Klanten beoordelen IntoCash met een

Ontbinding huurovereenkomst in plaats van huurvermindering

4 mei 2021 | Rechtbank Enschede | 8922452 \ CV EXPL 20-5842

Samenvatting

De verhuurder van een eetcafé in Enschede heeft te maken met een niet betalende huurder. IntoCash start namens de verhuurder een procedure om de huurder te veroordelen in de huurachterstand en ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.

Coronamaatregelen

Bij de rechter doet de huurder een beroep op onvoorziene omstandigheden: vanwege de coronamaatregelen zou de huurder niet in staat zijn om te zorgen voor voldoende inkomsten. De huurder vraagt aan de rechter om huurprijsvermindering. De rechter gaat hier niet in mee omdat blijkt dat de huurder pas op 2 november 2020 een drank- en horecavergunning heeft gekregen. De coronamaatregelen hadden tot dit moment dus niets met de inkomsten van het eetcafé te maken.

De beoordeling

Voor de periode na 2 november 2020 houdt de rechter rekening met de coronamaatregelen en bepaald een huurkorting van 30%. Het grootste gedeelte van de achterstand wordt dan ook toegewezen en de rechter ontbindt de huurovereenkomst.

Vonnis

in de zaak van

Eiser
wonende in Enschede,
gemachtigde: mr. drs. C. Sneevliet, verbonden aan IntoCash,

tegen

wonende in Enschede,
gedaagde,
gemachtigde: H. Reuver te Oldenzaal.

Partijen zullen hierna worden aangeduid als “Eisers” respectievelijk “Gedaagde”.

Vonnis

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van 2 februari 2021.

1.2. Op 26 maart 2021 heeft online de mondelinge behandeling plaatsgevonden via een Skype-verbinding. Aanwezig waren eiser, bijgestaan door de heer T. Colijn van IntoCash, en de gedaagde, bijgestaan door de heer Reuver.

1.3. Van hetgeen door partijen naar voren is gebracht, heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

1.4. Het vonnis is bepaald op heden

2. De feiten waarvan thans moet worden uitgegaan

2.1. Eiser verhuurt met ingang van 1 januari 2020 aan gedaagde de bedrijfsruimte aan in Enschede. De huurprijs bedroeg C 1.750,- per maand, te voldoen bij vooruitbetaling. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar. Vanwege indexering is de huurprijs vanaf 1 januari 2021 verhoogd tot € 1.769,25 per maand.

2.2. De gedaagde had de intentie om vanaf 1 januari 2020 in de door haar gehuurde bedrijfsruimte eetcafé te exploiteren.

2.3. De gedaagde heeft pas op 2 november 2020 de vereiste drank- en horecavergunning van de gemeente Enschede verkregen.

2.4. De gedaagde heeft over 2020 een aanzienlijke huurachterstand laten ontstaan. Tijdens de mondelinge behandeling is duidelijk geworden dat zij ook de huur over de maanden januari, februari en maart 2021 onbetaald heeft gelaten.

3. Het geschil

De vordering:

3.1. Eiser heeft gevorderd dat de kantonrechter:
– de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan vanwege de aanzienlijke huurachterstand ontbindt en Gedaagde veroordeelt om de bedrijfsruimte te verlaten;
–  Gedaagde veroordeelt tot betaling van € 12.250,- vermeerderd met wettelijke handelsrente en buitengerechtelijke kosten;
– Gedaagde veroordeelt tot betaling van schadevergoeding € 84.000,- zijnde de verschuldigde huur over de resterende duur van de huurovereenkomst, althans een schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
– Gedaagde veroordeelt in de proceskosten.

Het verweer:

3.2. De gedaagde betwist de huurachterstand niet. Zij heeft echter geen inkomsten uit het eetcafé als gevolg van de coronapandemie en zij maakt daarom aanspraak op een huurprijsvermindering van 50% per maand. Zij verwijst in dat kader naar de huidige `corona-jurisprudentie’; over huurprijsvermindering. Gedaagde wijst er verder op dat in de kelder van het eetcafé is van wateroverlast. Het water staat tot kniehoogte. Ook om die reden is de laatste maanden geen huur betaald.

4. De verdere beoordeling van het geschil

4.1. Het verweer van de gedaagde dat zij om reden van wateroverlast in de kelder van het gehuurde niet tot betaling van de huur is overgegaan, is nieuw. Wateroverlast zoals door gedaagde gesteld, zou als een gebrek als bedoeld in de gebrekenregeling van artikel 7:204 lid 2 BW kunnen worden aangemerkt, ware het niet dat gedaagde geen foto’s en dergelijke in het geding heeft gebracht waarop die wateroverlast te zien is en geen stukken in het geding heeft gebracht waaruit blijkt dat zij de eiser hiervan op de hoogte heeft gesteld. De kantonrechter kan derhalve niet in rechte vaststellen dat dit gebrek ook werkelijk bestaat.

Voor het geval er wateroverlast is en dit als een gebrek zou moeten worden aangemerkt, dan heeft te gelden dat de verhuurder, de eiser, verplicht is dit gebrek te (laten) verhelpen. Dat kan alleen maar als de eiser van dat gebrek op de hoogte is gesteld. Gedaagde stelt dan wel dat zij de eiser over dit gebrek geïnformeerd heeft, maar die stelling wordt door de eiser betwist en is door de gedaagde ook niet onderbouwd met e-mails, brieven of een ingebrekestelling. Voor een bewijsopdracht op dit punt is derhalve geen ruimte en dat leidt ertoe dat het verweer ter zake de vermeende wateroverlast als niet, althans onvoldoende onderbouwd, verworpen moet worden.

4.2. Niet ter discussie staat dat de gedaagde een aanzienlijke huurachterstand heeft. In het kader van een minnelijke regeling heeft eiser de gedaagde een aanbod gedaan, onder meer betrekking hebbend op de huur over de maanden maart, april en mei 2020. De gedaagde heeft dit voorstel niet geaccepteerd, zodat er ter zake geen overeenkomst tot stand is gekomen.

Ook het ter zitting door de eiser gedane voorstel was voor gedaagde niet acceptabel. Zodat ten aanzien daarvan hetzelfde geldt.

4.3. Waar het in deze procedure uiteindelijk om gaat is of gedaagde aanspraak kan maken op een huurprijsvermindering en, zo ja, tot welk percentage. Inmiddels zijn er veel gerechtelijke uitspraken gewezen over de vraag of huurders van bedrijfsruimte aanspraak maken op huurprijsvermindering als gevolg van de coronacrisis. Daarin is vastgesteld dat de coronapandemie en de daarmee samenhangende overheidsmaatregelen kunnen worden beschouwd als onvoorziene omstandigheden waar verhuurder en huurder bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening mee hebben gehouden. Om die reden wordt dan een huurprijskorting toegekend. Dat hoeft niet per definitie 50% te zijn, want dat hangt af van de omstandigheden van het geval.

4.4. De vraag is of in het geval van de gedaagde ook sprake is geweest van onvoorziene omstandigheden. De kantonrechter is van oordeel dat dit ten dele niet het geval is geweest. Gedaagde wist bij het aangaan van de huurovereenkomst dat voor de exploitatie van het eetcafé een drank- en horecavergunning vereist was. Deze vergunning had zij niet eerder dan op 2 november 2020. Het niet kunnen exploiteren van het gehuurde werd tot die tijd dus niet zozeer veroorzaakt door de coronapandemie, maar door het simpelweg niet beschikken over de juiste vergunningen. Was er geen coronapandemie geweest, dan nog had gedaagde niet kunnen exploiteren. Dat was voorzienbaar en de gevolgen daarvan dienen geheel en al voor rekening en risico van gedaagde te komen. Er is dan ook geen aanleiding om over de periode januari 2020 tot en met 2 november 2020 enige huurprijsvermindering van toe te kennen.

4.5. Vanaf 2 november 2020 beschikte de gedaagde wel over de vereiste vergunningen. Exploitatie is vanaf dat moment niet mogelijk geweest vanwege de coronamaatregelen van de overheid. Dat de pijn van de (tijdelijke) sluiting van de horeca verdeeld moet worden tussen verhuurder en huurder is inmiddels in de rechtspraak wel uitgekristalliseerd. In gevallen waarbij grote professionele verhuurders partij zijn, is het niet ongebruikelijk dat die verdeelsleutel 50%-50% is.

4.6. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft eiser desgevraagd aangegeven dat hij in loondienst is, dat hij drie panden in zijn bezit heeft, waarvan twee bestemd voor horeca, en dat van de huuropbrengst de hypotheken betaald worden. In het geval van het eetcafé houdt eiser per maand (ontvangen huur minus de hypotheek) zo’n € 400,- over. Met de huurder van het andere horecapand is eiser in verband met corona een huurprijsvermindering van 30% overeengekomen.

4.7. Gedaagde heeft weliswaar gesteld dat zij geen inkomsten uit het eetcafé heeft, maar ter zitting is duidelijk geworden dat zij wel degelijk inkomsten heeft en wel uit het bereiden van maaltijden (met hulp van vrienden en familie) en de bezorging daarvan. De inkomsten hieruit bedragen zo’n € 600,- per week. Daarnaast werkt zij in loondienst voor 16 uur per week. Inmiddels heeft zij ook aanspraak gemaakt op de subsidieregeling Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL), in het kader waarvan zij maximaal en met ingang van 1 januari 2021 € 1000,- per maand zou moeten ontvangen.

Aangezien eiser een kleine particuliere belegger is, zoekt de kantonrechter in het geval van de gedaagde aansluiting bij de afspraak die eiser met de huurder van zijn andere horecapand gemaakt heeft, namelijk een huurprijskorting van 30%, met ingang van 1 november 2020. Dat percentage wordt niet onredelijk geacht, gelet op de inkomsten (inclusief TLV-subsidie) van de gedaagde en het bedrag dan de eiser maandelijks overhoudt aan de verhuur van de bedrijfsruimte. Naar het oordeel van de kantonrechter is daarmee de pijn redelijk gelijk verdeeld.

4.8. Met de constatering dat de oorzaak van de huurachterstand tot en met oktober 2020 niet gelegen is in de coronapandemie, maar veroorzaakt is door het ontbreken van de juiste vergunningen, staat tevens vast dat de gedaagde toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Uitgangspunt is daarbij, in de wet opgenomen in artikel 6:265 BW, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid geeft de (huur)overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (laten) ontbinden. Vaste rechtspraak van de Hoge Raad in dit soort kwesties is dat de rechter een heel beperkte marge heeft om in een bodemprocedure de gevorderde ontbinding en ontruiming af te wijzen. Die marge is er wat de kantonrechter betreft niet, daarvoor is de huurachterstand te aanzienlijk. Dat betekent dat de huurovereenkomst met ingang van heden wordt ontbonden. De ontruimingstermijn zal daarbij vastgesteld worden op zes weken na betekening van dit vonnis.

4.9. Aan achterstallige huur wordt toewijsbaar geacht (zie 3.2 van de dagvaarding) de openstaande termijnen over maart, april, mei, augustus, september en oktober 2020, zijnde in totaal € 10.500,-. Over de maanden november en december 2020 wordt een huurprijs- korting toegekend van 30% hetgeen overeenkomt met 525,-. Toewijsbaar is derhalve (2x 1.750,- minus de korting over twee maanden ad € 1.050,- € 2.450,-. Ook over de periode na 1 januari 2021 wordt een huurprijskorting van 30% toegekend. De huurprijs is met ingang van I januari 2021 verhoogd tot € 1.769,25. Dat leidt over de periode januari 2021 tot en met maart 2021 tot een toewijsbaar bedrag van (3x € 1.769,25 minus 30% korting 3.715,42.

Ten aanzien van de gevorderde schadevergoeding ad € 84.000,- met betrekking tot de resterende duur van de huurovereenkomst wordt het volgende overwogen. Gedaagde is met eiser een huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar. Daaruit volgt dat gedaagde weliswaar aansprakelijk is voor de resterende huurtermijnen op het moment van ontbinding maar dat de hoogte van de schade op dit moment niet vaststaat. Eiser heeft immers van zijn kant een schadebeperkingsplicht en dient waar mogelijk het pand aan een derde te verhuren. Volgens vigerend beleid van deze rechtbank zal aan schadevergoeding drie maanden huur minus 30% korting worden toegewezen, zijnde € 3.715,42. Voor het resterende deel wordt eiser verwezen naar de schadestaatprocedure.

4.10. Met het deels onbetaald laten van de huur is gedaagde jegens eiser in verzuim geraakt. Dat betekent dat gedaagde de schadelijke gevolgen van dat verzuim voor eiser moet vergoeden. Het inschakelen van een incassogemachtigde was, bij gebreke van volledige betaling, niet onredelijk te noemen. De gevorderde buitengerechtelijke kosten ad € 983,13 inclusief btw zijn daarom als vergoeding voor de door gedaagde verzuim veroorzaakte schade toewijsbaar. De gevorderde rente is daarbij toewijsbaar als hierna te melden. 4.11. De gedaagde wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van deze procedure.

5. De beslissing

De kantonrechter
5.1. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte met ingang van heden;

5.2. veroordeelt gedaagde om binnen zes weken na betekening van dit vonnis voormelde bedrijfsruimte met al de hare en al het hare te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van de eiser te stellen;

5.3. veroordeelt gedaagde om tegen deugdelijk bewijs van kwijting aan de eiser de navolgende bedragen te betalen:
– ter zake huurachterstand tot en met oktober 2020: € 10.500,-;
– ter zake huurachterstand november en december 2020: € 2.450,-;
– ter zake huurachterstand januari t/m maart 2021: € 3.715,42, telkens vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldatum van iedere huurtermijn tot aan de dag der algehele voldoening;
– ter zake buitengerechtelijke kosten: € 983,13;

5.4. veroordeelt gedaagde om aan de eiser een schadevergoeding te betalen ten bedrage van € 3.715,42 en verwijst dit onderdeel van de vordering voor het overige naar een schadestaatprocedure;

5.5. veroordeelt gedaagde om aan eiser tegen deugdelijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag gelijk aan de maandelijkse huur minus 30% voor iedere maand dat gedaagde met de ontruiming van het gehuurde in gebreke blijft, een ingegane maand te rekenen voor een gehele;

5.6. veroordeelt gedaagde in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van de eiser begroot op 1.478,70 (inclusief € 124,- aan nakosten en € 746,- aan salaris gemachtigde), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis indien de gedaagde niet binnen deze termijn tot betaling van deze kosten overgaat;

5.7. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.8. wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2021.

Start chatgesprek
Stuur een bericht