Klanten beoordelen IntoCash met een

Kort Geding - Verweer huurachterstand huurder niet gerechtvaardigd: vordering huurachterstand toegewezen

28 juni 2021 | Eindhoven | 9199202 / CV EXPL 21-2807

Samenvatting

Verhuurders verhuren een zelfstandige woonruimte aan huurder. Vanaf februari tot en met mei 2021 is er een huurachterstand ontstaan. Op verzoek van de verhuurder dagvaardigden wij de huurder in kort geding.

Verweer huurachterstand
De huurder stelt op de zitting dat hij de huur niet heeft betaald omdat partijen afspraken hebben gemaakt over een nieuwe schutting en over het kunnen gebruiken van het bijgebouw. Hij wil deze twee zaken eerst opgelost hebben voordat hij overgaat tot betaling.

De uitspraak
De rechter vindt zijn verweer geen rechtvaardiging om gedurende vijf maanden geen huur te betalen. De vordering tot betaling van de huurachterstand en ontruiming wordt dan ook toegewezen.

Vonnis

in de zaak van

1. Eiser 1,
2. Eiser 2,
beiden wonende te Deurne.
eisers,
gemachtigde: mr. drs. C. Sneevliet,

tegen

Gedaagde,
wonende te Liessel,
gedaagde,
procederend in persoon.

Partijen worden hierna genoemd “Eisers” en “Gedaagde”

1. Het verloop van de procedure

I .1. Eisers hebben Gedaagde in kort geding gedagvaard. De dagvaarding (niet twee producties) is op 25 mei 2021 aan Gedaagde betekend.

1.2. Op 14 juni 2021 heeft de mondelinge behandeling (hierna: zitting) plaatsgevonden. In verband met de coronamaatregelen heeft de zitting per digitale beeld- en geluidsverbinding (“Skype”) plaatsgevonden. Eiser 1 was daarbij aanwezig, bijgestaan door mr. T. Colijn die mr. drs. Sneevliet als gemachtigde op de zitting heeft vervangen. Gedaagde is aanvankelijk niet verschenen.

1.3. Direct na de zitting bleek dat het Gedaagde, ondanks pogingen daartoe, niet was gelukt om via de skypeverbinding aan de zitting deel te nemen. Kort daarna is de zitting alsnog voortgezet in aanwezigheid van Eiser 1, Colijn en Gedaagde. Partijen hebben tijdens de zitting nadere informatie verstrekt en hun standpunten toegelicht. Daarnaast hebben zij vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de zitting naar voren is gebracht.

1.4. Aan het eind van de zitting hebben partijen verzocht om vonnis te wijzen, waarvan de uitspraak is bepaald op vandaag.

2. Feiten

2.1. Eisers hebben bij schriftelijke huurovereenkomst van 17 oktober 2019 aan Gedaagde verhuurd een zelfstandige woonruimte aan de Monseigneur Berkvensstraat 46 (5757 BK) te Liessel (hierna: het gehuurde).

2.2. De huur is bij vooruitbetaling verschuldigd en bedraagt € 1.000.00 per maand,

2.3. Vanaf februari tot en met mei 2021 is er een huurachterstand ontstaan.

3. Het geschil

3.1. Eisers stellen kort samengevat, het volgende. Eisers hebben geen facturen gestuurd, omdat het periodieke verplichtingen betreft en zij particulieren zijn die niet handelen in de uitoefening van bedrijf of beroep. Gedaagde blijft bij herhaling in gebreke met stipte nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en met name met stipte betaling van de huurpenningen.

Er is tot en met mei 2021 een achterstand van € 4.000,00 ontstaan, dat is vier maanden huur. Ook over de maand juni 2021 is geen huur betaald. Er is op grond van de huurovereenkomst sprake van verzuim zonder dat een ingebrekestelling noodzakelijk is.

3.2. Op voormelde gronden hebben Eisers de volgende vorderingen ingesteld:
a) Gedaagde te veroordelen bij vonnis, voor zover de wet zulks toelaat uitvoerbaar bij voorraad, om de woonruimte aan de Monseigneur Berkvensstraat 46 5757 BK te Liessel met al de hunnen en het hunne (eventuele onderhuurders daaronder begrepen, voor zover zij niet huurder van zelfstandige woonruimte zijn) primair binnen zeven dagen na uitspraak van liet ten deze te wijzen vonnis en subsidiair binnen een in goede justitie te bepalen termijn te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van eisers te stellen;
b) Gedaagde te veroordelen om aan Eisers tegen deugdelijk bewijs van kwijting te betalen de hoofdsom van € 4.000,00;
c) Gedaagde te veroordelen om aan Eisers onder voorbehoud van huurverhoging tegen deugdelijk bewijs van kwijting te betalen de somma van 1.000.00 voor iedere maand na mei 2021. dat Gedaagde met de ontruiming van liet gehuurde in gebreke blijft, een ingegane maand te rekenen voor een gehele; Gedaagde te veroordelen om aan Eisers tegen deugdelijk bewijs van kwijting te betalen:
d) de wettelijke rente ex art. 6:119 BW, over de hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan 4 mei 2021 een bedrag groot € 5,64;
e) de wettelijke rente ex art. 6;119 BW, over de hoofdsom vanaf 4 mei 2021 tot aan de dag der algehele voldoening:
f) de nakosten ten bedrage van 50% van liet geldende salaris gemachtigde. indien en voor zover Gedaagde niet binnen de wettelijk vereiste termijn van twee dagen, althans binnen een in goede justitie redelijk geachte termijn, na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, heeft voldaan;
g) de kosten van de dagvaarding.

3.3. Gedaagde heeft de huurachterstand erkend. Hij heeft de huur niet betaald omdat partijen afspraken hebben gemaakt over een nieuwe schutting en over het kunnen gebruiken van het bijgebouw. Hij wil deze twee zaken eerst opgelost hebben voordat hij gaat betalen.

3.4. Op de stellingen en verweren van partijen zal hierna bij de beoordeling. voor zover van belang. verder worden ingegaan.

4. De beoordeling

Inleiding
4.1. De belangrijkste vraag die de kantonrechter in deze procedure moet beantwoorden is of Gedaagde het gehuurde moet ontruimen. Verder is de vraag aan de orde of Gedaagde een bedrag aan achterstallige huur aan Eisers moet betalen.

Spoedeisend belang
4.2. Voordat de kantonrechter de hiervoor hij

4.1 weergegeven vragen kan beantwoorden, moet worden beoordeeld of Eisers (voldoende) spoedeisend belang hebben bij hun vordering. De vordering in kort geding kan immers alleen worden toegewezen als Eisers daarbij voldoende spoedeisend belang hebben. De kantonrechter is van oordeel dat dit het geval is, omdat de huurachterstand inmiddels is opgelopen tot vijf maanden en aannemelijk is dat deze huurachterstand niet binnen afzienbare tijd zal worden terugbetaald of ingelopen omdat Gedaagde wil dat eerst de door hem gestelde afspraken worden nagekomen. Eisers hebben aangevoerd dat zij als particuliere verhuurders in financiële problemen komen en ook hun verplichtingen aan derden daardoor niet meer (volledig) kunnen nakomen. Eisers hebben slechts één pand waarvan de huur (een noodzakelijke aanvulling op) hun pensioen is en nu loopt de huurachterstand alleen maar op en er is geen zicht op betaling. Onder deze omstandigheden kan van Eisers niet worden gevergd dat zij de uitkomst van een (nog aanhangig te maken) bodemprocedure afwachten. Bovendien heeft Gedaagde het bestaan van een spoedeisend belang niet betwist. Het voorgaande betekent dat Eisers ontvankelijk zijn in de vordering.

Beoordelingskader

4.3. Verder is voor toewijzing van de vordering in kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat liet ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening is voorts vereist dat met een grote mate van zekerheid kan worden aangenomen dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming is immers een vergaande maatregel. die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Om die reden moet telkens van geval tot geval en met inachtneming van alle betrokken belangen worden beoordeeld of er voldoende (zwaarwegende) gronden zijn. die toepassing van een dergelijke, in de praktijk vaak definitieve maatregel rechtvaardigen.

Ontruiming van het gehuurde

4.4. Tijdens de zitting heeft Gedaagde erkend dat hij de huur over de maanden februari, maart, april, mei en juni 2021 niet aan Eisers heeft voldaan. Dit betreft dus een achterstand van vijf maanden huur. Overwogen wordt dat dit in een bodemprocedure in beginsel voldoende reden za! zijn om tot ontbinding van de huurovereenkomst te komen.

4.5. Gedaagde heeft echter aangevoerd dat er goede redenen zijn dat hij de huur niet heeft betaald. Deze redenen worden hierna besproken.

Schutting
4.6. Gedaagde voert aan dat bij het aangaan van de huurovereenkomst (17 oktober 2019) de afspraak was gemaakt dat er een schutting geplaatst zou worden. Hij had een nieuwe schutting klaarliggen die Eisers konden gebruiken. Die schutting zouden zij ‘op korte termijn’ plaatsen. Omdat de oude schutting op omvallen stond en niet meer stabiel was. heeft hij deze inmiddels uit voorzorg verwijderd. Hij kan nog steeds geen gebruik maken van zijn tuin omdat Eisers de nieuwe schutting niet hebben geplaatst.

4.7. Eisers hebben betwist dat de oude schutting instabiel was. Die schutting had volgens hen gewoon kunnen blijven staan. De nieuwe schutting gaat deze zomer geplaatst worden. Gedaagde heeft ook niet eerder te kennen gegeven dat die nieuwe schutting sneller geplaatst zou moeten worden.

4.8. De kantonrechter begrijpt het verweer van Gedaagde aldus dat hij beoogt te betogen dat hij de betaling van huur kan opschorten of dat hij in aanmerking komt voor vermindering van de huurprijs omdat hij een deel van het gehuurde, namelijk de tuin, niet kan gebruiken. Dit verweer wordt gepasseerd, om de volgende redenen. Gedaagde heeft niet onderbouwd dat de oude schutting zo slecht was dat deze verwijderd zou moeten worden. Ook heeft hij niet toegelicht dat de tuin zonder schutting niet zou kunnen worden gebruikt. Verder is niet gebleken dat Gedaagde op enig moment Eisers over deze kwestie heeft aangeschreven of aangesproken, of dat hij een concrete termijn heeft gesteld dat er een nieuwe schutting zou moeten staan. Tot slot staat het niet betalen van de huur over een periode van vijf maanden hoe dan ook niet in verhouding tot liet beweerdelijk niet kunnen gebruiken van de tuin.

Plafond bijgebouw
4.9. Gedaagde voert daarnaast aan dat in het bijgebouw een stuk van het plafond ontbreekt. waardoor hij er geen slaapkamer van kan maken, Dat het plafond gedeeltelijk ontbreekt komt door een wespennest dat Gedaagde heeft verwijderd. Op 17 oktober 2019 is dan ook de afspraak gemaakt dat Eisers hem zouden helpen. maar na anderhalf jaar zit er nog steeds geen plafond in. Omdat hij geen gebruik kan maken van de gehele woning heeft hij niet meer betaald. Hij kan en wil wel betalen maar pas als Eisers hun afspraken nakomen.

4.10. Eisers hebben betwist dat zij een afspraak over het plafond hebben gemaakt met Gedaagde. De desbetreffende ruimte is ook niet bedoeld om een slaapkamer van te maken.

4.11. Overwogen wordt dat op dit moment niet kan worden vastgesteld of partijen een afspraak hebben gemaakt over het herstellen van het plafond. Er is in kort geding geen ruimte voor nadere bewijslevering. Maar wat hiervan ook zij, in ieder geval vormt dit geen rechtvaardiging om gedurende vijf maanden geen huur te betalen. Bovendien is niet gebleken dat Gedaagde op enig moment Eisers heeft aangesproken en een termijn heeft gesteld dat het plafond hersteld zou moeten zijn.

Slotsom

4.12. De conclusie is dat de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. De termijn voor ontruiming zal warden bepaald op vier weken na betekening van dit vonnis, aangezien dit geacht wordt een redelijke termijn te zijn omdat Gedaagde het gehuurde leeg moet opleveren.

4.13. Gedaagde heeft de hoogte van de door Eisers gevorderde huurachterstand erkend. Daarom zal het bedrag van € 4.000.00 zoals bij dagvaarding is gevorderd aan achterstallige huur (berekend tot en met mei 2021) worden toegewezen.

4.14. Daarnaast zal Gedaagde worden veroordeeld tot betaling van € 1.000,00 aan huur per maand vanaf 1 juni 2021 tot liet moment dat Gedaagde het gehuurde heeft ontruimd en verlaten.

4.15. Tegen de in de dagvaarding gevorderde rente is geen verweer gevoerd en nu dit het logische gevolg is van uitblijven van tijdige betaling en Gedaagde in verzuim is geraakt, is deze toewijsbaar als na te melden.

4.16. Gedaagde is in het ongelijk gesteld. Daarom wordt hij veroordeeld in de kosten van deze procedure. Die kosten worden aan de zijde van Eisers tot en met vandaag vastgesteld op € 841,80 (bestaande uit € 103,80 aan dagvaardingskosten. € 240,00 aan griffierecht en € 498,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde van Eisers).

4.17. Gedaagde zal ook, zoals gevorderd, worden veroordeeld tot betaling van de nakosten. De nakosten worden conform landelijk beleid in kantonzaken begroot op een half salarispunt, met een maximum van € 124,00. In dit geval wordt een bedrag van E 124.00 toegewezen.

4.18. Wat Gedaagde verder nog naar voren heeft gebracht. behoeft geen nadere bespreking. omdat dit in het licht van ai hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen niet tot een andere beslissing kan leiden.

5. De beslissing in kort geding

De kantonrechter:
veroordeelt Gedaagde de woonruimte aan de Monseigneur Berkvensstraat 46 (5757 13K) te Liesset niet al de zijnen en liet zijne (eventuele onderhuurders daaronder begrepen, voor zover zij niet huurder van zelfstandige woonruimte zijn) binnen vier weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Eisers te stellen;

veroordeelt Gedaagde tot betaling van de onderstaande bedragen aan Eisers:

  • € 4.000,00 aan huurachterstand (berekend tot en met mei 2021), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 mei 2021 tot aan de dag der voldoening:
  • € 1.000,00 aan huur (onder voorbehoud van huurverhoging) voor iedere maand vanaf 1 juni 2021 dat Gedaagde met de ontruiming van het gehuurde in gebreke blijft, een ingegane maand te rekenen voor een gehele:
  • € 5,64 aan wettelijke rente die berekend is tot 4 mei 2021;

veroordeelt Gedaagde in de kosten van de procedure. aan de zijde van Eisers tot en met vandaag vastgesteld op € 841.80;
veroordeelt Gedaagde in de kosten die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 124,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Janssen, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2021.

Start chatgesprek
Stuur een bericht