Voortijdige beëindiging huurovereenkomst

In deze zaak twisten de partijen over de vraag per welke datum de huurovereenkomst geëindigd is. De kantonrechter vraagt beide partijen om hun standpunt te bewijzen. Ook was het de vraag of Gedaagde wel als huurder van het gehuurde aangemerkt dient te worden. Gedaagde stelt namelijk dat er een regeling is geweest waardoor het huurcontract slechts tijdelijk op zijn naam kwam te staan. Echter heeft Gedaagde gewoon de borg betaald en staat er nergens in dit contract dat er sprake was van een wijziging van de tenaamstelling. Gedaagde kan dus zeker wel als huurder aangemerkt worden. Verder is er dan nog de vraag wanneer de huurovereenkomst geëindigd is. Gedaagde stelt dat Eiser de huurovereenkomst voortijdig heeft beëindigd, maar uit mails en brieven blijkt dat dit niet het geval is. De datum van de huurovereenkomst wordt dan ook aangehouden en de hoofdsom van Eiser wordt toegewezen.

Datum: 20 januari 2012
Rechtbank: Rotterdam, sector Kanton, locatie Rotterdam
Zaaknummer: 1250856 \ CV EXPL 11-35893

Vonnis

in de zaak van EISER, wonende te, eiser,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung te Rotterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid GEDAAGDE, gevestigd te , gedaagde, verschenen bij (eigenaar).

Partijen blijven hierna aangeduid als "Eiser" respectievelijk "Gedaagde".

Het verdere verloop van de procedure

Het verdere verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen:

het tussenvonnis d.d. 28 oktober 2011, waarin de kantonrechter een comparitie van partijen heeft gelast;

het proces-verbaal van de op 20 december 2011 gehouden comparitie van partijen. De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.

De verdere beoordeling

Bij vonnis d.d. 28 oktober 2011 heeft de kantonrechter overwogen dat ingevolge de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) de bewijslast van de stelling van Eiser dat Gedaagde als huurder te kwalificeren is op Eiser rust, omdat hij zich op de rechtsgevolgen van deze stelling beroept.

De kantonrechter heeft een comparitie van partijen gelast om met partijen te bespreken of deze bewijslast reeds is ingevuld dan wel voorshands, behoudens door Gedaagde te leveren tegenbewijs, is ingevuld door middel van de in het geding gebrachte huurovereenkomst.

Tussen partijen is niet in geschil dat de onderhavige huurovereenkomst op naam van Gedaagde is gesteld, hetgeen volgens Gedaagde met haar toestemming is gebeurd. Daarnaast staat tussen partijen vast dat Gedaagde de op basis van de huurovereenkomst verschuldigde borg heeft betaald. Dit duidt erop dat Gedaagde in ieder geval ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst als huurder gekwalificeerd diende te worden. Nu Eiser bovendien ter comparitie van partijen onweersproken heeft gesteld dat hij niet bekend was met een regeling op grond waarvan de huurovereenkomst slechts tijdelijk op naam van Gedaagde gesteld zou worden en de door Gedaagde gestelde afspraak dat   in plaats van Gedaagde te kwalificeren is als de huurder, niet is opgenomen in de huurovereenkomst of een ander schriftelijk stuk en ten tijde van de huurovereenkomst nimmer aan Eiser is verzocht om wijziging van de tenaamstelling, acht de kantonrechter voorshands bewezen, behoudens door Gedaagde te leveren tegenbewijs, dat Gedaagde als huurder van het gehuurde aangemerkt dient te worden. Dit tegenbewijs ontbreekt ten enenmale. In beginsel is het leveren van tegenbewijs op grond van artikel 151 lid 2 Rv mogelijk, zij het dat in het onderhavige geval Gedaagde geen bewijsaanbod heeft gedaan en de kantonrechter - nu Gedaagde ter comparitie van partijen geen nieuwe stukken in het geding heeft gebracht of nieuwe stellingen heeft opgeworpen - geen aanleiding ziet haar tot het leveren van tegenbewijs toe te laten. Daarmee staat in rechte vast dat Gedaagde de huurder is.

Tijdens de comparitie van partijen heeft Eiser gesteld dat zijn belang bij de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is komen te vervallen. Deze vorderingen worden derhalve afgewezen.

Partijen twisten voorts over de vraag per welke datum de huurovereenkomst geëindigd is. Vaststaat dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar, namelijk van 1 oktober 2010 tot 1 oktober 2011. Gedaagde heeft zich echter op het standpunt gesteld dat het gehuurde op verzoek van Eiser op 15 februari 2011 reeds is ontruimd en dat daarmee per 1 maart 2011 de betalingsverplichting van de huurder is komen te vervallen. Volgens Gedaagde heeft Eiser haar op 14 januari 2011 telefonisch gesommeerd om het gehuurde uiterlijk op 29 januari 2011 te verlaten en het gehuurde leeg en schoon op te leveren en hebben partijen vervolgens afgesproken dat het gehuurde uiterlijk 28 februari 2011 opgeleverd zou worden, waarna het gehuurde reeds op 15 februari 2011 is ontruimd. Eiser heeft deze stellingen betwist en hiertegen ingebracht dat hij de huurovereenkomst pas op 23 mei 2011 heeft opgezegd tegen het einde van de huurovereenkomst. Ter onderbouwing van deze stelling heeft hij de opzeggingsbrief d.d. 23 mei 2011 in het geding gebracht.

De inhoud van de e-mails die Gedaagde ter onderbouwing van haar standpunt over de beëindiging van de huurovereenkomst in het geding heeft gebracht, duidt er naar het oordeel van de kantonrechter geenszins op dat de huurovereenkomst tussentijds is beëindigd. Uit deze e-mails van Eiser, die gericht zijn aan het door Eiser ingeschakelde makelaarskantoor, blijkt immers dat Eiser zijn beklag doet over de ontstane huurachterstand tot en met maart 2011 en bovendien stellig betwist dat hij de huurovereenkomst voortijdig zou hebben beëindigd.

Uit de andere in het geding gebrachte e-mails van Eiser aan Gedaagde blijkt voorts dat Eiser Gedaagde in de periode van januari tot en met februari 2011 heeft gesommeerd de ontstane huurachterstand in te lopen zonder daarbij in te gaan op de door Gedaagde gestelde mededeling van Eiser dat Gedaagde het gehuurde voor 29 januari 2011 moest hebben verlaten en de uiteindelijke afspraak dat het gehuurde uiterlijk 28 februari 2011 ontruimd moest zijn.

Een en ander duidt er juist op dat Eiser de huurovereenkomst niet voortijdig heeft beëindigd. Al met al heeft Gedaagde haar standpunt omtrent de datum van beëindiging van de huurovereenkomst onvoldoende onderbouwd, bijvoorbeeld met correspondentie, zodat in rechte wordt uitgegaan van de juistheid van de stelling van Eiser dat de huurovereenkomst eerst per 1 oktober 2011 is beëindigd.

Uit hoofde van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst was Gedaagde € 1.500,00 per maand aan huur aan Eiser verschuldigd. Tussen partijen is niet in geschil dat Gedaagde gedurende de periode van januari tot en met september 2011 geen huur aan Eiser heeft betaald. De huurachterstand, berekend tot en met september 2011, bedraagt dus € 13.500,00. Nu Eiser tijdens de comparitie van partijen heeft gesteld dat de borg, die € 1.500,00 bedraagt, hierop in mindering mag strekken, wordt een bedrag ad € 12.000,00 aan hoofdsom toegewezen.

De stelling van Gedaagde dat het door Eiser ingeschakelde makelaarskantoor een bedrag van € 1.666,00 heeft achtergehouden als provisie wordt gepasseerd, nu Gedaagde hieraan geen rechtsgevolg heeft verbonden.

De wettelijke rente wordt als onweersproken en op de wet gegrond toegewezen, zoals onder de beslissing vermeld.

Eiser heeft gesteld dat zijn gemachtigde buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht die een vergoeding rechtvaardigen. Nu Gedaagde deze stelling niet heeft weersproken en het in dit kader gevorderde bedrag ad € 833,00 de kantonrechter, gelet op de hoogte van de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding en de gebruikelijke tarieven voor buitengerechtelijke kosten, niet onredelijk voorkomt, wordt ook dit deel van de vordering toegewezen. Gedaagde wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser tegen kwijting te betalen € 12.986,54 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand september 2011, buitengerechtelijke kosten en verschenen rente, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over het saldo dat vanaf 3 juni 2011 aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens, na elke credit- en debetmutatie, heeft uitgestaan, tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Eiser vastgesteld op € 232,81 aan verschotten en € 1.050,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. K.L. van Zetten en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

Tussenvonnis

uitspraak: 28 oktober 2011

in de zaak van

Eiser, wonende te, eiser,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung te Rotterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Gedaagde B.V., gevestigd te, gedaagde, namens wie (eigenaar) heeft gereageerd.

Partijen worden hierna aangeduid als "Eiser" respectievelijk "Gedaagde".

Het verloop van het proces

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen:

het exploot van dagvaarding van 15 juni 2011 met producties;

het proces-verbaal van het mondelinge antwoord van Gedaagde;

het aanvullende schriftelijke verweer van Gedaagde met producties;

de conclusie van repliek met producties;

de conclusie van dupliek met producties;

de akte van uitlating aan de zijde van Eiser met een productie. De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.

De vordering

Eiser heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woonruimte aan de (hierna: het gehuurde) te ontbinden en Gedaagde te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de in de dagvaarding genoemde bedragen, waaronder € 9.000,00 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand juni 2011, € 4.500 aan vermogensschade dan wel een schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, € 833,00 aan buitengerechtelijke kosten en € 153,54 aan verschenen rente, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 14.500,00 vanaf 3 juni 2011 tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van Gedaagde in de proceskosten.

Aan zijn vordering heeft Eiser - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. Tussen Gedaagde als huurder en Eiser als verhuurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde. De Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte maken deel uit van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is met ingang van l oktober 2010 aangegaan voor de duur van één jaar. Uit hoofde van deze huurovereenkomst is Gedaagde maandelijks bij vooruitbetaling een huurprijs van € 1.500,00 aan Eiser verschuldigd. Gedaagde is echter herhaaldelijk in gebreke gebleven met stipte betaling van de bij vooruitbetaling verschuldigde huurpenningen, waardoor Gedaagde een huurachterstand van € 9.000,00, berekend tot en met de maand juni 2011, heeft laten ontstaan. Deze wanprestatie is zo ernstig dat van Eiser niet gevergd kan worden dat Gedaagde nog langer in het gehuurde verblijft en rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. Voorts leidt Eiser vermogensschade door het ontbinden van de huurovereenkomst bestaande uit de resterende huurtermijnen ad € 1.500,00 per maand, te rekenen vanaf 1 juli 2011, derhalve € 4.500,00 in totaal. Eiser vordert primair het schadebedrag ad € 4.500,00 en subsidiair een schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet Ter onderbouwing van zijn vordering heeft Eiser onder meer de schriftelijke huurovereenkomst en een specificatie van de huurachterstand in het geding gebracht.

Door de wanbetaling van Gedaagde zag Eiser zich genoodzaakt zijn vordering ter incasso uit handen te geven en buitengerechtelijke kosten te maken. Deze kosten ad € 833,00 komen primair op grond van artikel 20.4 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte, secundair op grond van de wet en tertiair op grond van rapport Voorwerk II alsmede op grond van de redelijkheid en billijkheid voor rekening van Gedaagde. Voorts maakt Eiser aanspraak op de wettelijke rente, waaronder een bedrag van € 153,54 aan verschenen rente.

Het verweer

Gedaagde heeft de vordering betwist en heeft - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - daartoe aangevoerd dat Eiser niet met Gedaagde, maar met het bedrijf (hierna: Bedrijf) een huurovereenkomst heeft gesloten. Bedrijf had in 2010 voor haar medewerkers, die tijdelijk bij Gedaagde tewerkgesteld zijn, onderkomen nodig. Omdat de administratieve bescheiden van Bedrijf niet volledig in orde waren, heeft Gedaagde op verzoek van het door Bedrijf ingeschakelde makelaarskantoor, er mee ingestemd dat de huurovereenkomst in het begin even op naam van Gedaagde zou worden gesteld, maar Bedrijf is vanaf aanvang van de huurovereenkomst de huurder geweest, hetgeen genoegzaam bekend was bij Eiser, dan wel bij het door hem ingeschakelde makelaarskantoor. De huurovereenkomst is ondertekend door Bedrijf en de huurpenningen zijn vanaf november 2010 ook door Bedrijf betaald. Voorts heeft Gedaagde zich op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst door Eiser voortijdig is beëindigd en dat het gehuurde op last van Eiser reeds per 28 februari 2011 ontruimd en verlaten is en dat de sleutels zijn ingeleverd.

De beoordeling van de vordering

Ter beoordeling ligt allereerst de vraag voor of tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen en of Gedaagde uit hoofde van deze overeenkomst gehouden was tot betaling van de huur aan Eiser. Tegenover de stelling van Eiser dat dit het geval is in samenhang met de door Eiser in het geding gebrachte huurovereenkomst die op naam van Gedaagde is gesteld, staat het verweer van Gedaagde dat niet zij, maar Bedrijf als huurder van het gehuurde gekwalificeerd dient te worden, hetgeen volgens Gedaagde bij Eiser, dan wel zijn gemachtigde, bekend is.

Ingevolge de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering rust de bewijslast van de stelling van Eiser dat Gedaagde als huurder te kwalificeren is op Eiser, omdat hij zich op de rechtsgevolgen van deze stelling beroept. De kantonrechter acht het gewenst om met partijen te bespreken of deze bewijslast reeds is ingevuld dan wel voorshands, behoudens door Gedaagde te leveren tegenbewijs, is ingevuld door middel van de in het geding gebrachte huurovereenkomst. Daartoe wordt een comparitie van partijen gelast, die tevens kan worden benut voor het beproeven van een minnelijke regeling.

Partijen kunnen zich ter zitting uitlaten over hun (verdere) bewijsmogelijkheden en worden in de gelegenheid gesteld om ter onderbouwing van hun stellingen eventuele correspondentie tussen alle betrokken partijen en schriftelijke verklaringen van de betrokken makelaarskantoren in het geding te brengen.

Voorts dient Eiser zich, gelet op de overeengekomen duur van de huurovereenkomst van één jaar, uit te laten over de vragen of de huurovereenkomst inmiddels geëindigd is, of inmiddels ontruiming heeft plaatsgevonden, wat de actuele huurachterstand is en of Eiser nog belang heeft bij zijn vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.

Gedaagde wordt ter zitting in de gelegenheid gesteld om te reageren op de akte van Eiser met producties.

Alle bescheiden die verder op de zaak betrekking (kunnen) hebben en die nog niet in het geding zijn gebracht, dienen door de partij die deze ter gelegenheid van de comparitie ter sprake wil brengen uiterlijk drie werkdagen voor de zitting aan de kantonrechter en aan de wederpartij te worden toegezonden.

Eiser behoeft, gelet op zijn woonplaats, niet in persoon te verschijnen, maar kan zich desgewenst laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Indien één van de partijen verhinderd is op de in het dictum bepaalde datum, dient deze partij dit binnen één week na ontvangst van dit vonnis aan de kantonrechter onder opgave van redenen te berichten, onder vermelding van de zittingsdatum en het zaaknummer. Daarbij dient opgave gedaan te worden van de verhinderdata van alle partijen voor de komende twee maanden.

De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan.

De beslissing

De kantonrechter,

alvorens verder te beslissen:

bepaalt dat partijen (behoorlijk vertegenwoordigd en desgewenst met een gemachtigde) op dinsdag 6 december 2011 om 15:30 uur dienen te verschijnen ter zitting van de kantonrechter mr. K.L. van Zetten. De zitting zal plaats vinden in het gerechtsgebouw te Rotterdam, Wilhelminaplein 100, gebouw B (het rode gebouw).

Dit vonnis is gewezen door mr. K.L. van Zetten en uitgesproken ter openbare terechtzitting.