Verrekening VvE bijdrage met geleden schade slaagt niet

Gedaagde is eigenaar van een pand en moet daarvoor een maandelijks bedrag betalen aan de VvE (de eiser). Er hebben zich waterlekkages voorgedaan in het pand van Gedaagde waardoor er beschadigingen zijn veroorzaakt. Gedaagde heeft de VvE aansprakelijk gesteld voor de schade (aan het plafond, laminaat en bank), de VvE heeft aangegeven de schade aan het plafond en laminaat te willen herstellen, maar gedaagde heeft met een beroep op verrekening al maanden geen bijdrage aan de VvE betaald. In deze procedure vordert de VvE deze achterstallige bijdrage bij de rechter. Het beroep van gedaagde op verrekening wordt door de rechter afgewezen. De achterstand van de bijdrage is al maanden geleden aangevangen terwijl de schade van de gedaagde niet is vastgesteld. De gevorderde hoofdsom wordt toegewezen en schade wordt door de rechter vastgesteld op de manier die hem het meest nauwkeurig acht. Ondanks dit is de Gedaagde toch de in het ongelijk gestelde partij en wordt hij veroordeeld in de kosten.

Datum: 5 september 2014
Rechtbank: Rotterdam
Zaaknummer: 2748622 CV EXPL 14-4684

vonnis

in de zaak van

Vereniging van Eigenaars Eiser, gevestigd te, eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung (IntoCash Incasso)

tegen

Gedaagde, wonend te Rotterdam, gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

gemachtigde: mr. M. van den Bos (Arag Rechtsbijstand)

Partijen worden hieronder aangeduid als "Eiser" en "Gedaagde".

1. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen:

•     het inleidend exploot van dagvaarding van 23 januari 2104;

•     de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;

•     het tussenvonnis van 18 maart 2014

•     de conclusie van antwoord in reconventie, houdende een vermeerdering van eis in conventie;

•     het proces-verbaal van de op 18 april 2014 gehouden comparitie van partijen;

2. De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1 Gedaagde is eigenaar van het pand.

2.2 Gedaagde heeft de maandelijkse bijdrage ad € 154,50 onbetaald gelaten vanaf 1 december 2012. De achterstand bedraagt, berekend tot en met april 2014, € 2.626,50.

2.3 Sedert 2003 treedt Makelaardij op als de administrateur/beheerder (hierna: de beheerder) van de VvE Eiser.

2.4 Op 6 augustus 2013 en op 11 september 2013 hebben zich waterlekkages voorgedaan in het appartement van Gedaagde, waardoor het plafond, de bank en het laminaat van de vloer zijn beschadigd.

2.5 De lekkages waren afkomstig van het balkon van de bovenburen (nr. 20 d). Eigenaar van dit appartement is X. Gedaagde heeft VvE Eiser en X meerdere malen gemeld dat het balkon van appartement 20 d lekte.

2.6 Op 7 oktober 2013 heeft Gedaagde VvE Eiser aansprakelijk gesteld voor de schade.

2.7 In de brief van 14 oktober van de beheerder werd het herstel van het plafond in het vooruitzicht gesteld, maar werd de gevorderde vergoedingen voor de bank en het laminaat afgewezen.

2.8 Op 3 november 2013 heeft het weer gelekt in het appartement van Gedaagde. Hiervan heeft Gedaagde op 4 november 2013 melding gemaakt bij de beheerder.

2.9 Op 25 november 2013 is het plafond in opdracht en voor rekening van VvE Eiser hersteld.

2.10 Op 18 december 2013 heeft zich weer een lekkage voorgedaan waardoor het herstelde plafond is beschadigd.

2.11 Op 17 januari 2014 heeft zich weer een lekkage voorgedaan in het appartement van Gedaagde.

3. Het geschil

In conventie:

3.1 VvE Eiser heeft na vermeerdering van eis, gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Gedaagde te veroordelen aan haar te betalen € 2.626,50 aan hoofdsom, € 392,58 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke kosten en € 54,92 aan tot en met 11 april 2014verschenen rente.

Aan haar vordering heeft VvE Eiser ten grondslag gelegd dat Gedaagde achterstallig is met de betaling van de maandelijkse bijdragen, welke berekend tot en met april 2014, € 2.626,50 bedragen.

3.2 Gedaagde heeft de gestelde achterstand niet betwist; hij beroept zich op verrekening.

In reconventie:

3.3  Gedaagde vordert bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, primair VvE Eiser te veroordelen tot betaling van de schade ad € 2.399,50 en subsidiair tot betaling van voormelde schade minus de te verrekenen vordering van VvE Eiser, met veroordeling van VvE Eiser in de proceskosten en de nakosten.

Gedaagde voert daartoe aan dat VvE Eiser aansprakelijk is voor de door hen geleden schade. De schade is het gevolg van achterstallig onderhoud. Op grond van artikel 6:174 BW is VvE Eiser aansprakelijk voor de schade. De schade bedraagt in totaal € 2.399,50. (€ 318,00 herstelkosten plafond, € 1.681,50 kosten laminaat en € 400,00 vervangingswaarde bank)

3.4 VvE Eiser heeft de vordering van Gedaagde gemotiveerd weersproken en heeft geconcludeerd tot afwijzing. VvE Eiser betwist de aansprakelijkheid voor de plafondschade niet en is bereid om het plafond en de laminaatvloer in eigen beheer te laten herstellen. VvE Eiser wil de laminaatvloer van Gedaagde vervangen door een door haar aan te wijzen bedrijf dat daarin is gespecialiseerd en dat veel goedkoper kan leveren dan het bedrijf waarvan Gedaagde een offerte heeft overgelegd. Bovendien heeft Gedaagde geen recht op de vervanging van de gehele vloer omdat slechts een klein deel daarvan is beschadigd. VvE Eiser betwist de schade aan de bank.

5. De beoordeling van de vordering in conventie

5.1 Gedaagde erkent de gehoudenheid tot betaling van het door VvE Eiser gevorderde bedrag en beroept zich op verrekening met zijn tegenvordering.

5.2 Het beoordeling van het beroep op verrekening wordt afgewezen. De achterstand is reeds in december 2012 ontstaan, terwijl de omvang van de door Gedaagde geleden schade nog niet is vastgesteld. De vordering van VvE Eiser kan dus niet, althans niet geheel, teniet zijn gegaan door verrekening met een opeisbare tegenvordering van Gedaagde. Bovendien is van een verrekeningsverklaring als bedoeld in artikel 6:127 BW niet gebleken. Of en per wanneer er een verrekeningsbevoegdheid zou zijn ontstaan kan dus buiten beschouwing blijven.

5.3 De vordering van VvE Eiser wordt als gegrond toegewezen evenals de nevenvorderingen. Het verweer van Gedaagde tegen de hoogte van de buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen nu van rechtsgeldige verrekening geen sprake is geweest zodat de buitengerechtelijke kosten berekend zijn over het juiste bedrag.

5.4 Toegewezen wordt een bedrag van € 2.626,50 aan hoofdsom, vermeerderd met

€ 392,58 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke kosten en € 54,92 aan tot en met 11 april 2014 verschenen rente, dus in totaal € 3.074,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 april 2014 berekend over € 2.626,50 tot aan de dag van de algehele voldoening.

5.4 Gedaagde wordt als de in het ongelijk gestelde partij verwezen in de kosten van dit geding, tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 462,00 aan griffierecht, € 93,80 aan explootkosten en € 350,00 (2 punten a € 175,00) aan gemachtigdensalaris. De door VvE

Eiser gevordeide nakosten worden afgewezen, nu voldoende gegevens ontbreken om die kosten reeds thans te kunnen begroten. Mocht tussen partijen een geschil ontstaan omtient de omvang van die kosten, staat het VvE Eiser vrij om de kantonrechter te verzoeken deze te begroten op de voet van artikel 237 lid 4 Rv.

6. De beoordeling van de vordering in reconventie

6.1   Het geschil spitst zich toe op de vraag of Gedaagde genoegen moet nemen met het aanbod van VvE Eiser om het plafond en het laminaat in eigen beheer te laten herstellen c.q. te laten vervangen, dan wel recht heeft op schadevergoeding in geld, zoals hij vordert.

6.2   Hoofdregel is dat schadevergoeding wordt voldaan in geld (artikel 6:103 BW). Slechts op vordering van de benadeelde - Gedaagde - kan de rechter anders beslissen. Gedaagde heeft dus recht op vergoeding van de door hem geleden schade in geld en hoeft het aangeboden herstel van het plafond en vervanging van het laminaat op de vloer niet te aanvaarden.

6.3   Nu de aansprakelijkheid niet wordt betwist ten aanzien van de schade aan het plafond en de laminaatvloer, zal de kantonrechter die schade begroten op een wijze die het meest met de aard van de schade in overeenstemming is (in dit geval zo concreet mogelijk) en de omvang van de schade schatten indien die niet nauwkeurig kan worden vastgesteld.

6.4   Hetgeen VvE Eiser heeft aangevoerd wordt aangemerkt als een betwisting van de omvang van de schade.

6.5    Schade aan het plafond

Gedaagde heeft onweersproken gesteld dat het eind november 2013 herstelde plafond, op 18 december 2013 en op 17 januari 2014 wederom is beschadigd door lekkages. Gedaagde vordert een bedrag van € 318,00 en verwijst hiervoor naar de offerte van M. Teixeira van 7 maart 2014 waarin het "lekkage plekken isoleren en dekkend sauzen" wordt geoffreerd voor € 318,00 inclusief 6% btw. Uit de door VvE Eiser overgelegde kostennota van L. Koster Betimmeringen van 22 november 2013 waarin min of meer dezelfde werkzaamheden werden uitgevoerd voor € 498,20 inclusief 6% btw, leidt de kantonrechter af dat het gevorderde bedrag redelijk is. VvE Eiser heeft immers kennelijk zelf eerder met de door Koster begrote kosten ingestemd voor het herstel van het plafond, terwijl het door Gedaagde verlangde bedrag lager is. Het gevorderde bedrag van € 318,00 wordt daarom als een redelijke vergoeding toegewezen.

6.6    Schade aan de laminaatvloer

Gedaagde vordert € 1.681,50 en verwijst hiervoor naar de offerte van Carpetright d.d. 3 oktober 2013. VvE Eiser stelt als verweer dat Gedaagde geen recht heeft op een nieuwe vloer in het hele appartement, dat hij ten onrechte aanspraak maakt op het duurste laminaat (ad € 26,- per nr) en dat hij ten onrechte geen rekening houdt met de afschrijving van het laminaat. De afschrijvingsperiode van een laminaatvloer bedraagt 8 jaren en Gedaagde is in maart 2008 aldaar gaan wonen, aldus VvE Eiser.

6.6.1. De kantonrechter volgt Gedaagde voor zover hij de offerte van Carpetright als uitgangspunt neemt omdat VvE Eiser daar van haar kant geen andere offerte tegenover stelt, waaruit afgeleid zou kunnen worden dat een gelijkwaardig laminaat tegen een veel lagere prijs geleverd kan worden. Ook wordt Gedaagde gevolgd waar hij stelt dat hij geen genoegen hoeft te nemen met een tot de woonkamer beperkte vervanging van de laminaatvloer omdat het oorspronkelijk laminaat in het gehele appartement is gelegd en nu niet meer leverbaar is. Slechts in het geval zonder noemenswaardig verschil in kleur en/of soort, vervanging van het beschadigde deel van de Iaminaatvloer uitgevoerd had kunnen worden, zou Gedaagde dat redelijkerwijs moeten aanvaarden. Daarvan is echter niet gebleken. De kantonrechter volgt VvE Eiser in haar verweer dat bij de vaststelling van de omvang van de schade rekening gehouden moet worden met de waardevermindering als gevolg van het gebruik in de periode 2008-2013. Schadevergoeding impliceert immers dat Gedaagde hersteld wordt in de toestand waarin hij verkeerd zou hebben indien de schade toebrengende gebeurtenis zich niet zou hebben voorgedaan. Anders gezegd, Gedaagde hoeft er niet op vooruit te gaan. VvE Eiser heeft onweersproken en aan de hand van een tabel gesteld dat de afschrijving van laminaat 8 jaren bedraagt.

6.6.2 De kantonrechter begroot de schade als volgt. Op de Iaminaatvloer is afgeschreven 5 jaar a € 200 00 (1600 : 8) = € 1.000,00. De vordering wordt toewezen tot een beloop van € 1.600,00 minus € 1.000,00 aan afschrijving = € 600,00.

6.7    Schadevergoeding bank

VvE Eiser heeft gemotiveerd betwist dat de bank waterschade heeft geleden. Het is niet zonder nadere toelichting voldoende aannemelijk dat de bank als gevolg van een plafondlekkage beschadigd is. Op Gedaagde rust de stelplicht en bewijslast ten aanzien van deze schadepost. Semedo heeft ter comparitie verklaard dat hij de (indertijd tweede hands voor € 400,00 gekochte) bank heeft weggedaan en daarover niet meer kon beschikken. Nu geen schriftelijk bewijs is overgelegd en geen hierop concreet toegesneden bewijsaanbod is gedaan, gaat de kantonrechter voorbij aan het in algemene bewoordingen geformuleerd bewijsaanbod voorbij. De slotsom is dat de schade aan de bank in rechte niet komt vast te staan zodat dit onderdeel van de vordering als ongegrond wordt afgewezen.

6.8 De vordering van Gedaagde wordt toewezen tot een beloop van € 918,00 (€ 318,00 + €600,00).

6.9 VvE Eiser wordt als de in het ongelijk gestelde partij verwezen in de kosten van dit geding. Deze worden tot aan deze uitspraak aan de zijde van Gedaagde vastgesteld op €200,00 (2 punten a € 100,00) aan gemachtigdensalaris. De door Gedaagde gevorderde nakosten worden afgewezen, nu voldoende gegevens ontbreken om die kosten reeds thans te kunnen begroten. Mocht tussen partijen een geschil ontstaan omtrent de omvang van die kosten, staat het Gedaagde vrij om de kantonrechter te verzoeken deze te begroten op de voet van artikel 237 lid 4 Rv.

7. De beslissing

De kantonrechter,

in conventie

veroordeelt Gedaagde om aan VvE Eiser tegen kwijting te betalen € 3.074,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 april 2014 berekend over € 2.626,50 tot aan de dag van de algehele voldoening;

veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van VvE Eiser vastgesteld op € 555,80 aan verschotten en € 350,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

in reconventie

veroordeelt VvE Eiser om aan Gedaagde te betalen de som van € 918,00 aan schadevergoeding.

veroordeelt VvE Eiser in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Gedaagde vastgesteld op € 200,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Vlaswinkel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.