Volledige opschorting betaling huur wegens gebreken niet toegestaan

Tussen partijen is een huurovereenkomst tot stand gekomen dat gaat over een woning. In het huurcontract is duidelijk opgenomen dat het houden van huisdieren verboden is. De gedaagde betaalt de huur niet, waardoor de verhuurder aan de rechter vraagt om de huurovereenkomst te ontbinden en de gedaagde te veroordelen in de huurachterstand. Gedaagde werkt bovendien nooit mee aan het verrichten van onderhoud en houdt nog steeds huisdieren in het gehuurde. Als verweer vertelt gedaagde dat de afspraak zou zijn gemaakt dat de eiser als verhuurder de schimmel zou verwijderen en het dak zou repareren. Gedaagde beweert dat de eiser die afspraak niet is nagekomen en dat gedaagde zelf de schimmel heeft moeten laten verwijderen. De rechter is van oordeel dat de door gedaagde gestelde gebreken in geen geval volledige opschorting van de huur rechtvaardigen. Verder heeft gedaagde ook nog slecht onderbouwd dat er sprake is van zulke gebreken dat deze de opschorting van een deel van de huur rechtvaardigen. Verder zijn kosten als buitengerechtelijke incassokosten en rente niet weersproken en gegrond en zullen daarom worden toegewezen.

Datum: 17 februari 2010
Rechtbank: Rotterdam, sector Kanton, locatie Rotterdam
Zaaknummer: 1068935 \ CV EXPL 09-64666

Vonnis

in de zaak van

Eiser, wonende te, eiser bij exploot van dagvaarding van 15 december 2009,

rolgemachtigde: IntoCash,

procesgemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung,

tegen

Gedaagde, wonende te, gedaagde,

in persoon.

Partijen worden hierna aangeduid als "Eiser" en "Gedaagde".

Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:

het exploot van dagvaarding met bijlagen;

de aantekeningen van het mondelinge antwoord van Gedaagde;

het tussenvonnis van 23 december 2009 waarin een comparitie van partijen is bepaald           

het proces-verbaal van de comparitie van partijen gehouden op 5 februari 2010, waar ' Gedaagde zonder voorafgaand bericht van verhindering niet tijdig is verschenen. Na afloop van de comparitie van partijen heeft Gedaagde zich alsnog bij de bode gemeld, maar toen was de comparitie van partijen reeds afgerond.

De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.

De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen - verkort weergegeven en voorzover thans van belang - het volgende vast.

Tussen partijen is op 1 augustus 2009 een huurovereenkomst tot stand gekomen ten behoeve van de woning te aan de (hierna* het gehuurde) tegen een huurprijs van € 475,00 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen vóór de eerste van de maand.

In het huurcontract is ten aanzien van het houden van huisdieren de volgende passage opgenomen:

"Dat het houden van huisdieren [...] in het appartementencomplex uitdrukkelijk verboden is. Voorafgaand [aan] het ondertekenen van dit contract is uitdrukkelijk met huurder afgesproken dat huisdieren verboden zijn en dat de honden van de huurder ergens anders geplaatst zullen worden."

De stellingen van partijen

Eiser heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a) Gedaagde te veroordelen tot betaling aan hem van in totaal € 1.695,08 - zijnde €1.510,00 aan huurachterstand, € 6,58 aan verschenen rente en € 178,50 aan buitengerechtelijke kosten inclusief BTW - te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 7 december 2009 tot aan de dag der algehele voldoening en de kosten;

b) de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en Gedaagde te veroordelen tot het ontruimen en verlaten van het gehuurde met al de hunnen en het hunne binnen 14 dagen na betekening van het vonnis en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Eiser te stellen met de machtiging om die ontruiming door de deurwaarder te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van justitie en politie en op kosten van Gedaagde;

c) Gedaagde, onder voorbehoud van huurverhoging, tegen bewijs van kwijting te veroordelen tot betaling van € 475,00 aan huurpenningen voor iedere maand dat Gedaagde vanaf 1 januari 2010 met de ontruiming van het gehuurde in gebreke blijft, een ingegane maand voor een gehele te rekenen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag tot aan de dag der algehele voldoening;

d) veroordeling van Gedaagde in de proceskosten.

Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft Eiser aan zijn eis - verkort weergegeven en voorzover van belang - ten grondslag gelegd dat Gedaagde, ondanks sommaties, bij herhaling in gebreke is gebleven met betaling van de verschuldigde huur over de periode september 2009 tot en met december 2009. Gedaagde heeft meermaals niet meegewerkt aan het verrichten van onderhoud aan het gehuurde. De schimmel en lekkage zijn echter inmiddels verholpen. Er is ook een loodgieter aan de deur geweest, maar Gedaagde was met thuis en heeft geen contact meer opgenomen. Op geen enkele wijze is Eiser gebleken dat Gedaagde contact heeft gehad met de huurcommissie. Voorts is gebleken dat Gedaagde nog steeds huisdieren houdt in het gehuurde, hetgeen in de huurovereenkomst uitdrukkelijk is verboden.

Gedaagde heeft tegen de eis - verkort weergegeven en voorzover thans van belang - het volgende aangevoerd. Eiser is de afspraak dat hij schimmel in het gehuurde zou verwijderen en het dak zou repareren niet nagekomen en Gedaagde heeft uiteindelijk zelf de schimmel laten verwijderen. Er is sprake van verschillende gebreken ten aanzien waarvan Gedaagde Eiser ook in gebreke heeft gesteld. Er is iemand van de huurcommissie langsgekomen om het aantal punten van de woning vast te stellen en aangegeven is dat de huur verlaagd moet worden tot € 350,00. De gemeente is in het kader van onderhoud in de woning geweest en heeft aangegeven dat het gehele dak vervangen moet worden.

De beoordeling van het geschil

Gedaagde is op grond van de tussen partijen bestaande overeenkomst in beginsel gehouden de overeengekomen huur aan Eiser te voldoen. Op grond van de overgelegde aangetekend aan Gedaagde verzonden brieven is voldoende gebleken dat Eiser meermaals contact heeft gezocht met Gedaagde teneinde de gebreken te herstellen. Tijdens de comparitie van partijen heeft Eiser bovendien aangevoerd dat vrijwel alle door Gedaagde genoemde gebreken zijn verholpen.

De kantonrechter is van oordeel dat de door Gedaagde gestelde gebreken in geen geval volledige opschorting van de huur rechtvaardigen. Gedaagde heeft slechts een deel van de huur over de maand september 2009 betaald en sindsdien heeft hij niets meer betaald. Gedaagde heeft voorts inhoudelijk ook onvoldoende onderbouwd dat sprake is van dusdanig ernstige gebreken of door hem in dit kader gemaakte kosten, dat opschorting van een deel van de huur gerechtvaardigd zou zijn. De gevorderde hoofdsom zal dan ook worden toegewezen. Gedaagde heeft niet weersproken dat hij honden houdt in het gehuurde, zodat van de juistheid van deze stelling zal worden uitgegaan. De hoogte van de huurachterstand en het feit dat Gedaagde uitdrukkelijk in strijd handelt met de huurovereenkomst, rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde.

Tegen de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten heeft Gedaagde geen verweer gevoerd. Voldoende is gebleken dat er buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Voormelde kosten zijn berekend conform de redelijke en gebruikelijke tarieven voor buitengerechtelijke kosten en zullen worden toegewezen.

De onweersproken gebleven rente zal, als op de wet gegrond, worden toegewezen.

Gedaagde wordt, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van de procedure .

De beslissing

De kantonrechter,

veroordeeld gedaagde om aan Eiseres te betalen € 1. 695,08 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand december 2009, de buitengerechtelijke incassokosten en verschenen rente, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over € 1.510,00 vanaf 7 december 2009 tot aan de dag der algehele voldoening;

ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeeld Gedaagde  om binnen 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege hem daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Eiser te stellen;

macht Eiser om, indien Gedaagde het gehuurde niet tijdig ontruimt, die ontruiming door de deurwaarder te laten uitvoeren, zo nodig met behulp van de daartoe bevoegde macht;

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser te betalen €475,00 per maand met ingang van de maand januari 2010 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, ook die laatste maand voor een gehele te rekenen, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over het saldo aan toekomstige huur dat vanaf januari 2010, exclusief kosten, telkens na elke  credit-en debitmutatie heeft uitgestaan, tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van eiseres vastgesteld op € 293,98 aan verschotten en € 200,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde;

Dit vonnis is gewezen door mr. CJ. Fnkkee en uitgesproken ter openbare terechtzitting.