Verklaring voor recht einde huurovereenkomst, huur onterecht deels ingehouden

Tussen partijen is een huurovereenkomst gesloten dat gaat over een woonruimte voor de duur van zes maanden. Gedaagde heeft een lager bedrag aan huur betaald dan was afgesproken. Hij geeft als reden dat er problemen waren met het plaatsen van een wasmachine, slechte luchtafvoer, loszittend ijzer van de douchekop, slechte vloer en loszittende plintjes. Gedaagde heeft hiervoor ook een verzoek gedaan bij de huurcommissie om de huurprijs vast te stellen. Omdat de Gedaagde niet aanwezig was op de momenten dat de Huurcommissie langs kwam hebben deze geen inhoudelijke beslissing kunnen nemen. Gedaagde heeft ondertussen het gehuurde verlaten. De rechter is van oordeel dat de eiser er rekening mee had moeten houden dat Gedaagde de woning had verlaten. De periode dat het huis leeg was komt daarmee niet voor rekening van Gedaagde. Verder is gedaagde wel de 6 maanden het afgesproken bedrag aan huur verschuldigd, gezien het feit dat de huurcommissie geen uitspraak over deze huurprijs heeft gedaan.

Datum: 18 oktober 2013
Rechtbank: Amsterdam, Afdeling privaatrecht
Zaaknummer: 1396352 CV EXPL 12-36147

Vonnis

Inzake

Eiser 1, wonende te
Eiser 2, wonende te
Eiser 3, wonende te
eisers, nader te noemen Eiser,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung

tegen

Gedaagde, wonende te, gedaagde, nader te noemen Gedaagde, procederend in persoon

Verloop van de procedure

Op 22 maart 2013 is een tussenvonnis gewezen. Ter uitvoering daarvan heeft op 24 april 2013 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Voor Eiser is verschenen Eiser en Eiser en bijgestaan door hun gemachtigde. Gedaagde is in persoon verschenen. Vervolgens zijn nog ingediend:

de conclusie van repliek van Eiser met producties
de conclusie van dupliek van Gedaagde.
Daarna is vonnis bepaald op heden.

Gronden van de beslissing

feiten en omstandigheden

Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:

Tussen partijen is een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woonruimte gelegen aan de ('het gehuurde'), voor de duur van zes maanden, te weten 4 juni 2012 tot 4 december 2012, tegen een huurprijs van € 950,- per maand en € 45,- voor stoffering/meubilering/apparatuur.

Gedaagde heeft in plaats van de overeengekomen € 995,- per maand over genoemde zes maanden steeds een bedrag betaald van € 700,- per maand. Ter rechtvaardiging hiervan heeft zij zich tegenover Eiser beroepen op problemen met het niet kunnen plaatsen van een wasmachine, een niet werkende luchtafvoer, een loszittend ijzertje van de douchekop, een slechte vloer en loszittende plintjes, alsmede op een door het Wijksteunpunt Wonen West gemaakte berekening van het puntenaantal van de woning (118 punten) en de daarop gebaseerde maximale kale huurprijs van € 545,61 per maand.

Door genoemd Wijksteunpunt is op 4 oktober 2012 namens Gedaagde bij de Huurcommissie een verzoek gedaan tot vaststelling van de huurprijs.

Eiser heeft Gedaagde herhaaldelijk schriftelijk gewezen op de aldus ontstane huurachterstand.

Gedaagde heeft het gehuurde vóór 4 december 2012 verlaten.

Een vertegenwoordiger van de Huurcommissie is na 4 december 2012 twee keer naar de woning gekomen teneinde deze te beoordelen in verband met het namens Gedaagde gedane verzoek, doch Gedaagde was bij deze bezoeken niet aanwezig. De Huurcommissie heeft om die reden geen inhoudelijke beslissing genomen op het namens Gedaagde gedane verzoek.

Vordering en verweer

Eiser vordert, voor zo veel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

Primair

Voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst per 4 december 2012 is geëindigd door expiratie van die huurovereenkomst en Gedaagde te veroordelen het gehuurde te ontruimen;

Gedaagde te veroordelen € 995,- per maand te betalen voor iedere maand vanaf 4 december 2012 dat zij met de ontruiming in gebreke blijft.

Gedaagde te veroordelen tot betaling van de huurachterstand van € 2.765,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 november 2012.

Subsidiair

De huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde te ontbinden per 4 december 2012 of enige latere datum en Gedaagde te veroordelen het gehuurde te ontruimen;

Gedaagde te veroordelen € 995,- per maand te betalen voor iedere maand vanaf 4 december 2012 dat zij met de ontruiming in gebreke blijft.

Primair en subsidiair

met veroordeling van Gedaagde in de proceskosten.

Gedaagde verweert zich tegen de vorderingen en verzoekt deze af te wijzen met veroordeling van Eiser in de proceskosten.

De argumenten die partijen aan hun standpunten ten grondslag leggen zullen hierna worden besproken.

Beoordeling

Eiser is met Gedaagde een huurovereenkomst aangegaan voor de periode van 6 maanden, te weten van 4 juni 2012 tot 4 december 2012, voor een prijs van in totaal € 995,- per maand.

Gedaagde heeft Eiser op 10 augustus 2012 schriftelijk laten weten dat volgens de huurcommissie sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, welk standpunt Gedaagde kennelijk zelf ook onderschrijft.

Eiser heeft aan Gedaagde op 2 september 2012 de huur opgezegd per 4 december 2012. Eiser heeft Gedaagde verzocht binnen 6 weken te bevestigen met die huuropzegging in te stemmen. Gedaagde heeft daarop niet gereageerd.

In de op 14 november 2012 uitgebrachte dagvaarding stelt Eiser zich (nog steeds) op het standpunt dat de huurovereenkomst met Gedaagde eindigt op 4 december 2012. Eiser vordert een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 4 december 2012 is geëindigd door expiratie van de overeengekomen termijn.

In de visie van Eiser was het dus niet nodig dat Gedaagde instemde met de opzegging van de huurovereenkomst: in Eisers visie was die beëindiging gewoon een gegeven. Eiser heeft ter comparitie, en bij conclusie van repliek, verklaard er van te zijn uitgegaan dat Gedaagde na 4 december 2012 de woning niet had verlaten.

Gedaagde heeft de woning vóór 4 december 2012 ontruimd. Eiser heeft daarmee geen belang meer bij de vordering tot ontruiming van het gehuurde. Deze zal vordering daarom worden afgewezen. Wel wordt de verzochte verklaring voor recht toegewezen.

De kantonrechter is van oordeel dat het zorgvuldig zou zijn geweest van Gedaagde om aan Eiser mede te delen dat zij de woning per 4 december 2012 ging (of had) verlaten. Gedaagde had, in ieder geval door de dagvaarding, moeten beseffen dat haar vertrek voor Eiser niet duidelijk was.

Anderzijds had Eiser kunnen, en moeten, verifiëren of Gedaagde na 4 december 2012 in de woning was gebleven. Want weliswaar had Gedaagde zich op 10 augustus 2012 op het standpunt gesteld dat sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, maar Eiser had dat weersproken en Gedaagde had haar standpunt niet meer herhaald en had ook nimmer verklaard hoe dan ook na 4 december 2012 in de woning te zullen blijven.

Zeker toen Gedaagde, anders dan in de periode tot en met november 2012, over december 2012 geen huur meer betaalde, had Eiser er rekening mee moeten houden dat Gedaagde, conform Eisers eigen vordering, de woning had verlaten.

Om die reden acht de kantonrechter het voor rekening en risico van Eiser, dat hij er kennelijk te laat van op de hoogte geraakte dat Gedaagde de woning al had verlaten. Die periode van leegstand komt daarmee niet voor rekening van Gedaagde. De primaire en subsidiaire vorderingen sub 2 zullen daarom worden afgewezen.

Gedaagde heeft weliswaar vaststelling van de huurprijs door de huurcommissie verzocht, maar van die vaststelling is het niet gekomen vanwege een omstandigheid die in de risicosfeer van Gedaagde ligt. De huurcommissie heeft het gehuurde niet kunnen bezoeken en bekijken. Bij gebreke van een door de huurcommissie over de huurprijs gedane uitspraak is in dat geval - namelijk dat het niet tot stand komen van die uitspraak in de risicosfeer ligt van de huurder - de tussen partijen overeengekomen huur bindend. Van gebreken in de woning die verlaging van de huurprijs rechtvaardigen is onvoldoende gebleken.

Zulks betekent dat Gedaagde aan Eiser alsnog verschuldigd is het door haar ingehouden bedrag van € 295,- per maand gedurende 6 maanden. Dit bedrag zal aan Eiser worden toegewezen, vermeerderd met de gevorderde wettelijke rente. Voor toekenning van een borg is geen aanleiding, nu de huurovereenkomst is geëindigd.

Bij deze uitkomst van de procedure wordt Gedaagde veroordeeld in de proceskosten gevallen aan de zijde van Eiser.

Beslissing

De kantonrechter:

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst per 4 december 2012 is geëindigd door expiratie van die huurovereenkomst;

veroordeelt Gedaagde tot betaling aan Eiser van € 1.770,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 november 2012;

veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, aan de zijde van Eiser tot op heden begroot op:

-griffierecht:   € 207,00

-kosten dagvaarding:  € 99,17

-salaris gemachtigde:  € 450,00

Totaal: € 756,17

Inclusief eventueel verschuldigde BTW;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mr. G.C. Boot, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 oktober 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.