Wanneer kan de huurovereenkomst worden ontbonden bij dringend eigen gebruik?

Het kan zijn dat u de woning of het bedrijfspand dat u verhuurd nodig heeft voor eigen gebruik. Zo komt het voor dat u of een familielid zelf in het huis wilt gaan wonen of dat u gedeeltes van de woning wilt gaan vernieuwen. Dit is vaak niet mogelijk zonder de huurovereenkomst te beïndigen. Dit dient u als verhuurder eerst zelf aan te geven door de huurovereenkomst schriftelijk op te zeggen. Hieraan zitten enkele eisen verbonden.

- de opzegging dient te gebeuren per aangetekende brief;
- de opzegging dient te worden gericht aan alle (mede)huurders;
- er moet rekening gehouden worden met het opzegtermijn van 3 maanden, plus 1 voor elk huurjaar met een maximum van 6 maanden;
- de brief moet de opzeggingsgrond "dringend eigen gebruik" bevatten; 
- in de brief moet de huurder verzocht worden om binnen 6 weken schriftelijk aan te geven of hij het eens is met de opzegging.

Als de huurder in deze 6 weken niet reageerd kan er een gerechtelijke procedure worden opgestart. De juristen van IntoCash kunnen deze procedure voor u voeren. Zonder gerechtelijke procedure zal de huurovereenkomst doorlopen vanwege de afgesproken contractsperiode of de huurbescherming.

Ontbinding bij dringen eigen gebruik is mogelijk als het eigen gebruik dringend is en als de belangenafweging die de rechter maakt in de verhuurder zijn voordeel is. Tot slot moet er voor de huurder passende woonruimte aangeboden worden. Voor een succesvol beroep op dringend eigen woninggebruik dienen alle drie de criteria te zijn voldaan.

Dringend

De definitie van dringendheid staat niet duidelijk omschreven in de wet. Het is dan ook altijd de vraag of de rechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst toe zal wijzen of af zal wijzen. De dringendheid moet voor de hand liggen en het moet duidelijk zijn dat er echt spoed bij zit. Zijn de beweegredenen van de verhuurder te vaag of onvoldoende gemotiveerd zal er niet aan de eis van dringendheid worden voldaan en zal een beroep op dringend eigen gebruik falen en daarmee de huurovereenkomst niet worden ontbonden.

Een door IntoCash behaald vonnis laat zien wanneer er wordt voldaan aan deze eis. In deze situatie was het gezien de ernstige lichamelijke klachten van de verhuurder niet meer verantwoord om gebruik te maken van de trappen in zijn huidige woning. Het was voor de verhuurder essentieel om van een woning gebruik te maken die gelijkvloers was. De rechter oordeelt dat de verhuurder er groot belang bij heeft dat de door de huurder bewoonde ruimte beschikbaar kwam en heeft de huurovereenkomst ontbonden.

Belangenafweging

Als de verhuurder er vervolgens in slaagt om de dringendheid aan te tonen zal de rechter vervolgens een belangenafweging maken. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat de leeftijd van de huurder en de emotionele band tussen hem en de woning zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder. Kort gezegd, de belangen van de verhuurder bij de ontbinding van de huurovereenkomst moeten zwaarder wegen dan die van de huurder. Verschillende rechters hebben echter verschillende waardeoordelen, waardoor er in vergelijkbare zaken verschillend kan worden geoordeeld. Het is dan ook lastig om uit te leggen welke belangen het zullen winnen van andere belangen.

Vervangende woonruimte

Nadat de verhuurder heeft kunnen aantonen dat er sprake is van een dringende reden en dat hij meer belang bij de woning heeft dan de huurder, zal er ook nog passende vervangende woonruimte aan de huurder moeten worden aangeboden. Als deze niet beschikbaar is zal de rechter de huurovereenkomst niet ontbinden. Vaak komt het voor dat alle woningen die de verhuurder heeft aangeboden zijn afgewezen door de huurder. Het is tijdens de procedure dan aan de rechter om te oordelen of deze aangeboden woningen wel 'passend' waren. De rechter kijkt onder andere naar de emotionele band die de huurder met de woning heeft en of de aangeboden woningen een vergelijkbare huurprijs hebben.