Eiser aan buitengerechtelijke kosten een bedrag van € 535,50 en aan wettelijke rente een bedrag van € 53,15, berekend tot 23 september 2008.

Ter gelegenheid van de comparitiezitting vermeerdert Eiser zijn vordering met de inmiddels verschenen huurtermijnen over de maanden oktober, november en december 2008, waarop in mindering kan strekken de door Gedaagde betaalde borg,

Eiser stelt - zakelijk weergegeven en voor zover van belang - dat de huurovereenkomst per 31 december 2008 is beëindigd.

In reconventie vordert Gedaagde dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huur van de woning met ingang van 1 april 2008, dan wel in ieder geval vanaf 6 maanden voorafgaande aan de vordering in conventie, zal verminderen tot nihil c.q. een in goede justitie te bepalen bedrag tot aan de dag waarop alle door Gedaagde gestelde gebreken zullen zijn verholpen.

Gedaagde stelt daartoe dat hij Eiser diverse malen schriftelijk in gebreke heeft gesteld met betrekking tot substantiële gebreken aan het gehuurde, maar dat Eiser niets van zich heeft laten horen.

De verweren

In conventie voert Gedaagde - samengevat - aan dat hij al korte tijd na de aanvang van de huurovereenkomst een aantal ernstige gebreken aan de woning heeft geconstateerd. Naast vele telefonades heeft Gedaagde Eiser hiervan bij brieven van 9 januari, 6 februari, 12 maart en 1 april 2008 op de hoogte gebracht. Bij brief van 12 maart 2008 heeft Gedaagde tevens zijn huurverplichting opgeschort. Van de telefoongesprekken en de brieven kan geen bewijs worden geleverd» De raadsman van Gedaagde heeft bij aangetekend brief van 18 november 2008 Eiser nogmaals in gebreke gesteld en gesommeerd de gebreken te herstellen. Hoewel de huur tegen 31 december 2008 is opgezegd, is de betaalde borg ad € 1.300,- nog niet terug ontvangen. Gedaagde concludeert tot afwijzing van de vordering, omdat de gebreken zodanig ernstig zijn dat dit opschorting van de huurpenningen rechtvaardigt.

In reconventie voert Eiser - samengevat - aan dat hij geen enkele brief van Gedaagde heeft ontvangen. Eerst bij aangetekend brief van 18 november 2008 is Choqueer van de vermeende gebreken in kennis gesteld. Eiser betwist dat er sprake was van substantiële gebreken aan het gehuurde bij het aangaan van de huurovereenkomst. Eiser concludeert daarom de vordering van Gedaagde niet ontvankelijk te verklaren, dan wel af te wijzen.

Beoordeling van het geschil

in conventie en reconventie:

Nog daargelaten dat niet is komen vast te staan dat de door Gedaagde opgesomde gebreken aan het gehuurde kleven, kan aan niet ontvangen brieven geen opschorting worden toegekend. Dat ware mogelijk anders geweest indien Eiser de door Gedaagde gestelde brieven wel had ontvangen, dan wel indien Gedaagde bewijs had kunnen leveren van het feit dat Eiser bekend was met de door hem gestelde gebreken. Gedaagde heeft echter te kennen gegeven geen bewijs te kunnen leveren.

Gedaagde was daarom niet gerechtigd de huurpenningen op te schorten. Nu de omvang van de gevorderde huurachterstand niet inhoudelijk is bestreden ligt deze voor toewijzing gereed. Rekening houdend met de ter comparitiezitting vermeerderde eis wordt aan huurachterstand toegewezen een bedrag van € 3.550,00, vermeerderd met € 1.950,00 (huur oktober tot en met december 2008) en verminderd met de borg ad € 1.300,00 is in totaal € 4.200,00.

De meegevorderde buitengerechtelijke kosten ad € 450,00 en de wettelijke rente ad € 53,15, berekend tot 23 september 2008, worden als niet weersproken eveneens toegewezen.

Waar de huurovereenkomst reeds per 31 december 2008 is beëindigd, wordt de gevorderde ontbinding met nevenvordering afgewezen.

De gevorderde BTW wordt afgewezen, nu Eiser heeft gesteld wel BTW-plichtig te zijn, zodat de BTW geen schadepost voor hem oplevert, doordat hij de BTW met de fiscus kan verrekenen.

Gedaagde wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

Beslissing

De kantonrechter;

in conventie:

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser te betalen een bedrag van € 4.703,15, vermeerderd met de wettelijke rente over € 3.550,00 vanaf 23 september 2008 tot de dag der algehele voldoening en over de huurverplichtingen over de maanden oktober, november en december vanaf de vervaldag tot de dag der algehele voldoening;

in reconventie: wijst de vordering af;

in conventie en reconventie:

veroordeelt Gedaagde in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Eiser bepaald op:

aan explootkosten      € 71,80

aan griffierecht           € 201,00

aan salaris gemachtigde         € 400,00

totale kosten   €       672,80 ;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.D. Rentema, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 februari 2009, in tegenwoordigheid van de griffier.